插上翅膀的南宁“南三角” 深度探索明阳的“造血”功能

南宁，一座历史悠久的城市，经历了埌东的横空出世到如今空港新区的布局落位，已经成为西南地区一张耀眼的名片。

上一个十年，南宁依靠着土地和人口红利，将地产行业带入黄金时期，各片区的商业及住宅综合体如雨后春笋般不断涌现。然而，随着库存量逐年上升，购房者整体趋于理性，开发模式也逐渐迎来了以运营为导向、资源整合、精细化管理为方向的转型。

在这样的背景下，市场便孕育出了新的时代“宠儿”---文化旅游商业综合体(简称文旅商综合体)。文旅商综合体，即在商住综合体的基础上增加文化、旅游等功能，更是真正意义上的“城中之城”、“欢乐中心”。而在文旅城的出现，正是顺应着这一积极转型的潮流诞生的文旅项目。

文旅发展成“新宠”，强大潜力造惊人成绩

近年来，我国旅游市场发展迅猛，在2015年我国旅游人数已达40亿人次，带动了超过4万亿的经济收入。中国文化产业在同年占经济总量的比重约6.2%，在前十大经济体中先进。由此表明，文化及相关产业是当前经济增长的一个亮点，总量持续快速增长，比重日益上升。

这也印证了文旅商综合体的诞生并非偶然。

那么，一个文旅项目能给所在片区带来的变化有多大？以广州为例，广州融创文旅城---融创茂开业首日客流量达30万人次；刚刚开业不久的广州融创文旅城---雪世界，成为了华南地区较大型的室内冰雪项目，据搜狐焦点广州站不完全统计，开业仅七周已累计客流量约15万人次，累计收入超过4900万元，经营利润超过3000万元。

（建成前周边）

（建成后周边）

一个文旅项目带来的不仅仅是庞大的人流量，还能有效的带动了周边的发展。在2015年，项目所在的区域均价为9000-10000元/㎡，而到了2019年，价格已经飙升到约28000元/㎡，从上图建成前和建成后的变化，可以很清晰地展现一个文旅项目给片区带来的巨大变化。

（15年数据）

（19年数据）

广州花都区的快速成长，不仅仅是得益于文旅项目的入驻，更得益于国家规划的重点---广州空港经济区。位于花都区的广州白云国际机场是国内三大空中交通枢纽之一，近年由国家规划围绕建设了广州空港新区，以打造具有国际竞争力的国际航空产业城、世界枢纽港。空港经济区加上文旅项目的相互呼应，其成长的速度不言而喻。

临空经济区建立造就明阳新高度，探索明阳“造血”未来

在南宁，国家同样也规划了以吴圩机场为核心的空港经济区。

自南宁空港经济区建设以来，位于经济区内的明阳工业区是发展较快的一个区域。

明阳工业区，作为南宁工业化、城镇化建设的卫星城，也是作为空港经济区的重要组成部分。虽然名为工业区，但是并不是传统的工业园区，而是新型无污染的园区。自身也有许多工业产业集群，拥有不少的人口基数。但是在空港和自贸区成立以前，明阳就像一座“孤岛”，和吴圩机场一样，各自撑起南宁南的发展之路。自红头文件的下达，国家政府的扶持，吴圩机场便迎来了空港经济区的建设，五象以南迎来了自贸区的成立。而明阳迎来了产业融合改造。

看似明阳得到的支持是最小的。如果深度剖析，会发现其实得到明阳处在一个极其有利的地位。

首先，是强有力的政策支持。

2012年，广西首次出台《中国-东盟南宁空港经济区发展规划（2011-2020年）》里提出了空港经济区的概念后，空港板块就成南宁城市“重点向南”的发展战略中最重要的一个环节。根据已获批复的《吴圩镇总体规划2015—2035》《南宁吴圩空港新城概念性总体规划深化提升》里提出的规划，未来的空港经济区将是临空经济高度聚集的综合性区域。而2015年，南宁市复批同意了《南宁吴圩空港经济区重点产业发展规划》，将在空港经济区重点打造空港物流业、航空维修制造业、临空高新技术产业、空港商务业共4大产业集群。截至2019年4月，共有8个产业项目已落户吴圩空港经济区，项目总投资53.9亿元。另有10余家项目正在积极洽谈，涉及新能源、生物制药、智能制造电商物流等多个行业。项目建成投入运营后，预计实现年产值及年营收67.3亿元、年税收约3亿元。强劲有力的政策支持，使得企业纷纷落户明阳，打开了明阳快速发展的新通道。

其次，是交通枢纽的打造。

2019刚开年，自治区发改委批复同意建设南宁国际空港综合交通枢纽工程，投资金额68.6亿元。建设内容包括南宁至崇左城际铁路机场站及机场内隧道、南宁轨道交通机场线机场站及机场隧道，及20.5万平方米综合停车楼、6万平方米公共换乘区域等。

目前南宁空港经济区已建成主干道33.6公里，核心区“三横三纵”为骨架、多条道路已经完成了基础铺建，而片区内的高铁划也完成了主体框架的规划，空港核心交通网已经初步形成。

从地图上看，明阳与空港和自贸区构建成了一个三角关系，而从政策上看，享受了两个拥有国家支持的板块的产城融合政策红利，是红利辐射的桥头堡。其交通网络的搭建，对于片区内的明阳工业区有十分强势的经济带动作用，随着物流的迅速扩张，带动区内的经济效益会不断提高。其四通八达的“地+空”交通网不仅能推动生产，还带来了极大的人口流动，拉近明阳工业区与世界进行交流的距离。

