为了踩龙光天曜 我绕着“凤岭南-三岸”走了一圈

焦点南宁 2020-01-14 14赞
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高调进入低调开发,透过不敢称豪宅的龙光天曜,我来告诉你凤岭南-三岸你所不知道的事。

三岸,是南宁最新的一个片区。

这个片区有多新?2018年政府才有规划,明确界定三岸的范围,“三岸”的名字才出现在楼市当中。

△三岸航拍图

2018-2019年,陆续有房企在崭新的三岸片区拿地,中铁、新城、彰泰、龙光、龙湖、广源、美的、玉桶金(金科)等房企拿地势头一个比一个狠,龙光天曜、广源凤岭壹号院、龙湖天街等项目相继动工,连三岸的“原住民”雅源阁小区也推出了二期项目“江山墅”

小编在地图上看了几遍,决定去踩一下龙光天曜。为什么呢?因为龙光可以说是三岸房价的第一个推动者,也是南宁这两年楼市中势头最猛的房企。而龙光天曜是其高端产品“天系”进入南宁的第一个项目,也可以说是三岸目前的代表项目之一。

更值得细究的是,龙光天曜面市后褒贬不一,甚至还有龙光自己的人否认“天系”的高端。到底怎么回事?小编前去走了一圈。

△龙光天曜售楼部

一、 从区位图看龙光天曜

沿民族大道一路向东,拐到仙葫大道再沿开泰路南下,几乎就是城区去往龙光天曜的最近路途。而以凤岭南路为分界,从北到南逐渐冷清。北面是还算热闹的仙葫经济开发区,南面就是一大片荒草地+工地。

龙光天曜在开泰路尽头,虽然南面有一大片围挡,正在施工建设滨江路,但依然可以看见邕江和对岸的龙岗。项目与邕江的距离,目测在100米范围内。售楼部还特地做了观景台,让人真切感受江景。

△从售楼部观景台看邕江

从售楼部给到的区位图上看,龙光天曜的配套相当有看点。往北看,200-300米有开泰路中学和开泰路小学,还有3所规划学校;800米左右是人们十分期待的龙湖天街;约1公里外是规划中的地铁机场线凤岭南站;再往北,是比较成熟的仙葫,而且有一家广西中医药大学附属医院仙葫院区(三级甲等)。

而往南看,除了一线江景,沿龙岗大桥可直达龙岗片区,开车到万达茂大约20分钟;往西看,大约15分钟车程可到东盟商务区。项目南侧的滨江路预计2020年6月建成通车,建成后可以直达方特东盟神画,去往万达茂也更加方便。

△龙光天曜区位图

区位图如此,实际情况如何?

二、周边配套现在如何?

其实进入三岸片区的时候,小编就发现,除了楼盘项目,配套几乎仍然只是一片空白。

开泰路小学和开泰路中学两所学校虽然确定了名字和位置,但依然是一片荒草地,更不用说另外三所规划中的学校。龙湖天街则是已经开始动工,与其相关联的银河龙湖江与城售楼部已经建成开放。

△开泰路中学与开泰路小学所在目前仍是荒草地

△银河龙湖江与城营销中心开放

而其他配套多在三岸之外,地铁机场线是否确定尚未可知,广西中医药大学附属医院距离项目约2.5公里,已经投入使用。至于龙岗片区的配套,需要过江才能到,总体仍是不方便。

目前三岸已经能给人看到实际效果的是生态配套,沿江做好了塑胶跑道,分为步行道和骑行道,两侧绿化都做得不错。塑胶跑道每隔一段距离,还有小广场、观景台、篮球场等小型公共设施,十分舒适。

△三岸的滨江绿化已经做得十分完善

△三岸大桥下的篮球场

当然,从《南宁市中心城区仙葫西片区XHX-04(三岸)单元控制性详细规划及城市设计》来看,三岸本身就因为面积小,相关配套不会太多,实际上更偏向为纯住宅片区。

而且政府对三岸的开发态度是比较积极的,前段时间还有一则凤岭南道路的调整公告发出,涉及三岸多条道路。

△凤岭南道路调整公告(图源:网络)

