南宁两大高端豪宅隔空对决:单价 2万元/㎡起,谁更值得入手?

现如今，南宁热门置业板块当属五象新区，五象湖板块二手房价格直逼青秀区凤岭南、凤岭北，已接近2万元。

早在2006年，五象新区就已建设启动，那时候无论是在房企眼中，还是购房者心里，五象都是一个偏远之地，大部分的人不看好，还有一小部分人在观望。

直到2014年，总部基地及周边可出让地块减少，五象湖开始崭露头角。彼时，五象湖板块内的配套设施已陆续建成，五象湖公园、美术馆、市民中心等项目均已完工，合景·天汇广场、宝能·五象湖一号等大型综合体项目也已面市。

同年，排名前列批入驻五象湖的房企，华润二十四城、万科魅力之城、绿地国际花都等首开，房价集中在4字头、5字头。房企也从仅有几家，到数十家知名房企进驻、多盘齐发。

今年的五象湖板块，在南宁楼市中可谓风头正劲。平乐大道旁三个地块相继被高价拍出，其中目前关注度较高的是11月2日开放样板间的龙光天瀛。

△图片来源：网络

龙光于今年3月29日拍得五象新区五象湖地块。回顾土拍现场，开场不到1分钟，马上达到楼面价7500元/㎡的较高限价，随后进入竞产权移交面积阶段。一个多小时后，龙光杀出重围拿下这幅地。算上产权移交面积成本，地块实际楼面价为14478万/㎡，刷新目前南宁较高楼面价记录。

说到土拍刷新南宁较高楼面价记录，小编就想起2016年9月28日，大唐地产经过107轮土拍鏖战，以15.6亿元重金拿下东盟商务区最后一个纯住宅铜鼓岭路地块，楼面价高达11400元/㎡，刷新当时南宁较高楼面价记录，那个时候南宁楼市整体均价刚破“8”。

大唐拿地后400多天里，整个地块项目都处于“沉默”状态，没有任何的进展和项目信息，而龙光，仅用6个月便开放营销中心。

龙光在这么贵的地块上短时间策划出TOP系产品，究竟是“实力”还是“草率”？小编十分好奇，决定实地探访一番。

壹

不仅是“中式” 还是“盛唐”

初入龙光天瀛营销中心，小编确实能够感受到“盛唐”风格。建筑以深棕金属色系为主调，气魄宏伟，严整开朗。

△龙光天瀛营销中心

进入营销中心内，休息区十分宽敞，茶水饮料配置齐全。除休息区外，营销中心内还包含了VIP会客室、儿童游戏区、项目介绍区以及样板间。

△龙光天瀛营销中心

整体来看龙光天瀛营销中心该有的都有了，但是能体现它高端的产品，小编认为还比较欠缺。

相比之下，大唐臻观的营销中心内含有4100㎡私董级会所，配设游泳池、瑜伽室、影音室、SPA、私宴厅等配套，且会所仅向业主开放。这让购房者去营销中心参观时，充分体验到项目的高端所在。若小编在此买房，会十分期待未来在会所享受到的服务。

△大唐臻观营销中心

将龙光天瀛营销中心与大唐臻观营销中心的配置进行对比，龙光天瀛稍逊色于大唐臻观，后期龙光天瀛会不会在营销中心内添加一些高端配置，我们不得而知。

贰

大热的五象湖 也撼动不了东盟商务区

在2016年，南宁楼市整体均价刚破“8”的年代，大唐臻观地块楼面价便高达11400元/㎡。

据克而瑞数据显示，10月南宁楼市整体均价10803元/㎡。若大唐臻观地块放在今年拍卖，小编相信楼面价与龙光天瀛地块14478万/㎡的楼面价相差不大。

△数据来自克而瑞

为何这两个地块土拍都刷新了南宁较高楼面价记录？跟地块所在区位脱不了关系。

先来看看龙光天瀛所在五象湖的区位和配套。

交通配套方面，地铁3号线平良立交站距离项目大约500米，此外，平良立交站还是地铁3号线与地铁2号线延长线（建设中）交汇处，所以龙光天瀛是个双地铁盘。项目营销中心门口设立了公交站，有15/21/117/220/W13共5路公交车经过。

项目周边主干道为平乐大道、凤凰路。平乐大道贯通良庆区南北向，连接南宁大桥，道路为双向十车道，十分宽敞。不过现在五象南板块大多还在施工，道路上泥头车来来往往，车辆经过时扬尘较多。

教育配套方面，据置业顾问介绍，龙光天瀛属于南宁五象新区第四实验小学和南宁市第十四中学五象校区的招生范围。其中，南宁市五象新区第四实验小学属于天桃教育集团，教育品质应该不会差。而南宁市第十四中学五象校区为南宁公认的实力名校。此外，项目西南角将建设18个班的幼儿园。

△南宁市五象新区第四实验小学

△南宁市第十四中学五象校区

商业配套方面，项目周围1km范围内，有合景天汇广场大型商业体（在建）、宝能城大型商业体（在建）和万象汇（在建）。但目前商业配套尚未完善，具体还得看未来的规划建设。

生活配套方面，项目周围有南宁市民中心、南宁青少年活动中心、广西国际壮医医院等公共配套。项目距离五象湖公园不到1公里，且五象湖水系（在建）流经项目旁。

△项目旁五象湖水系

值得一提的是，龙光天瀛处于广西五象自贸区比较中心的位置，未来可以享受自贸区利好。

△图片来源：广西新闻网

接下来看看大唐臻观所在东盟商务区的区位和配套。

交通配套方面，大唐臻观虽然临近没有地铁，但路网通达全城。住得起豪宅的人，哪家没有一两辆车呢。

生活配套方面，项目周边有万象城、盛天地、航洋城商业综合体。可以去青秀山公园、李宁体育园、南宁市体育休闲公园游玩，其中大唐臻观与李宁体育园仅一路之隔。其次，大唐臻观自带4100㎡私董级会所，配设游泳池、瑜伽室、影音室、SPA、私宴厅等配套，仅向业主开放。不足的是缺少医疗配套。

