首付20多万住城中村边上?南宁这个30亩山顶小盘有点贵

近日，狐哥的朋友圈被一个盘刷屏了。

圈里有几位朋友反复发布动态信息，从售楼部开放到样板间开放，做足了一波波的宣传。而发布信息的朋友，有原来金科某盘的置业顾问，有原来万达某项目的工作人员，还有狐哥玩桌游认识的、后来才进入房产圈的朋友。

△狐哥的朋友圈

刷屏的主角是位于兴宁区燕子岭的“云玺台”，仅有30亩，体量不大。狐哥看朋友圈那么热闹，决定去项目一探究竟。

安静的山顶小盘

狐哥习惯在进售楼部之前把项目周边走上一圈。

云玺台的位置在燕州路南，燕子岭上，四周都是坡路，而且都是小路。狐哥看着陡峭的上坡路，握着电车把手的手有些紧张。虽然出入不算方便，但也因而显得安静。

△云玺台周边的坡路

安静，是狐哥踩盘的排名前列感觉。

从热闹的望州路拐进燕州路后，周边人气一下子淡了很多。即使有十分成熟的小区，楼下也还是行人寥寥。

而云玺台面前的另外两条路，一条可以直接通往地铁3号线东沟岭站，目前还未建好；另一条则可以直达长堽路，不过路的两边是一大片的城中村，都是密密麻麻的自建房。两条路上也都是行人稀少。

△云玺台南面就是城中村

除了与城中村“无缝对接”，云玺台周边还有许多瓦房和菜地，裸露的砖墙与项目就隔着一条小路，显得十分突兀。

△云玺台周边的糟糕环境

山顶+城中村边上，云玺台的位置有些出人意料。

配套充足，刚需福音？

楼盘配套讲究“铁学商”，从这方面来看，云玺台的配套还是有看点的。

△云玺台区位（制图：黄茵）

地铁3号线东沟岭站距离项目约800米，目前这个站点还未投入使用，具体开通时间还要等沙江路、衡阳东路等道路投入使用后才能确定。狐哥看到站点已经完工，但周边道路还在建设。

△地铁3号线东沟岭站现状

△市长信箱关于东沟岭站的回复

云玺台西侧紧挨着燕子岭小学，这所兴宁区重点公办学校，是能排进南宁前20名的。根据往年教育局的学区划分，云玺台基本上算是妥妥的学区房。

△燕子岭小学

商业方面亮点不多，周边没有大型商业综合体，倒是生活配套较为方便。项目南面有个燕子岭市场，北面约700米有东沟岭综合市场，二楼有影城、超市、健身房。

△燕子岭市场

除了铁学商，云玺台距离快环约5分钟车程，南面约1.5公里有南宁市第四人民医院（三甲）。总体来看，资源配套满足大部分的刚需人群。

旧改不是说来就来

云玺台的另一大“卖点”是旧改。

近些年，南宁的旧改步伐不断加快，“西建东扩”成为城市建设主旋律。三街两巷项目经过改造，已成为南宁新晋网红打卡点；仅2019年，就有14幅旧改地块挂牌出让；云玺台北面的东沟岭“非洲村”，在2019年也已进入了兴宁区的旧改规划中。

△改造后的三街两巷

而2020年南宁旧改堪称“疯狂”：火车站片区将打造5000亩TOD小镇，中尧路片区旧改涉及超2万户家庭；青秀区启动77万平方公里旧改招标；南宁240个老旧小区改造排上议程……

△火车站片区旧改规划

旧改如此热闹，云玺台当然有足够的素材去给购房者画饼。旁边是城中村？以后会拆的。燕州路断头？以后会通的。

饼画得好看，不代表能吃。从目前的旧改规划中，燕子岭片区还没有什么动静。而且云玺台附近的“非洲村”早在上世纪八十年代就已有开发计划，但一直收效甚微。临近的燕州路，要打通还需要经过一个敏感区域。

△难以改造的“非洲村”

旧改真不是说来就来。

四房企联合开发

在南宁房企联合开发的项目挺多，像云玺台这样的却不多。

云玺台占地只有30.02亩，由大唐在2019年10月竞拍拿地。但面市的时候，项目实际却是金科操盘和物业服务，盛天负责设计和建筑，旭辉负责户型规划和园林规划。

从规划上看，云玺台只有5栋楼，都是15-18层的小高层，共有476户。如此小体量的项目，却需要四家房企联合开发？

△云玺台效果图

四家房企中，金科和旭辉都位列中国2020房地产百强，金科物业则是中国物业服务前十，旭辉数次获得“詹天佑奖”。而拿地的大唐曾连续多年进入房企百强，负责建筑的盛天获得过“较佳人居环境项目”、“城市模范楼盘”等奖项。

四家房企的资历都足够光鲜，而且分工也是各自负责最擅长的一部分，不像是来“分一杯羹”这么简单。从房企角度看，云玺台的期待值是比较高的。

这么一个小体量的项目竟是四家房企合作，在南宁实属少见。但房企联合有利有弊，既有可能做出品质出众的精品项目，也有可能存在后期开发出现问题时，房企之间互相推诿的情况。

△印象愉景湾（龙光、合景、阳光城、大唐联合）

房企合作效果如何，还要看最后拿出手的产品。

户型“两极分化”

虽说体量小，云玺台的内部规划还是比较丰富的。

项目容积率为2.5，建筑密度23%，呈围合式布局。小区内规划“一环、两街、六大主题泛会所、七大园林景观”，包括健身跑道、商业街、会所、园林等项目，此外还有面向0-12岁儿童的小熊主题森林童话社区。可谓“麻雀虽小，五脏俱全”。

△云玺台沙盘

目前，云玺台主推84-120㎡3-4房户型，精装交付。首期推售6#楼，刚获得预售证不久，预计近期开盘。总体来看，云玺台的户型很刚需，而且得房率较高。

但不同户型的设计，却有些 “两极分化”。比如84㎡3房户型东西朝向，4.8米单阳台，只有一个厕所；而120㎡4房户型比较舒适，南北双阳台，北向阳台约6.6米，通风、景观都不错。

△84㎡与120㎡户型对比

△样板间

现在云玺台仍在预约认筹阶段，均价12000元/㎡，首付预计23万以上。适不适合上车？除了价格，狐哥认为购房者还应该充分考虑云玺台周边的环境适不适合自己居住。

图文/一抹蓝

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