这也是开发商们抢占三岸的原因之一:生态好,居住人群纯粹,政府开发积极。加上低密度的规划条件,很容易打造出能占据市场口碑的精品项目。

三:不敢称豪宅,龙光在卖啥

这大概也是龙光天曜原本的规划理念。

2019年初,龙光以8018元/㎡的楼面价斩获三岸滨江地块,将三岸的土地价格抬升到了一个新的高度。此后龙光顺势引进高端产品系“天系”,让龙光天曜成为其在南宁的第一个“天系”产品。

△南宁晚报楼书,龙光天曜以TOP系豪宅面市(来源:南宁晚报公众号)

按照最初的设想和人们的预期,龙光天曜将是肉眼可见的高端豪宅。但项目面市后不久,就主动降低了身段,不再标榜“豪宅”,自称“天系”与“玖系”并无区别。这是为何?

细究其原因,其一是面市时(2019年6月15日营销中心开放)恰逢南宁刚被住建部点名,楼市正在降温、调整。加上三岸同时拍出3幅高价地(广源、美的、玉桶金拿地,楼面价均超11000元/㎡),龙光天曜不能再以豪宅之名去激起楼市的水花。

其二就是龙光走的高周转之路,牺牲高价地和豪宅的虚荣,缩短去化时间。这一点也充分体现在龙光天曜的规划图上。

龙光天曜占地65亩,共有4栋小高层住宅,2栋公寓,16栋联排商墅。根据土地规划信息,龙光天曜商业建面占总建面30.98%-32.41%。也就是说,龙光天曜几乎把三成的商业地全部做成了商墅。

△龙光天曜沙盘

商墅的特点就在于本身是商业性质,功能性强。相对于普通别墅,商墅兼具居住+商业办公的特点,更有市场。

有住宅,有公寓,还卖商墅,产品越多样化,回笼资金的心越急切。

四、可圈可点的整体规划

凭借“霰弹枪”的方式,龙光如此“丰富”的业态也尽可能满足了多种客群。这与三岸的其他项目形成了很明显的对比:最早的雅源阁和其二期项目祥江墅都是卖别墅,稍早一些的中国铁建凤岭国际城卖高层和公寓,新城悦隽江山卖高层和洋房,比龙光天曜更晚的广源凤岭壹号院甚至只卖公寓。

△三岸部分楼盘主推产品

当然,除开开发商的小心思,龙光天曜整体规划还是可圈可点的。

小高层住宅17-20层,2梯4户或2梯3户,朝江的一面视野不受遮挡;两栋公寓同样可以看江,层高5.09米,靠近路口;联排商墅南低北高,充分利用地块规划要求。

项目整体容积率为2.0,小区内还规划了一处体育休闲设施用地,计划建为篮球场、羽毛球场等。其他内部配套包括迎宾水景、休闲庭院、大草坪、儿童游乐设施、跑道、活动中心、棋牌室等,以小型配套为主。

△龙光天曜内部配套

由于地块面积不大,能够在有限的空间内规划那么多内容,又能分布合理,这是很见功力的。

其他规划上,小区内车位配比为1:1.1,都为地下停车位,实行人车分流。未来,售楼部可能也要拆除,为项目其他规划腾出地方。总体来看,龙光天曜基本将生态优势发挥到极致,也比较符合三岸滨江纯居住区的定位。

不过,龙光天曜从产品到户型,倒是可能会让小区的居住不那么“纯”。

五、 眼花缭乱的户型

拿到龙光天曜的户型图,小编第一感觉是:眼花缭乱。

△龙光天曜户型图,满满一桌

4栋住宅,龙光天曜做出了8种户型,最小的有96㎡三房,最大的有143㎡四房,此外还有139㎡的五房。基本上都能做到户型方正、南北通透、赠送飘窗,都是毛坯交付。

小编个人感觉96-97㎡B户型是其中设计最好的,能够看到江景,而且双阳台设计,比较舒服。但也有一些问题,比如阳台、主卧和“邻居”窗户距离过近,私密性稍差。实体样板间做出的客厅效果也比较显窄。

