为了踩龙光天曜 我绕着“凤岭南-三岸”走了一圈

三岸，是南宁较新的一个片区。

这个片区有多新？2018年政府才有规划，明确界定三岸的范围，“三岸”的名字才出现在楼市当中。

△三岸航拍图

2018-2019年，陆续有房企在崭新的三岸片区拿地，中铁、新城、彰泰、龙光、龙湖、广源、美的、玉桶金（金科）等房企拿地势头一个比一个狠，龙光天曜、广源凤岭壹号院、龙湖天街等项目相继动工，连三岸的“原住民”雅源阁小区也推出了二期项目“江山墅”

小编在地图上看了几遍，决定去踩一下龙光天曜。为什么呢？因为龙光可以说是三岸房价的排名前列个推动者，也是南宁这两年楼市中势头最猛的房企。而龙光天曜是其高端产品“天系”进入南宁的排名前列个项目，也可以说是三岸目前的代表项目之一。

更值得细究的是，龙光天曜面市后褒贬不一，甚至还有龙光自己的人否认“天系”的高端。到底怎么回事？小编前去走了一圈。

△龙光天曜售楼部

一、 从区位图看龙光天曜

沿民族大道一路向东，拐到仙葫大道再沿开泰路南下，几乎就是城区去往龙光天曜的最近路途。而以凤岭南路为分界，从北到南逐渐冷清。北面是还算热闹的仙葫经济开发区，南面就是一大片荒草地+工地。

龙光天曜在开泰路尽头，虽然南面有一大片围挡，正在施工建设滨江路，但依然可以看见邕江和对岸的龙岗。项目与邕江的距离，目测在100米范围内。售楼部还特地做了观景台，让人真切感受江景。

△从售楼部观景台看邕江

从售楼部给到的区位图上看，龙光天曜的配套相当有看点。往北看，200-300米有开泰路中学和开泰路小学，还有3所规划学校；800米左右是人们十分期待的龙湖天街；约1公里外是规划中的地铁机场线凤岭南站；再往北，是比较成熟的仙葫，而且有一家广西中医药大学附属医院仙葫院区（三级甲等）。

而往南看，除了一线江景，沿龙岗大桥可直达龙岗片区，开车到万达茂大约20分钟；往西看，大约15分钟车程可到东盟商务区。项目南侧的滨江路预计2020年6月建成通车，建成后可以直达方特东盟神画，去往万达茂也更加方便。

△龙光天曜区位图

区位图如此，实际情况如何？

二、周边配套现在如何？

其实进入三岸片区的时候，小编就发现，除了楼盘项目，配套几乎仍然只是一片少有。

开泰路小学和开泰路中学两所学校虽然确定了名字和位置，但依然是一片荒草地，更不用说另外三所规划中的学校。龙湖天街则是已经开始动工，与其相关联的银河龙湖江与城售楼部已经建成开放。

△开泰路中学与开泰路小学所在目前仍是荒草地

△银河龙湖江与城营销中心开放

而其他配套多在三岸之外，地铁机场线是否确定尚未可知，广西中医药大学附属医院距离项目约2.5公里，已经投入使用。至于龙岗片区的配套，需要过江才能到，总体仍是不方便。

目前三岸已经能给人看到实际效果的是生态配套，沿江做好了塑胶跑道，分为步行道和骑行道，两侧绿化都做得不错。塑胶跑道每隔一段距离，还有小广场、观景台、篮球场等小型公共设施，十分舒适。

△三岸的滨江绿化已经做得十分完善

△三岸大桥下的篮球场

当然，从《南宁市中心城区仙葫西片区XHX-04（三岸）单元控制性详细规划及城市设计》来看，三岸本身就因为面积小，相关配套不会太多，实际上更偏向为纯住宅片区。

而且政府对三岸的开发态度是比较积极的，前段时间还有一则凤岭南道路的调整公告发出，涉及三岸多条道路。

△凤岭南道路调整公告（图源：网络）

这也是开发商们抢占三岸的原因之一：生态好，居住人群纯粹，政府开发积极。加上低密度的规划条件，很容易打造出能占据市场口碑的精品项目。

三：不敢称豪宅，龙光在卖啥

这大概也是龙光天曜原本的规划理念。

2019年初，龙光以8018元/㎡的楼面价斩获三岸滨江地块，将三岸的土地价格抬升到了一个新的高度。此后龙光顺势引进高端产品系“天系”，让龙光天曜成为其在南宁的排名前列个“天系”产品。

