【原创】五象南地铁学区房首付5万起,这个盘是洼地还是坑?

关于刚需买房，现实总是残酷的。地段、品质、价格成为了买房中的“不可能三角“，地段好品质高的项目价格贵的不是一点半点，而价格亲民的房子要么偏远，要么品质一般。鱼和熊掌不得兼顾。

但在楼下卖房小哥哥的多番安利下，小编发现了印象·愉景湾这个盘紧挨着地铁、学区和湖湾，均价9800元/㎡，首付居然5万起步，这究竟是价格的洼地还是坑？小编决定要去实地踩盘一（mo）探（mo）究（di）竟（xi）。

四强联合开发？

印象·愉景湾售楼部

印象·愉景湾项目，由大唐+阳光城联合拿地，合景、龙光加入联合开发，为南宁排名前列“四强合体”项目，四大房企多年开发经验中累积的品牌效应确实是一大看点。

项目沙盘

印象．愉景湾位于五象新区平乐大道东侧，项目总占地166.7亩，总建筑面积11.1万㎡,项目由21栋高层及超高层装修的住宅组成，总户数4061户，高层住宅面积约为85-110㎡之间，容积率为4.0，绿地率为35%。 小区人车分流，车位配比达到1：1，后期将采用龙光物业。

地段价值大不大?

宏观政策上，2018年11月7日，南宁市规划管理局发布了《关于南宁—东盟国际物流基地C片区控制性详细规划报送审批前公示》。“一轴、一核、三组团”空间结构的提出，将推动五象继续重点向南发展。

图片来源南宁市规划管理局

目前五象南，在城市产业经济规划出台的大背景下，优质产业资源加速向城南集聚，以初步形成了南宁综合保税区、中国-东盟国际物流基地、中国-东盟信息港三大核心产业群。

图片来源南宁市规划管理局

印象·愉景湾位于中部综合居住组团，是该片区未来的核心居住区，所以做了比较完善的路网及相关配套（教育、商业、公园）规划。

本次实地踩盘发现市政主干道已通车，但片区内还没有交付的新房，来往工程车较多，看起来有点荒凉。项目所在五象南板块的配套，处于规划或在建状态，兑现仍需时日。

配套齐不齐全?出门即地铁，靠谱吗？

根据南宁市政府较新批复的《南宁市城市轨道交通线网规划修编》（2020）中显示，地铁3号线延长线将从平乐大道拐道海晖路，未来会从项目地块一二之间穿过。所以印象·愉景湾可以说得上是名副其实的临铁盘，其中地块一距离地铁三号线延长线保税区南站（规划中）仅300米，地块二距该地铁站不到一百米，真正是下楼即地铁！对于出行主要依赖轨道交通的刚需来说，这个吸引力确实很大。

▲南宁较新地铁规划修编

未来从项目所邻的保税区南站（规划中）出发，往北3站可在平乐大道站换乘二号线，继续往北4站可在总部基地站换乘四号线（在建中）。

关于位置，小编盘了一下，目前五象南的在售的临铁楼盘仅有4个，分别是建工城价格待定、荣和·五象学府价格待定、万科星都荟12000元/㎡、彰泰郡12500元/㎡，相比之下印象·愉景湾9800/㎡的价格优势还是比较明显的。

此外，项目交通路网四通八达。项目东面振邦路及西面海晖路全线贯通后将直通整个五象新区，10分钟即可到达MINI万象城（五象店），15分钟达到五象总部基地。在不堵车的情况下，30-45分钟可通达青秀万达、东盟、朝阳等老牌商圈。项目南临外环高速，距离兰海高速进口3.5公里左右，可通达区内北海、柳州、桂林等城市。从项目到机场可走银海大道至机场第二高速，全程34分钟直达机场；距离规划中的五象火车站距离项目3公里左右，出行便利。

下楼即shopping，真的够繁华吗？

项目南侧为农贸市场（规划中）和邻里中心（规划中），西侧为奥特莱斯规划用地，而国际贸易综合保税区也在片区附近，目前已开业投入使用。MINI万象城、合景悠方等大型商业综合体距项目仅10分钟车程。

