五象总部基地最后一个彩蛋?买青运村的房子“威水”吗

最近，威宁青运村真的是热搜频频。

先是威宁以19.7亿元的总价拿下总部基地2幅地块，随之南宁市自然资源局放出青运村总平图，接着项目正式开工建设、规划图曝光，再到近日青运村城市展厅开放……可以说，威宁青运村项目的一举一动都引人瞩目。

为什么青运村比其他的新盘得到更多的关注呢？

这就要从青运村的“前世今生”说起了。

01 总部基地核心地段里的“村”

2023年，广西将承办第三届全国青年运动会，主赛区设在南宁。在赛事期间，承办方需要给运动员和教练员提供包括抵离、居住、餐饮、娱乐、健身、医疗、安保、物业、志愿者服务等服务功能的区域，因此青运村应运而生。

这也是青运村能在五象新区体育中心这种核心地段“落户”，地价却只有四千出头的缘由了。

对于青运村，大家或许熟悉又陌生。

我们都知道，青运村未来将给赛事相关的运功员及工作人员提供住所，但是青运村从运动员抵达那一刻起，就对大众关闭了探访之门。青运村究竟“长”啥样，赛事相关人员在“村里”过得如何，我们都不得而知。

青运村区位图

青运村效果图

不过较新透露的资料可知，青运村项目预估总投资约60亿元，总用地面积338.19亩，住宅套数约3000多套。

除此之外，青运村还规划建设抵离中心、运动员公寓、运动员餐厅、医疗中心、安保中心、访客接待中心、文创展示中心、商业中心、反兴奋剂中心、文化活动广场、村委会、志愿者服务中心等配套功能设施。

赛后，青运村将转化为配套齐全的住宅及商业对外出售，幼儿园、小学及中学将会移交相关教育部门。

不得不说，作为南宁对外的“城市名片”，青运村不管是地段位置，还是内部配套设计，都着实让人心动。

02 威宁接手，是“荣耀”还是“硬骨头”？

对于大多数房企而言，能亲自操刀打造青运村，是刷脸、刷流量、打口碑的好机会，但与此同时也是一个难啃的“硬骨头”。

为什么这么说呢？

首先，青运村项目预计投资60亿元，这笔数目并不小。

60亿元，到底是一个什么概念呢？举个例子，2019年碧桂园在广西全区销售额308亿，那么60亿就占到了全年销售额的1/5，这相当于很多房企的全年销售额。事实上，能在一个项目上投入60亿元的房企并不多，实力要求十分高。

克而瑞榜单截图

其次，承建方须提交青运村建设运营方案，包括青运村建设及运营的总体思路。比赛期间，还需要为不少于1.2万名运动员、教练提供抵离、居住、餐饮、交通、安保等服务所采取的方案。

青运村实例

不同于市场的普通住宅，青运村的建设要求高，并且受到政府的高度重视，对推动五象新区5G智慧社区发展、提升五象核心区的居住品质都有重要的影响。

相应地，房企面临的压力可想而知。

在这样的背景下，威宁接手青运村项目，便是意料之中。

威宁集团作为南宁市国资委旗下的全资企业，经过多年发展、沉淀，成功操刀60+复合精品项目，形成了以房地产、文化、体育、教育、农业、商贸、物流、金融为主的“7+2”产业布局，是南宁支柱型国企。

有硬核的实力和资质，才有底气拿下全国第三座青运村。

三街两巷

广西文化艺术中心

毕竟，威宁是一口气能“造”十几个邻家广场的狠角色。而三街两巷、广西体育中心、南宁市青少年活动中心、南宁市规划馆、广西文化艺术中心、南宁市图书馆等一大批重点项目，也是出自威宁之手。

03 逼格够高了，青运村的规划怎么样呢？

那么，青运村普通人能买吗？

在谈买卖之前，我们再来梳理一下青运村的详细资料。

项目位于广西体育中心和良庆区政府南面，西侧紧邻广西国际壮医医院、东侧是配建的幼儿园、小学和初中。2公里范围还有广西规划馆、宜家家居（在建）、五象湖公园、五象总部基地等城市级配套。

广西国际壮医医院

五象湖公园

在交通出行上，项目周边路网基本完善，体强路、平乐大道、五象大道等可快速通达五象新区。通过南宁大桥或是良庆大桥，20分钟可到达东盟商务区、会展中心、万象城等地。另外，项目距离地铁3号线庆歌路站，步行10分钟左右可到达。

地铁3号线庆歌路站

庆歌路

平乐大道

美中不足的是，项目周边缺乏商业配套。当然，这个问题不单只存在于青运村，整个五象新区都是极度缺乏商业的。从实际踩盘情况来看，目前项目最近的商业就是广西路桥集团总部大厦零散的便利店、餐饮店等。

广西路桥集团总部大厦

广西路桥集团总部大厦

虽然说青运村项目自身会配备一定的商业，但是最害怕“人走茶凉”。比赛结束后，还有多少便民商业能留下，并经营下去，这还是一个未知数。

简单概括，青运村的地段及周边配套，除了商业以外，并没有太大的硬伤。

我们接着谈谈项目。青运村占地338亩，规划了30栋高层住宅，容积率为3.0，主力楼间距在70米左右，通风采光较为优良。项目采用新中式风格，融入壮乡元素，设计还是比较有特色。同时，威宁还将引入5G科技，打造智慧化物管标杆楼盘。

青运村效果图

据悉，项目的主力户型是118㎡-144㎡3+1房至5房。从曝光的户型图来看，户型方正，还是比较符合当下市场刚需和改善的需求。

（118㎡3+1房）

户型点评：118㎡3+1房的户型紧凑，布局方正；卧室飘窗设计，空间延伸性较大；厨房+生活阳台设计非常实用，客厅外观景阳台使得视野开阔，通风性能良好。不过，阳台直通次卧，私密性有一定的影响。

（126㎡4房）

户型点评：126㎡4房的户型动静分离，南北通透。三个卧室采用了飘窗设计，提高了空间利用率。餐厅空间受限，有局促感，不适合容纳多人用餐。整体而言，该户型设计中规中矩。

（144㎡5房）

户型点评：144㎡5房的户型入户玄关处设置了一个设小房间，位于入口和活动区交汇处，可能会有噪音。同样是餐厅、客厅、外观景阳台连成一线的设计，提高采光通风。不过靠近主卧的北面卧室使用面积大约只有8.2㎡，空间略小，适合做功能房或儿童房。

整体而言，青运村的户型设计中规中矩，动静分区，房间都有点偏小。

04 这个“村”的房子，普通人够得着吗？

最后，回到购房者最关心的问题，这个房子值不值得买？预算要多少？

现在，项目暂时还没有输出价格，不过可以大致地猜一下房价的范围。目前，青运村附近的土地供应十分稀缺，在售楼盘的存量也不多，有云星钱隆首府、盛邦滨江府、万科金域中央、盛科城、光明城市、檀府印象等，新房房价在1.5万-2.2万元/㎡之间。

那么，套一下公式：地价＋2000/㎡的精装＋其他建安+成本利润，同时参考周边楼盘价格，那么青运村的价格预计会在1.6万元/㎡以上。

1.6万元/㎡的房价放在整个南宁来说，确实已经是在“金字塔尖”，但能就近享受到总部基地核心区域的豪华版配套，狐哥认为还是值得考虑的。

不过，还有一点值得注意，青运村卖的将是精装准现房，也有可能是某个“冠军房”。但如果介意是有人住过的，那青运村可能就不是你的“菜”了。

当然，至于青运村会卖什么价格，我们静等官宣。

作者/秋雨

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