△南宁晚报楼书，龙光天曜以TOP系豪宅面市（来源：南宁晚报公众号）

按照最初的设想和人们的预期，龙光天曜将是肉眼可见的高端豪宅。但项目面市后不久，就主动降低了身段，不再标榜“豪宅”，自称“天系”与“玖系”并无区别。这是为何？

细究其原因，其一是面市时（2019年6月15日营销中心开放）恰逢南宁刚被住建部点名，楼市正在降温、调整。加上三岸同时拍出3幅高价地（广源、美的、玉桶金拿地，楼面价均超11000元/㎡），龙光天曜不能再以豪宅之名去激起楼市的水花。

其二就是龙光走的高周转之路，牺牲高价地和豪宅的虚荣，缩短去化时间。这一点也充分体现在龙光天曜的规划图上。

龙光天曜占地65亩，共有4栋小高层住宅，2栋公寓，16栋联排商墅。根据土地规划信息，龙光天曜商业建面占总建面30.98%-32.41%。也就是说，龙光天曜几乎把三成的商业地全部做成了商墅。

△龙光天曜沙盘

商墅的特点就在于本身是商业性质，功能性强。相对于普通别墅，商墅兼具居住+商业办公的特点，更有市场。

有住宅，有公寓，还卖商墅，产品越多样化，回笼资金的心越急切。

四、可圈可点的整体规划

凭借“霰弹枪”的方式，龙光如此“丰富”的业态也尽可能满足了多种客群。这与三岸的其他项目形成了很明显的对比：最早的雅源阁和其二期项目祥江墅都是卖别墅，稍早一些的中国铁建凤岭国际城卖高层和公寓，新城悦隽江山卖高层和洋房，比龙光天曜更晚的广源凤岭壹号院甚至只卖公寓。

△三岸部分楼盘主推产品

当然，除开开发商的小心思，龙光天曜整体规划还是可圈可点的。

小高层住宅17-20层,2梯4户或2梯3户，朝江的一面视野不受遮挡；两栋公寓同样可以看江，层高5.09米，靠近路口；联排商墅南低北高，充分利用地块规划要求。

项目整体容积率为2.0，小区内还规划了一处体育休闲设施用地，计划建为篮球场、羽毛球场等。其他内部配套包括迎宾水景、休闲庭院、大草坪、儿童游乐设施、跑道、活动中心、棋牌室等，以小型配套为主。

△龙光天曜内部配套

由于地块面积不大，能够在有限的空间内规划那么多内容，又能分布合理，这是很见功力的。

其他规划上，小区内车位配比为1：1.1，都为地下停车位，实行人车分流。未来，售楼部可能也要拆除，为项目其他规划腾出地方。总体来看，龙光天曜基本将生态优势发挥到优质，也比较符合三岸滨江纯居住区的定位。

不过，龙光天曜从产品到户型，倒是可能会让小区的居住不那么“纯”。

五、 眼花缭乱的户型

拿到龙光天曜的户型图，小编排名前列感觉是：眼花缭乱。

△龙光天曜户型图，满满一桌

4栋住宅，龙光天曜做出了8种户型，最小的有96㎡三房，较大的有143㎡四房，此外还有139㎡的五房。基本上都能做到户型方正、南北通透、赠送飘窗，都是毛坯交付。

小编个人感觉96-97㎡B户型是其中设计较好的，能够看到江景，而且双阳台设计，比较舒服。但也有一些问题，比如阳台、主卧和“邻居”窗户距离过近，私密性稍差。实体样板间做出的客厅效果也比较显窄。