最后，便是拥有庞大的人口基数。

就在近日，自治区政府办公厅印发了《广西深化户籍制度改革的若干规定》，包括全面放开城镇落户条件，取消参保、居住年限、就业年限等落户限制。这一系列的政策也加大了明阳人口落户的进度。据搜狐焦点不完全统计，云星、振业、盛天、绿港、精通、雅力富、山湖海等品牌企业也都纷纷进驻片区，并在片区内完成了布局，大房企的纷纷进驻也为明阳人口落户增添了强有力的翅膀。

作为明阳工业区的经营管理主体，广西壮族自治区农垦局在空港经济区的建设推动下，联合了融创开发了悦桂融创云图区域。规划包含高端生活社区、学校、酒店商业综合体、繁华商业中心等众多业态，目标打造成集教育、商业休闲、高端居住等多元业态为一体的新生活模式。

云图之城·樾湖居，是广西农垦与融创中国联合打造的首期组团，位于空港核心区，也是云图之城的规划布局中排名前列亮相的组团。毗邻3A风景区约3800万㎡大王滩水库，相当于38个五象湖面积之和，并且坐拥政府斥资300亿打造的环绿城南宁森林旅游圈（规划中），构筑了氧吧式宜居环境。临近有4所高校，约4万师生的人流，为区域带来足够的人气。项目周边规划有大型商业综合体，涵盖大型购物中心、商业街区、精品酒店等多种商业模式，以及规划中的文体中心，满足“吃喝玩乐购”的全方位高质量生活娱乐需求。

在悦桂融创云图之城的布局不断落成，教育、医疗、邻里中心等配套逐步完善后，其原有的产业集群优势和庞大的人口红利将得以发挥，整个片区的GDP会有持续地增长促使。

悦桂融创云图之城，顺应南宁“整体向东、重点向南”的发展战略及趋势，精心布局南宁南，结合明阳的地理优势，或许会如同广州融创文旅城一样打造成一个大型文旅项目，但无论如何，相信悦桂融创云图之城一定会成为南宁未来的一个标志性名片。

空港经济区各大房企的纷纷入驻，自贸区各产业板块的项目落户，户籍制度改革的入户便利，造就了明阳循环“造血”的未来。能和两个国家重点规划的片区组成“南三角”，明阳工业区对于南宁的战略地位不言而喻。在不断“造血”的南宁南，明阳拥有一个光明可见的未来。

回顾五象湖楼市变迁，明阳未来楼市不可估量

明阳的循环“造血”得以实现，那么明阳未来的楼市会如何？纵观五象湖板块的变迁，似乎已经有了答案。

2014年，排名前列批进驻五象湖的楼盘都迎来了首开，华润二十四城、万科魅力之城、绿地国际花都等众多一线房企楼盘项目的房价仅仅4字头、5字头，这在现如今是无法想象的，而当时也远低于同时期的兴宁、西乡塘等老城区板块，却依然鲜有人问津。

到了2016年，万科金域蓝湾、龙光玖珑湖、碧桂园天玺湾等一线湖景热盘相继亮相，房价飙升至8、9字头，这在当时引起了不小的轰动。许多人评议这样的涨幅已走到尽头。

进入2018年，遍地开花的五象湖楼市早已突破万元/㎡。房企也从仅有几家孤鸣，到数十家知名房企进驻、多盘齐发，甚至多次出现“一房难求”的场景。五象湖板块的关注热度上升到少有的高度。

（数据老源：克而瑞数据）

根据克而瑞数据显示，2019年上半年南宁平均房价1.165万元/㎡，其中五象湖板块新房主力参考价在1.2万-1.5万元/㎡之间。而华润二十四城、绿地国际花都等五象湖拓荒者的二手房挂牌价已直逼1.8万-2万元/㎡，比肩青秀区高端楼盘价。回顾五象湖发展历程，从2014年五象湖板块深度开发建设启动至今，短短5年时间，房价3次跳涨，暴涨3倍，发展速度惊人。

现如今自贸区落户五象湖板块，更是加助了五象湖楼市的急速发展。面对这样的案例，明阳楼市的未来无需再过多陈述。未来总是会遵循历史发展的足迹悄然而生。自贸区的成立，空港经济区的设立，明阳实现产城融合，促使明阳如同当初的五象湖一般，拥有了“天时---国家政策、地利---规划建设、人和---人口红利”这三个强有力的发展要素。

历史总是惊人的相似，如今即将开盘的悦桂融创云图之城·樾湖居，预计价格5字头，与当初的五象湖价格何其相似。五象湖的升值潜力已经得到了印证，而聚集三大发展要素从而循环“造血”的明阳，其未来已无需多言。五象湖楼市的今天，便是明阳楼市的未来，而悦桂融创云图之城·樾湖居作为拓荒明阳楼市的先驱者，必然会在明阳楼市的未来占据极其重要的一席之地。

悦桂融创云图之城·樾湖居，再造美好人居，繁华中体味生活乐趣。

目前有88-128㎡低密小高层三四房正在火热预约，预计11月开盘，预计价格5字头起，敬请关注。

地址：南宁市江南区龙潭路19号

作者/王蛋卤

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