江南这个楼盘“成在地段 败在户型”,可惜了

在第43周（10.28-11.3）的克而瑞南宁楼市数据报告中，轨道御水元筑便强势拿下成交套数、面积、金额的三料冠军。自10月13日开盘以来，在并未铺开宣传的前提下，强势拿下了惊人的成交数据，引来众多的网民“驻足围观”。

（数据来源：克而瑞）

轨道御水元筑早在9月12日便拿得预售证，但并未像其他楼盘那样拿证即闪电开盘，并且不曾见到过开放性宣传。为此小编特地前往轨道御水元筑，为大家一探究竟。

轨道御水元筑究竟是什么神盘？

提到轨道御水元筑，很多人会想问“轨道”是什么公司？

南宁轨道地产，前身是广西中房置业有限责任公司，打造过中房·翡翠园、中房·碧翠园等早已出名的项目。2013年11月并入南宁轨道交通集团，作为南宁轨道交通品牌战略，致力打造“轨道地产”品牌。 作为国企，又有38年的开发经验，楼盘品质值得信赖。

轨道御水元筑位于江南区福建路与星光大道交汇处，毗邻地铁2号线福建园站，下楼便可坐地铁，是“轨道地产”的布局之一，也是江南区不可多得的城区中心新楼盘。但是小编前往到此处后，发现竟不知从何处进入营销中心，低调得让人有些尴尬。

据了解，轨道御水元筑项目占地面积21688.02㎡，总建筑面积约137366.84㎡，容积率高达4.5，绿化率仅为10.5%，由地面5 栋28-33层高层住宅及商业裙房、地下2 层地下室组成，合计897户。其中1#、2#楼属于回迁房。

目前主推的是3#、5#楼，仅354套房源，建面约77-120㎡二至三房户型，两梯四户，主要以刚需、刚改为主，其中G户型（建面约100.1㎡）已经售罄，2户型（建面约89㎡）和6户型（建面约88㎡）处于封盘状态，后续会根据登记的客户信息陆续开放剩余套数。开盘时期价格为12000-13000元/㎡，据了解，处于封盘的户型后续开放时，价格可能会在11000元/㎡左右。4#楼属于大户型但尚未开盘，明年5月份会集中开放。

该项目的所有楼栋均为毛坯房，是为数不多的全毛坯房出售的楼盘，处于城区中心位置，这样的楼盘可不多见。但是12000-13000元/㎡的毛坯均价，在江南区中显然是过高的。项目内车位配比为1:0.67，车位稀缺，且车位价格暂时未公布，但有“认筹1万抵3万”的信息释放出来。

从项目信息了解到，该项目的绿化率非常低且容积率高，这也是许多城区中心新盘的通病，因为城区中心的地块本身就较为紧密，要建设5栋住宅，必然压缩了绿化的空间，且1#、2#、3#为临主干道楼栋，噪音相较会偏大，其居住的舒适性有待考量。

生活配套非常完善，吃穿住行完全不愁

说到生活配套，长期生活在江南区的民众看到这个楼盘的位置一定会垂涎三尺。轨道御水元筑位于南宁市江南区福建路与星光大道交汇处，位置简直无可挑剔，是无法用三言两语来总结的。请看下图，小编根据地图为大家画出了部分生活配套。

交通配套方面：

轨道御水元筑坐落的位置，正是星光大道和福建路的交汇处，小编就住在项目附近，亲自驱车测试从此处出发到市中心或上快环，都是仅需5分钟。往福建路出发不到两分钟就能上凌铁桥衔接双拥路。而十字路口的另一端便是五一路，四个方向均通往的是大主干道，出行十分便捷。

项目用地内还包含一个公交首末站，并直接无缝换乘地铁2号线福建园站，从家里坐电梯下楼就可以直接乘坐公交、地铁，交通优势明显，是实实在在的地铁盘，怎能让人不爱呢？

商业配套方面:

轨道御水元筑处于江南万达商圈，是江南区繁华地段之一，周边配套的商业氛围十分浓厚。项目南面直接衔接万达华府，约200米处便是大型商业体江南万达广场。

十字路口对面便是江南梦之岛，再往前步行约3分钟便是南宁较大型的农贸市场之一的淡村菜市场。买菜购物都在家附近，在日常生活上可以满足极大的需求。

教育配套方面：

因为属于老城区中心位置，周边的教育资源还是颇为丰富的。有福建园小学、平西小学、南宁市第二十一中、五一路学校、江南区邕江小学等，以及众多中专院校。学校众多，但从学校的名气与教育水平来说，还是比较一般的。

医疗配套方面：

医疗和商业一样，算是该项目亮眼的地方。南宁市第二人民医院就在项目西北方向约900米处。小编亲测电单车前往只需3分钟左右。周边还拥有南宁中南医院和许多药店，医疗需求无需发愁。

总的来说，轨道御水元筑外享江南万达广场，内有社区商街配套，出门三大主干道，下楼地铁轻松坐。周边华联超市、梦之岛百货、淡村菜市场、国美电器、红木家具城、江南水街、江南电影院、大地影院、横店影院、南宁剧场、区体育馆、滨江公园等一系列商业休闲配套一应俱全，生活完全不发愁。

户型方正为主，优缺同样突出

目前小编了解到，目前开放的样板间为G户型，但G户型已经售罄，观测意义不大。由于是毛坯交付，样板间的装饰也是仅供参考。而2户型和6户型处于封盘状态，样板间也未能开放，另外4号楼的大户型样板间仍在建设当中。

在这里小编给大家对2户型以及6户型还有4号楼的A户型的户型图进行简单的点评。

2户型为三房两厅一卫的户型，户型较为方正。其较大特点便是主卧和次卧共享阳台，长度达5.4米，但整户仅此处一个阳台，通往需经过卧室。从图上看户型并不通透，客厅位置可能会存在空气混浊通风不畅且较为阴暗的现象，这是该户型较大的缺点。

6户型为三房两厅一卫户型，户型整体近乎长方形。客厅开间达3.7米，还是显得非常宽阔的，客厅和2户型一样并不通透，且无直达的阳台。该户型的两个阳台一个需通过厨房，一个需通过卧室。且图示左上角的阳台仅一面朝户外，而卧室的阳台虽然长达5.1米，但十分狭长，仅宽1.3米。

A户型尚未发售，为三房两厅两卫户型，较为方正，可做3+1户型。该户型一面衔接小阳台，通风性尚可，不至于空气混浊。此外，主卧拥有市面上常见的飘窗配置以及室内独卫，表现尚可。左上方的阳台为露天阳台，可改装成阳光书房。

由于其他户型近乎售罄以及尚未开放，因此点评仅以该三户型为主。据了解，轨道御水元筑的户型还是十分丰富的，但由于早已开盘，可能存量不多，因此未能放出户型图以及消息。从可见的户型图来说，轨道御水元筑的户型基本属于老单位房的设计，居住舒适度不高，得房面积低。观点暂且保留，未来仍需观察。

地理位置是优势，户型魅力仍需强化

总结来说，轨道御水元筑的地理位置是较大的亮点，但是户型的魅力不及市面上的许多一线楼盘，整体水平暂且认定为中游水平。如果考虑居住，可以享受到非常舒适的配套；如果出于投资目的，那么该项目优势不小，其坐拥的地铁线、以及周边的成熟商业可以使该项目在未来拥有不小的升值空间。

作者/王蛋卤

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