降价7亿无人接盘!东盟商务区烂尾商业三度流拍,复活遥遥无期
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在南宁，提起烂尾商业，位于东盟商务区的利海亚洲国际中心商业一定榜上有名。
就在上周末，大V君发现利海亚洲国际中心商业被放在阿里拍卖·司法网站上拍卖，全程网络竞价，最终因无人报名流拍。
据了解，此次法拍的是利海亚洲国际中心裙楼商铺和地下室部分，这部分商业已是第三次挂网法拍了。
从曾经东盟商务区的红盘沦落到如今三次法拍均流拍，利海亚洲国际中心商业经历了什么？
12月19日，在阿里拍卖·司法网站上，大V君发现南宁东盟商务区的利海亚洲国际中心商业在进行拍卖。
此次法拍标的物除了利海亚洲国际87353.89㎡商业抵债资产（在建工程）外，还有广西利海房地产开发有限公司的不良债权，商业抵债资产和不良债权所有人为中国东方资产管理股份有限公司。
｜阿里拍卖·司法网站截图
这场法拍全程网络竞价，起拍价为11.75亿元，保证金2亿元，增价幅度500万元。
竞价时间从上午10时到晚上22时，共12个小时时长，最终因无人报名流拍。
此次法拍的是利海亚洲国际中心A区、B区商业裙楼及地下车库，曾以利海·蓝生活广场的案名招商，目前该部分外立面已完工、基础构架也完工90%，其他公共消防、机电还未安装。
｜项目内部装修情况
大V君从阿里拍卖·司法网站上查询到，此次为利海亚洲国际中心A区、B区商业裙楼及地下车库第三次挂网法拍，前两次法拍时间分别在2018年1月以及2018年10月，这两次结果均为竞价失败，最终流拍。
｜利海亚洲国际中心商铺
前两次挂网法拍截图且12月19日这次挂网，起始价比2018年1月那次降了7亿多。经过了几度挂网法拍，起始价一降再降，利海亚洲国际中心的这些商铺却始终没能找到接盘人。
利海亚洲国际中心位于东盟商务区中柬路9号，坐落在东盟商务区商圈的繁华中心，东面一路之隔是五洲国际和昌泰东盟广场，北面距离华润万象城约300米，位置非常优越。
｜项目位于东盟商务区中心地段
2007年，利海拿下东盟商务区67.5亩地块，并在当年号称要打造成南宁的“城市之冠”。
项目占地67.5亩，项目划分为A、B两区，由8栋住宅和2栋商业组成，是集住宅、办公、商业、娱乐休闲为一体的大型综合体项目。
如今，住宅部分和商业办公部分已交付入住多年。
｜南宁利海亚洲国际中心设计图
项目住宅部分于2008年9月首开，非常受追捧。据业内人士回忆，当时住宅部分户型设计超前，推出了不少26~75㎡的小户型，加上地段的加持，不少购房者买来投资，出租给附近的上班族。
首次开盘仅7天就卖了1000多套，据说当时买房都是托人找关系才能抢到，火热程度可见一斑。
目前，利海亚洲国际中心二手房住宅的均价在1.8万元/㎡，挂网出租1房1厅1卫的户型租金也要每月1800元。
网上的数据显示，近期项目二手房也有陆续成交的情况，可见，住宅的关注度一直都不错。
在这个寸土寸金的地段，曾一度热销成为红盘，如今却三次法拍三次流拍，为何商铺会落到如此境地？
这还得从广西利海房地产开发有限公司的总公司利海集团说起。
公开资料显示，广东利海集团于1992年成立，是一家成立超过20年的老牌房企，董事长为谢海榆。
｜百度百科上关于利海集团的简介
在2003~2011年间，利海集团发展势头正猛，曾获得过多项全国大奖。到了2015年，旗下产业布局全国超过30个。
