轨道地产两大热盘pk 凤岭北这个地铁盘为何“香”不过江南?

焦点南宁 2020-01-17 12赞
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壹号城“香”不过御水元筑?从推货速度来看确实如此,但从长远来看,现在就论输赢,也许还为时过早。

2019下半年,南宁楼市悄悄冒出了几个以“轨道”开头的新盘。其中,轨道御水元筑轨道御珑壹号城在2019年10月、11月已相继开盘,而轨道御玺君临湾则处于新品筹备阶段。

据悉,这波轨道“御”系盘均为南宁轨道地产所打造。

轨道地产实为中房置业,地铁热盘自带焦点

南宁轨道地产是一家“全新”的地产企业吗?并不是。轨道地产前身为广西中房置业有限责任公司,是拥有38年开发经验的国企,在南宁先后开发了中房·翡翠园、中房·新天地、中房·翡翠时光等20多个住宅小区。

早在改名之前,中房就已涉及了大量地铁站、高铁站的物业管理运营。直到2019年,南宁轨道地产“名正言顺”后,开始推出多个依托地铁线的项目。

轨道御珑壹号城、轨道御水元筑就是面市后推广几乎为零,却得到众多购房者强烈关注的热盘。

同为地铁物业,凤岭北“香”不过江南?

从地段而言,凤岭北的房子要比江南的房子受欢迎,况且凤岭北地铁口毛坯房才12500元/㎡起,实在是太“香”了。然而,差不多同期推出市场的御珑壹号城和御水元筑却有意料之外的市场反应。如御水元筑一期首开迅速售罄,御珑壹号城推货速度却慢条斯理,似乎差了点火候。

据小编的踩盘经验,南宁多数新盘不是地处偏远就是交通配套仍在完善中,转几趟公交/地铁再步行个十分钟,或者电车一趟来回就电量不足的情况已是常态。对于可乘地铁轻松直达的盘,小编只能感叹:且踩且珍惜。

小编乘坐地铁1号线到佛子岭站,一出站口即可看到轨道御珑壹号城,地铁口距离项目仅约200米。据置业顾问介绍,项目目前有4栋已封顶,4栋正在建设,预计今年5、6月份左右全部封顶,整体2021年6月、10月分两批交付。1/2/6/7/8/9#楼建面约86-252㎡户型约400套房源在售中。

(轨道御珑壹号城与地铁口距离约200米)

(轨道御珑壹号城营销中心)

御水元筑距离地铁2号线福建园站同样是200米左右,目前首期房源已售罄,预计今年4月推出建面约70-90㎡左右新品。

同为正地铁口物业,凤岭北的壹号城为何“香”不过江南的御水元筑?产品、配套、价格全方位PK,马上来深扒!

区位PK

“高冷”对比“接地气”,各有各的好

轨道御珑壹号城所处区位正是集万千宠爱于一身的凤岭北,寸土寸金的“富人区”片区已少有地块出让。在凤岭北,改善型特性突出,置业门槛也较高,堪称南宁人向往的居住高地。

御水元筑所处的江南区属于老城区,配套已成熟。比起“高冷”的凤岭北,更接地气、更具烟火气息。近几年来,该区域旧改大刀阔斧地进行着,特别是地铁2号线开通和江南万达广场开业后,片区更是吸引了一大批购房者的眼球到此居住/投资。

在小编看来,两个片区“个性”迥异,各有各的好。简单来说,凤岭北更安静、住得更舒适;江南区则更热闹、更接地气。

产品pk

产品偏向改善型,胜在舒适度

两个楼盘在地理位置上各有所长,优势难分胜负。那么在产品上是否能分高低?

御珑壹号城占地66亩,规划8栋33层住宅楼,共1244户,绿化率35%,容积率4.14,车位比1:16,物业费2元/㎡·月,楼间距30-150米左右,高层住宅主要由平层和楼中楼组成,梯户比2梯4户,社区配建底商、夜光跑道和老年人活动中心。

(轨道御珑壹号城沙盘)

御水元筑占地33亩,绿化率10.5%,容积率4.5,由地面5栋28-33层高层住宅及商业裙房、地下2层地下室组成,共897户,梯户比为2梯4户,车位配比1:0.67。社区规划约1000㎡中央草坪和主题水景,另有跑道、球场等。

在占地面积上,御珑壹号城是御水元筑的两倍,两盘房源均为毛坯出售。从产品定位来看,御珑壹号城走的是改善型路线,御水元筑则是偏向于刚需。从绿化率和容积率来看,御珑壹号城的居住舒适度明显更高。

配套pk

同为正地铁物业,御珑壹号城胜在优质教育配套

两个项目所处位置不同,周边配套优势也不尽相同。御珑壹号城最突出的是拥有优质教育配套,但由于周边多是未开发地块,居住氛围并不浓厚,甚至有荒凉感。相较之下,御水元筑紧挨着江南万达广场,商业氛围浓厚,生活配套较为齐全,但教育资源一般。