△B户型,右边从上往下分别为餐客厅、主卧、次卧

而其他户型,比如103-104㎡三房的D户型,阳台和主卧视野都比较好。但只有单阳台,而且只有主卧有飘窗,部分房间容易成为暗房。小编去到实体样板间发现,因为D户型样板间还未完全做好,所以更能感受毛坯交付效果。

△D户型,右边从上往下分别为餐客厅、主卧

公寓也有两个户型,都为5.09米层高,分为30㎡和40㎡两种。实体样板间展示了30㎡单间及60㎡套间(两个30㎡组合)的装修效果,户内分隔为上下两层,可以做成两户出租。60㎡套间可以有更宽阔的厨房,而且二层有大面积的赠送空间。

△60㎡公寓套间样板间,右图为赠送空间

商墅共有三个户型,145㎡-183㎡不等,有实体样板间,但只允许有购买意向的客户进入。从户型图和户模上,可以看到商墅为3到4层,都有前庭后院,独立电梯。房间在设计上功能性也比较强,可以做私人影院、小型健身房、小酒吧等商业形态。

△162㎡商墅户型图

如果总结龙光天曜的户型特点,那就是“全”,既有刚需,也有改善;既有自住,也有投资。

六、 房价能说明什么?

虽然如同杂货铺一样产品种类繁多,但龙光天曜的价格可不便宜。

目前4栋住宅项目基本都已取得预售证,置业顾问给到的信息是均价1.3万-1.8万元/㎡之间,小编查询了住建局网站数据,不靠江的1#和2#楼最低价还有12700元/㎡左右的户型,最高不超过15000元/㎡。而靠江的3#楼和5#楼普遍超过1.5万元/㎡,最高达到了19596元/㎡。

△龙光天曜房源公示,5#楼普遍超过1.9万元/㎡

根据克而瑞数据,2019年南宁商品房成交均价为11489元/㎡,凤岭南板块的成交均价则是达到了16519元/㎡。龙光天曜的价格能在一定程度上体现出凤岭南板块的价格走向。

△凤岭南板块房价排在南宁前列

其他产品上,龙光天曜的商墅价格在400万-800万元/套之间,有部分商墅已经取得预售证。公寓产品则还未有价格消息,正在诚意登记中。

虽然龙光天曜已开盘半年,但住宅仍有约一半货量在售,总体来说龙光快速走量的策略并没有得以实现。这大概与三岸已经“飘起来”的房价有关。龙光天曜也在售楼部里放出地价与房价的对比图,告诉人们三岸已经走上南宁房价的中上层。

△部分高价地的对比

龙光天曜预计2021年5月底之前住宅交付,到时候三岸会发展成什么样目前还很难说。沿着三岸的外围走了一圈,小编看见的除了开发商成片的广告和工地,还有凹凸不平的荒草地等待开发。

△三岸的路口,楼盘广告成片出现

△三岸荒草地,正计划平整(图中红色公告)

虽然网上开发三岸的消息铺天盖地,但实际考察后小编却感觉三岸的发展速度与预期并不相符。而且不仅龙光天曜走量慢,其他项目的开发进度也比较慢。比如银河龙湖江与城拿地超过一年才终于“姗姗来迟”,拿地大半年的美的悦江府出了个案名就再无消息。

其实在2019年9月时,三岸还曾有两幅与龙光天曜一路之隔的地块计划出让,但最后却突然中止挂牌再无消息。片区开发进度比预期慢,房价却已“骑虎难下”,这应该也是不少人保持观望的原因之一。

不过三岸的热度仍在,人们眼中的新“凤岭南”会如何开发,龙光天曜又能否给到人们想要的产品,未来都会有答案。

楼盘案名:龙光天曜

项目地址:青秀区凤岭南路与开泰路路口

占地面积:65亩

开发产品:住宅、公寓、商墅

装修情况:毛坯

容积率:2.0

绿化率:32.22%

参考价格:12800-19500元/㎡

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