另外，项目自带3.27万㎡配套，楼下即shopping mall。从规划来看，商业配套是较齐全的。从实际踩盘的情况来看，目前项目所在片区还处于开发初期，人流较少，商业还未发展起来。不过，再过几年就不知道会变成怎么样的光景了。

湖景+公园景，体验如何？

从规划看，项目旁边为市政公园用地，规划建设17万平方米的湖湾双公园，这相当于五分之一个南湖。该生态湖公园作为一个活水系，未来与楞塘湖进行连接，且将贯穿项目1、2两个地块。另外，项目西侧规划湖景休闲公园，提升了片区整体绿化环境和舒适度。与此同时，项目内精筑贝尔高林园林，内部规划有风情商业街、下沉式泳池、有氧跑道等，供业主平日锻炼休闲之用。小编觉得能住在这样的地方，生活应该是很惬意的。

中小学皆有用地规划，有名校入驻？

印象·愉景湾的南面的那平小学现已落成，并已于2016年招生开学，与项目相隔300米左右。

在项目一路之隔，是规划的公立中学用地，具体学校目前尚未确定。意味着从小学到初中、高中都有，另外小区内规划有幼儿园，且物业将会打造有“四点半学堂”，小孩放学后业主还没有时间来接的可以送到学堂里学习。

虽说是在学区范围内，但在教育局未确定之前，一切都还存在变数，因此对于有名校情结的家庭来说，还是要持审慎的态度。

缺乏大型三甲医院，医疗配套有待完善？

项目周边较为缺乏大型三甲医院，前海人寿医院是距离项目最近的一所民营医院，大约5公里，目前正处于筹建阶段，计划于2019年10月底正式开业。最近的三甲医科大五象分院、国际壮医医院距项目大约有9-10公里。对于家中有老人和小孩的家庭来说，医疗配套确实不尽如人意。不过，未来在项目东南角还将规划建设社区医院，整体医疗配套还有待完善。

价格性价比如何？首付5万起，是价格洼地还是坑？

最后来谈一谈大家最关心的房价问题。

据悉，印象·愉景湾打出了均价9800元/㎡，首付5万起即入住五象南的宣传口号。对此，不少购房者是心存疑虑的。

小编了解到该幅地块为限价地，毛坯预售价不能超过7420元/㎡，再加上精装3000元/㎡的标准，售价不能高于10420元/㎡，现印象·愉景湾均价9800元/㎡是在合理范围内。

首付5万起入住五象南又怎么一回事？相信很多老司机已经反应过来。显然，这是首付分期。

首付分期的具体政策为：首期可支付总房款的5%，3个月补齐总价的10%，6个月补齐所有首付款，并且包括精装款在内。

以一套建面111.2㎡的房子来算，毛坯首期20%分三期，排名前列期38905.25元，精装首付30%，同样分三期，排名前列期13533.5元，毛坯首付分期排名前列期+精装首付分期排名前列期=52438.75，确实是首付5万元起。

首付分期政策，大大降低了上车门槛，这对于刚需购房者来说吸引力不小。

据置业顾问介绍，目前愉景湾主推2号楼85-110㎡的三房四房，精装均价9800元/㎡，均为2梯5户打造，产品类型丰富，涵盖刚需刚改人群，投资/自住皆宜，预计2021年9月交付。以下图片为95㎡户型样板间，户型空间设计合理，动静功能分区。

客厅、餐厅、阳台一线相连，空气流畅清新。

主卧配置108°景观飘窗，视野开阔。

次卧功能多变，卧室、书房、休闲室兼具一体。

观景大阳台，静赏宜人风光。

项目施工现场图

总结

总体来说，印象·愉景湾优点突出：大牌房企开发、价格适中、刚需户型、临近地铁、规划配套设施齐全。但凡事没有十全十美，以现在的眼光来看，印象·愉景湾所在片区尚处于开发初期，项目周边多是自建房以及田地，各项配套设施也有待时间来兑现，居住氛围不浓。至于它是不是你的菜，这就仁者见仁智者见智了。

作者/Luki