教育方面,御珑壹号城距离市重点南宁市第二中学(凤岭校区)仅一公里,周边2.5公里内还分布有新民中学(凤岭校区)、天桃实验学校、民主路小学,南宁市百花岭路小学、南宁市云景路小学,多所名校汇聚。

(南宁市第二中学)

而御水元筑位于老城区,周边有福建园小学、平西小学、南宁市第二十一中以及多家中专院校,教育水平一般。

商业方面,御珑壹号城周边缺乏商业氛围,商业形态多为住宅底商。项目距离凤岭农贸市场约2公里左右,距离航洋-万象商圈约5公里。

御水元筑处于繁华的江南万达商圈,不仅邻近江南万达广场,还有淡村菜市、江南水街、梦之岛百货等均在项目附近,商业氛围十分浓厚,生活购物更为方便。

交通方面,轨道御珑壹号城位于高坡岭路36号,出了地铁佛子岭站就能看到项目,除了地铁口,御珑壹号城距离南宁东站约1公里,仅一个地铁站的距离,出行、旅游都十分方便。

(轨道御珑壹号城区位图)

轨道御水元筑位于福建路39号,除了有2号线地铁口的便利,还有多路公交车经过。据传,地铁6号线未来也将经过,项目有望发展成“双地铁盘”,自驾亦可通过星光大道快速连接各大城区板块。

从配套上看,轨道御珑壹号城的教育资源较为优质,但商业氛围不够浓厚,和御水元筑皆属于200米以内的正地铁盘,分别拥有高铁、多条公交路线,交通优势不相上下。

户型pk

户型方正通透设计合理,但对刚需不太友好

由于御珑壹号城产品偏向改善型,因此户型不仅有2-4房居室,还有3-6房的复式结构。目前推出建面86-252㎡共12个户型。户型坐北朝南,十分方正,空间利用率高,但赠送无法抵公摊。

但据现场置业顾问介绍,最小面积的86㎡户型仅能做两房,相比之下,很多同等面积的刚需户型可做三房或后期改为三房。另外,86㎡户型没有90㎡接力,而是直接奔向110㎡的三房,面积段跨度较大,可见,御珑壹号城户型对刚需并不友好。

项目仅开放了110.19-112.19㎡三房两厅和155.15-156.00㎡四房两厅,两个样板间。

110.19-112.19㎡户型

户型南北通透,设计比较合理,基本挑不出什么毛病。厨房连接生活阳台,书房宽阔并带有飘窗,主卧带卫生间,且无卫生间门对床的缺陷,最有看点的是主卧的带拐角飘窗,空间大,并可两面瞰景。

155.15-156.00㎡户型

户型方正,主卧连接的房间既可做成书房,也可根据实际要求做成衣帽间,空间较为灵动。

相比之下,御水元筑户型偏向于刚需。项目首期房源已售罄,预计今年4月推出建面约70-90㎡左右新品,可以猜测到,这个面积段不仅偏向刚需,还偏向投资。

从户型上比较,两个项目的群体偏向几乎完全不同,风格区别明显。如果说在地铁和地段优势上难分高下,那么户型的设计则是区分两者的重点。

价格pk

无外收不绑车位,12500元/㎡的售价并不“高冷”

被称为“富人区”凤岭北,房价一向走高端路线。具体来看,2019年凤岭北的核心区域的主力房价已达1.4万-1.9万元/㎡。御珑壹号城周边分布有:东方尊府17500元/㎡、荣顾书香门第14000元/㎡、吉祥凤景湾16000元/㎡、美泉1612价格高至19000元/㎡。

御珑壹号城价格12500元/㎡-14000元/㎡,在众多高价盘中显得比较突出。根据南宁市住建局备案信息可知,项目已取得预售证的房源拟售价在13549-14494元/㎡左右,但项目无外收,不绑车位,甚至卖得比备案价还低。

御水元筑一期售罄前,12000-13000元/㎡的售价和壹号城几乎不相上下,虽然二期产品尚未定价,但从产品和热度及参考周边来看,价格和一期相差不会太大。

从价格上看,壹号城价格稍高,但和御水元筑相差不大。

多轮PK后,壹号城真的输了吗?

综合下来看,壹号城社区规划比较舒适,并靠近地块口和名校,但配套并不完善。据置业顾问介绍,项目共有4幅地块,周边分布的正是轨道的储备用地,但整体规模成型和兑现的具体时间还是未知数,按国企的开发速度来看,急是急不来的。

相较之下,御水元筑配套成熟,交通便利,对于刚需来说,眼下的生活便利更为重要。不过话说回来,有地铁口的地方即为购房者目光汇聚之地,加之壹号城还是位于“金贵”的凤岭北,后期提升空间将会更大。

壹号城推货速度不敌御水元筑,看似“香”不过配套成熟的老城区,但从长远来看,壹号城的潜力更大,现在就论输赢,也许还为时过早。

作者/Sherry

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