△李宁体育园

教育配套方面，大唐臻观距离南宁三中青秀校区（初中部）600米左右，周边还拥有桂雅路小学、翡翠园小学等学校资源，此外铜鼓岭小学也在建设中。但项目没有配备幼儿园。

△南宁三中青秀校区（初中部）

两者区位对比，其实不相上下。东盟商务区板块作为中国面向东盟的窗口，承载着商业服务、文化交流、娱乐休闲职能的城市核心区。虽然目前南宁五象湖板块炙手可热，但也难以撼动东盟商务区板块龙头老大的地位。

叁

户型各有千秋 总之就是“大”

说完区位，再来看看户型。

询问周边的亲朋好友对高端豪宅的印象，大多数都提到花园别墅、大平层、洋房楼中楼，总之就是要“大”。大唐臻观和龙光天瀛的户型都很“大”，只不过“大”的侧重点不同。

大唐臻观总占地约68.37亩，总建面约22万㎡，整个项目为纯住宅，没有底商入驻，减少了外部人员的流动。

在产品打造上，大唐臻观户型区间为168-240㎡，都是大平层产品，双套房设计，户户有阳台，且均为2梯2户/3梯2户设计，每户都有专属电梯厅。所有的户型都是毛坯交付，没有外收，主力价在2.1万-2.2万元/㎡。

△大唐臻观170㎡户型图

△大唐臻观170㎡样板间

大唐臻观170㎡的大四房，餐厅、客厅、阳台一线相连，全面通透，各功能间分区明确。户型方正，整体设计空间使用率高。客厅开间达5.2米，家人活动区域更加宽阔。还赠送6.2m生活阳台，得房率高，该户型轻松满足三代同堂。

龙光天瀛总占地面积约162亩，总建面约45.5万㎡。整个项目采用了高低配，产品涵盖高层、合院、联排别墅。

项目首开楼栋预计为6#和7#楼，6#楼靠近平乐大道，为两梯五户设计；7#楼处于里侧，为两梯四户设计。这两栋楼前方还规划有低密住宅，由于较矮，所以这两栋北向户型大部分都是可以看邻近的五象湖水系（在建）的，舒适度也不差。

△6#和7#所在位置

户型方面，有138、143、165㎡四房，有95、108㎡三房，还有60㎡两房。挑几个户型给大家感受一下。

△60㎡户型

△95㎡户型

△143㎡户型

△165㎡户型

△108㎡户型样板间

△143㎡户型样板间

龙光天瀛目前开放108、143㎡户型的样板间。从现场装修情况来看，档次确实在“玖系”之上。据置业顾问介绍，这是按照龙光地产较高精装标准来装修的，档次明显高于市场上绝大多数3000元/㎡标准的楼盘。

龙光天瀛既有90-140㎡左右的市场主流面积段产品，也有165㎡纯改善大户型，还有60㎡适合首置或投资客的小户型。很明显，龙光天瀛首期的户型配比就是要大小通吃，将首置、首改、再改、投资客一起收过来。这样的地段，配上这样的户型，想必不会缺少客户。

这时应该有人会问，别人108㎡都是做四房，天瀛是三房。别人143㎡通常是五房，165㎡多是五房起步，天瀛都是四房。房间少功能性会不会差？

小编认为无伤大雅，龙光天瀛是南宁地价最贵的盘，面向的客群是南宁高收入人群。这类人群早已过了追求房间数量的年代了，他们追求的是舒适度。龙光天瀛的高层户型面积虽然没有大唐臻观的大平层户型来的大，但它卧室很大。

从108㎡户型样板间图片中可以看出，卧室里摆放床、衣柜、床头柜等物品后，还有很多活动空间。周边不少楼盘在此面积段做了四房，但各空间的尺度明显都偏小，居住起来会很压抑。次卧只能放最小的床，连摆放正常尺寸的衣柜和床头柜都是问题。 

户型方面，龙光天瀛和大唐臻观各有特点，一个是涵盖了各个阶段购房者的需求，一个是追求大平层大面积三代同堂。后期龙光天瀛还会推出更高端的合院产品，值得期待。

肆

2万元/㎡起 不算贵？

可以说前面这些都是铺垫，价格决定一切。

刷新记录的地价，高端建设的成本，龙光天瀛要想不亏，必然不会便宜卖。首期先卖高层，之后还有更贵的合院和联排别墅，预计天瀛首期的高层产品会是比较划算的。

目前在凤岭北、凤岭南、三岸和五象新区等板块，都有一些2万元/㎡以上的楼盘分布。大唐臻观价格在2.1万-2.2万元/㎡，同在五象湖的华润二十四城、万科魅力之城等偏刚需的楼盘二手房，也有部分超2万元/㎡。

据置业顾问透露，龙光天瀛高层产品均价2.1万元/㎡，毛坯交付。对比区位、学区、地铁、商业、产品档次等方面，龙光天瀛卖这个价格在合理范围内。

小编认为，贵不是它们的缺点，是我的缺点！如果你有这个经济能力，你会买龙光天瀛还是大唐臻观呢？

项目名称：龙光天瀛

类型：普通住宅

容积率：3.0

总面积：162亩

产权年限：70年

项目地址：平乐大道26号

开发商：南宁市龙光玖玺房地产开发有限公司

较新动态：龙光天瀛样板间11月2日已开放，预计11月开盘，首推6/7#楼，户型建面约60-165㎡3-4房，目前诚意登记中。

图文/罗阑

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