但在2013年，香港纪海有限公司向河南省郑州市中级人民法院提出控诉，此后，利海集团因董事长谢海榆涉及多方利益纠纷的隐情也如层层剥茧一般被曝光出来。
网上的资料显示，那几年间利海集团的增资募集的规模高达数十亿，分布在全国的多个项目，同时，发行的多个信托计划在时间上多有重叠，有将资金“拆东墙补西墙”的嫌疑。
｜利海旅游地产运营体系
在此期间，利海集团仍然在全国各地开展大规模的旅游地产开发，项目所计划投入的资金规模十分庞大，从数十亿到数百亿不等，但都没有进入回报期，受到房地产行业整体环境的影响，资金收益进度缓慢。
据悉，当时利海地产一年销售额不过20亿~30亿元，其融资规模已经远远超过利海的偿还能力。利海不断扩充的业务板块所承担风险远远超过其资金的承受压力。
｜利海外地项目停工引发各方维权
2015年后，除了南宁利海亚洲国际中心外，利海集团在青岛、贵阳、长沙等项目也全线停工，粗略统计陷入困境的项目多达10个。
利海集团旗下项目也因拖欠工资导致停工潮，各方维权声音此起彼伏。
南宁利海亚洲国际中心因总部资金链断裂而受到牵连，如今其商铺只能以法拍的形式出让。
因利海总公司欠中国东方资产管理股份有限公司17亿债务，利海亚洲国际中心B区共有300多个商铺被法院查封。
而此前卖出去的100多个商铺，仅有7、8个做了房屋备案登记，其余业主均没有登记备案。2015年，签了合同却拿不到商铺的业主曾发起过数次WQ，却投诉无门。
｜2015年利海·蓝生活广场业主WQ现场
2019年，南宁中院受理广西利海公司破产申请一案，对广西利海公司债权停息。
至此，曾经红极一时的利海地产，在南宁落下帷幕，还搞得一地鸡毛。项目位置如此优越，为何没有开发商愿意接盘呢？
大V君从网上找到了一些关于竞买法拍烂尾楼的法律风险，可以参考。
首先，法院及法拍网络平台不承担瑕疵担保责任，买受人需承担标的物瑕疵风险。
在这场利海亚洲国际中心商业的法拍公告中，备注一栏也提到了有关资产的瑕疵与风险，如图：
｜拍卖公告提到资产的瑕疵与风险
这些条款说明，购买司法拍卖的烂尾楼，尤其是在网络上竞买，法院只负责拍卖，淘宝只负责提供司法拍卖的平台，参与网络司法拍卖的各方权利义务关系都没有法律的明确说明。
其次，跟不少烂尾楼一样，海亚洲国际中心的商铺经历长达多年的日晒、风吹、雨淋、雷打，质量受到了不同程度的损坏，无论是推倒重建还是添料加固，都大大增加了开发成本，增加了盘活的难度。
｜海亚洲国际中心外立面
还有，竞买人自理过户手续且法院不作过户的任何承诺，需承担无法过户的风险。
例如，很多烂尾楼都关涉联建纠纷、融资纠纷、债务纠纷、拖欠税费等遗留问题，产权不清、产权共有、长期租赁或者法院不是少有查封机构等问题，则使得买受人将面临无法进行过户的风险。
｜烂尾楼存在无法进行过户的风险
除此之外，也有业内人士表示，利海亚洲国际中心拍卖的A区、B区和地下室当初是设计成购物商场和地下大型超市的。
但这几年南宁的商铺市场整体表现平平，商铺的租金多年基本不涨。
且项目周边同类型的商业很多，500米内就汇集了昌泰东盟广场、盛天地、龙光世纪、华润万象城、三棋广场等大体量商业，周边住宅项目还有不少底商。
商业多，竞争压力，加上周边有些商铺人气也一般，所以利海亚洲国际中心的商场和超市想真正做起来并不容易。
｜东盟商务区商业云集
在利海进驻南宁的这几年间，高开低走，最后沦落到法拍数度无人接盘的境地，令人唏嘘。
项目后续如何，大V君会持续关注。
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