△B户型，右边从上往下分别为餐客厅、主卧、次卧

而其他户型，比如103-104㎡三房的D户型，阳台和主卧视野都比较好。但只有单阳台，而且只有主卧有飘窗，部分房间容易成为暗房。小编去到实体样板间发现，因为D户型样板间还未完全做好，所以更能感受毛坯交付效果。

△D户型，右边从上往下分别为餐客厅、主卧

公寓也有两个户型，都为5.09米层高，分为30㎡和40㎡两种。实体样板间展示了30㎡单间及60㎡套间（两个30㎡组合）的装修效果，户内分隔为上下两层，可以做成两户出租。60㎡套间可以有更宽阔的厨房，而且二层有大面积的赠送空间。

△60㎡公寓套间样板间，右图为赠送空间

商墅共有三个户型，145㎡-183㎡不等，有实体样板间，但只允许有购买意向的客户进入。从户型图和户模上，可以看到商墅为3到4层，都有前庭后院，独立电梯。房间在设计上功能性也比较强，可以做私人影院、小型健身房、小酒吧等商业形态。

△162㎡商墅户型图

如果总结龙光天曜的户型特点，那就是“全”，既有刚需，也有改善；既有自住，也有投资。

六、 房价能说明什么？

虽然如同杂货铺一样产品种类繁多，但龙光天曜的价格可不便宜。

目前4栋住宅项目基本都已取得预售证，置业顾问给到的信息是均价1.3万-1.8万元/㎡之间，小编查询了住建局网站数据，不靠江的1#和2#楼较低价还有12700元/㎡左右的户型，较高不超过15000元/㎡。而靠江的3#楼和5#楼普遍超过1.5万元/㎡，较高达到了19596元/㎡。

△龙光天曜房源公示，5#楼普遍超过1.9万元/㎡

根据克而瑞数据，2019年南宁商品房成交均价为11489元/㎡，凤岭南板块的成交均价则是达到了16519元/㎡。龙光天曜的价格能在一定程度上体现出凤岭南板块的价格走向。

△凤岭南板块房价排在南宁前列

其他产品上，龙光天曜的商墅价格在400万-800万元/套之间，有部分商墅已经取得预售证。公寓产品则还未有价格消息，正在诚意登记中。

虽然龙光天曜已开盘半年，但住宅仍有约一半货量在售，总体来说龙光快速走量的策略并没有得以实现。这大概与三岸已经“飘起来”的房价有关。龙光天曜也在售楼部里放出地价与房价的对比图，告诉人们三岸已经走上南宁房价的中上层。

△部分高价地的对比

龙光天曜预计2021年5月底之前住宅交付，到时候三岸会发展成什么样目前还很难说。沿着三岸的外围走了一圈，小编看见的除了开发商成片的广告和工地，还有凹凸不平的荒草地等待开发。

△三岸的路口，楼盘广告成片出现

△三岸荒草地，正计划平整（图中红色公告）

虽然网上开发三岸的消息铺天盖地，但实际考察后小编却感觉三岸的发展速度与预期并不相符。而且不仅龙光天曜走量慢，其他项目的开发进度也比较慢。比如银河龙湖江与城拿地超过一年才终于“姗姗来迟”，拿地大半年的美的悦江府出了个案名就再无消息。

其实在2019年9月时，三岸还曾有两幅与龙光天曜一路之隔的地块计划出让，但最后却突然中止挂牌再无消息。片区开发进度比预期慢，房价却已“骑虎难下”，这应该也是不少人保持观望的原因之一。

不过三岸的热度仍在，人们眼中的新“凤岭南”会如何开发，龙光天曜又能否给到人们想要的产品，未来都会有答案。

楼盘案名：龙光天曜

项目地址：青秀区凤岭南路与开泰路路口

占地面积：65亩

开发产品：住宅、公寓、商墅

装修情况：毛坯

容积率：2.0

绿化率：32.22%

参考价格：12800-19500元/㎡

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图文/一抹蓝

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