老城区圈定“地缘粉”东沟岭地铁毛坯房“余粮”不多了
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地缘性群体和老城区总是难舍难分，多数调查显示，多数购房者意向置业区域为现居住地。而在地缘性影响因素中，居住习惯和工作单位是影响较大的两大因素。对于地缘性群体的置业偏好，奥园地产似乎深谙此道。
截止至目前，奥园在南宁共布局有奥园园著、奥园·瀚林誉江府、奥园永和府、奥园名门、奥园瀚德棠悦府等9个项目。
其中，奥园园著、奥园永和府、奥园誉江府、奥园棠悦府均位于老城区，且附近几乎都有地铁经过。老城区＋地铁口的双重优势，不仅仅精准锁定周边地缘性群体，还能吸引一波热衷地铁口的购房者。
据悉，位于兴宁东沟岭板块的奥园园著已处于清盘阶段，项目不仅位于老城区，靠近双地铁，且推售的是当下南宁市场较为稀缺的毛坯房，看似每一条都戳中刚需购房者的心。奥园园著是否真有如此性价比？
（项目售楼部）
老城区焕发新活力，望州旧片区褪去老印象
奥园为何“偏爱”老城区？众所周知，老城区发展成熟，居住氛围浓厚，各类生活配套看得见摸得着。更重要的是，地缘性群体受居住习惯的影响，熟悉了片区的生活氛围和节奏，而新区配套还不完善，难免对生活造成不便，因此，他们更愿意留在老城区。
奥园园著位于望州路与东沟岭正街交汇处，属于东沟岭板块。说起望州路，很多人的印象还停留在“汽配城”和“殡仪馆”上。殊不知，早在2004年，南宁市政府就已经将火化车间搬至五塘镇七塘村，目前南宁市殡仪馆只执行宾客吊唁逝者的功能。
整体来看，这个区域内常住人口多，但人口组成混杂，居住氛围和规模早已成型，生活气息浓厚。同时，国际南宁汽配城就在望州路旁，周边汽配店大量汇集，车流量较大。近几年来，奥园园著、光明时光集、盛邦香颂、亿鼎温岭华府等新盘在这个片区陆续亮相，购房者的目光才重回这里。
在地铁开通运营之前，望州路旧片区可说不具备太多吸引力。但随着城市发展的推进，地铁3号线开通后东沟岭板块也迎来利好，再加上未来地铁5号线（在建）也将经过板块，双地铁驱动，老城区焕发出新活力。相信在不久的将来，东沟岭板块也能褪去陈旧印象，向人们展示出全新的面貌。
而自称拥有地铁3号线、地铁5号线经过，并靠近狮山公园的奥园园著，在配套上看似乎占据了不少优势。
（项目沙盘）
交通、生态有看点，商业配套较匮乏
地段好、配套佳的房子一般是不愁卖的，老城区＋双地铁是两大看点，除此之外，奥园园著周边配套是否还有可圈可点之处？
项目位于望州路上，周边多为零散商业，规模较大的南宁市东沟岭综合市场距离项目约500米，具有一定的氛围和人气。但缺乏大型商业体。
交通上，项目有公交车、地铁经过。705、802路公交车直达项目门口（望州兴望路口），同时紧邻望州路，出行较为方便。地铁方面，项目自称双地铁经过，事实上，从项目到已开通的地铁3号线东沟岭站有近1.4公里的距离，对于步行来说并不算得上方便。地铁5号线（在建）才是较大看点，距离项目仅约300米距离，可以预测，业主未来地铁出行将更多依赖地铁5号线。
（望州兴望路口）
教育上，项目两公里范围内分布有南宁市兴望小学、南宁市燕子岭小学、南宁市兴宁中学等。其中，办学规模为30个班的兴望小学距离项目仅300米距离，根据学区就近就读原则，项目可大概率划分到兴望小学。
（南宁市兴望小学）
生态上，项目被狮山公园、广西药用植物园和南宁市人民公园包围其中。具体来看，狮山公园距离项目最近，步行约600米可达，人民公园和药用植物园则距离较远，均超过2公里。
整体而言，项目在地铁、学校、生态上均有优势。但商业配套却较为匮乏，较大的亮点是位于老城区，未来有地铁5号线经过。
不卖精装卖毛坯，15万起置业老城区
除了地段和配套，奥园打造的产品能为自己加多少分？在配套优势不足的情况下，有亮点的产品也能凭借高性价比而脱颖而出。
据悉，奥园园著占地35亩，由5栋22-34层住宅以点式布局组成，总户数1493，容积率5.7，绿化率35%，物业费1.65元/平方米·月。施工进度方面，预计年底封顶，2020年12月31日小区整体交房。
（项目较新施工进度）
在南宁，奥园打造的多为刚需产品，主要客户群体以地缘、刚需为主。当下楼市，精装房依然是主流，而毛坯房在精装盛行的背景下，凭借着价格的优势，销量一直很好。奥园不卖精装卖毛坯，迎合了更多购房者的需求。毛坯对于大部分购房者来说喜闻乐见，对于开发商来说，也能省去交房后由于装修质量问题引发的纠纷。
项目目前推售的毛坯房价格在8600-9300元/㎡之间，首付15万元起。奥园不卖精装卖毛坯，再加上不到20万元首付就可置业老城区，除此外，项目还支持公积金贷款，几点加起来还是能打动不少购房者的心。
项目自身配套以运动、健身为主要看点，规划有羽毛球场、篮球场以及双跑道等运动设施，让业主在楼下即可享受运动之乐，满足健身、康乐需求。商业方面，规划有2500㎡的大型商铺。
仅剩两个户型在售，开放实体样板间
项目正处于清盘阶段，仅剩16/17#的两个户型共约90套房源在售，分别是115㎡（建面）的4房和135㎡（建面）的4+1房。户型坐北朝南，公摊15-20%，赠送10%左右。在住宅即将清货的同时，另有社区33-70㎡（建面）商铺在售。
难得的是，项目开放的两个样板间为实体样板间，实地参观能带来更多真实的居住感受。
135㎡4+1房户型
（样板房参观）
户型格局方正，利用率高，且这个面积可做到4+1房是相当可观的。厨房采用的是不规整结构，并形成独立空间，和餐厅相隔。整体动静分区，主卧带卫生间，生活更方便。4个卧室可满足三代同堂的舒适生活，另有一房可改做书房。
115㎡4房户型
（样板房参观）
该户型整体方正，3.9米景观阳台让采光更好。不足的是入户即为卧室，动静分区不够理想，且主卧卫生间与公卫相连，布局稍差。
购房建议：有地铁、有公园、单价不足一万，这个老城区毛坯房确实有让人心动的理由。对于地缘性客户来说，奥园园著的进驻也在一定程度上改善了居住环境。但不可否认的缺点是，社区本身5.7的高容积率，造成舒适度下降。周边稍杂乱的环境和缺乏商业配套也是痛点。最后，销量才是楼盘受认可与否的有力佐证，无论你爱不爱，奥园园著已经进入清盘阶段，想上车老城区的不妨实地看看。
作者/Sherry
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