降外收 拼价格 抢客户:南宁楼市三大主战场正面厮杀

南宁地产圈 2018-12-08 18:35:08
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进入12月,南宁楼市促销大战继续,从2016年9月全面涨价到2018年12月全面促销,楼市经历了从恐慌到观望,从外收到促销的转向,那么,现在该不该买房?怎么买? 01 城东到城西 楼市大混战 特惠价9150元/㎡起步,带精装修送空调,无任何外收款,重要的是——首付可分期,首期仅需10%,例如总价80

进入12月,南宁楼市促销大战继续,从2016年9月全面涨价到2018年12月全面促销,楼市经历了从恐慌到观望,从外收到促销的转向,那么,现在该不该买房?怎么买?

01

城东到城西 楼市大混战

特惠价9150元/㎡起步,带精装修送空调,无任何外收款,重要的是——首付可分期,首期仅需10%,例如总价80万的房子,首付款仅8万元,即可签合同拿下,看好先下2万定金直接锁定房号,无需排队预约,看好即下定。

……

坐标:南宁五象新区龙岗板块。

首付分期2年4期 免息!低首付6万起住西城大三房,95-112-125-138火热顺销中,赠送5-7.4米大阳台。

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坐标:城西相思湖板块。

惠战双十二,秒杀特价房,8套一口价(9000元/㎡)特惠房,限时爆抢。

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坐标:江南沙井板块。

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从恐慌到观望 从外收到促销

这一轮的恐慌情绪是从2016年9月28号开始的,那天大唐在土拍会上杀得眼红,以楼面地价11400元/㎡抢下南宁铜鼓岭路地块,要知道,附近的保利领秀前城2016年的6、7月份售价也才9500到10000元/㎡,业内说这叫面粉比面包还贵。保利领秀前城在新科地王诞生10分钟后宣布9号楼封盘,置业顾问在朋友圈宣布将涨价2000元/㎡,随后万科城、霖峰壹号、万达公馆、中海国际社区、恒大绿洲等多盘宣布封盘、涨价。

购房者直接懵了!

回过神来之后,从2011年到2015年持续积累的购房人群开始爆发,加上前期产业投资和开工量不足,从2016年10月到2018年5月份,南宁楼市都处在严重供不应求的状态之中,需求爆发,恐慌购房。

行情持续一段时间之后,相关部门的管制措施出台,新出让地块设置毛坯限价,精装部分最高3000元/㎡,但是,面对供求两端的疯狂,这些措施并没有像想象中那般有效,(真实)房价仍然在以各种姿势向上攀升。

这种状况大约持续了2年,从2018年7、8月份开始风向转变,疯狂的购房热潮开始褪去,市场回归理性,日光盘退出舞台,(真实)房价向上攀升的动力消失,楼盘促销重出江湖。

03

龙岗 相思湖 沙井为什么最惨烈?

目前货量走得动但也最惨烈的战场非龙岗莫属,参战的包括万科金域滨江、蓝光雍锦澜湾、龙光玖龙台、阳光城丽景湾、启迪东盟城、合景天骏广场、大唐盛世以及泛龙岗板块的五象大唐果、龙光玖誉湖、檀府印象。

这一片的真实市场价格在11000元/㎡到12000元/㎡之间(除合景天骏广场、大唐盛世外),但是万科金域滨江11月份抢开的价格在10000元/㎡左右,蓝光雍锦澜湾随后开盘的价格在10000元/㎡到11500元/㎡之间,虽然两盘都有附加条件,比如蓝光雍锦澜湾将销售政策细分到楼栋、户型、朝向等,不同的产品销售政策不同,但从整体看,两个新兵参与龙岗战场的战斗姿态很端正。

五象大唐果、龙光玖誉湖、檀府印象三个泛战场的楼盘也受到波及,从11月份开始销售政策产生变化,价格预期有所调整,推出首付分期等降低门槛的政策。

五象新区龙岗板块为什么最惨烈?三个方面的原因,第一是大环境里的供求关系发生逆转,龙岗板块是南宁楼市的缩影,龙岗及周边2018年6、7月份开始新旧楼盘持续放量,板块推货楼盘超过10个,虽然部分楼盘所推货量未必能在官方系统查询得到,但是区域真实推货量可以用巨大来形容。第二是新盘走货回款压力巨大,以蓝光雍锦澜湾为例,在行情定点拿地,配建面积巨大,真实楼面价超过7000元/㎡,据说2018年度回款任务15亿元……在这样的条件下,营销决策的关键点就不是品牌溢价、产品溢价,而是尽可能多的回款回款回款,但没想到的是万科金域滨江抢开。第三是机场线搁置,虽不是重大影响因素,但也在一定程度上影响了购房者的购买决策。

相思湖、沙井板块也是楼盘聚集程度相对较高的两个板块,这两个板块在过去两年里也进驻了不少大牌开发商,这是被相关部门的供地策略牵引而至……。从板块对购房者的诱惑力来看,相思湖和沙井两个板块很显然比不过龙岗,而购房情绪的逆转却是整个市场的。

04

楼市横盘期的几点建议

南宁楼市横盘不可避免,我们给几条具有实操意义的建议。

第一,关于自住,现在该不该出手买房?

自住购房者担心的是吃亏,说白了是担心今天买了明天跌,那么南宁房价会不会跌?这个问题很关键,也很复杂,在价格管控之后,你看到的房价有两种,一种是我在上文提到过的真实房价,这个房价是交易双方在交易过程中形成的,包括了溢价;还有一种是备案价,这个是名义价,系统里的价格,合同里的价格。

所以,我的判断是,随着市场调整持续,局部竞争加剧,包含了溢价的真实价格会逐渐向下调整,至于调整的幅度我也不知道,要和当时的市场条件相匹配,而备案价+精装费则几乎没有下降的空间。

自住,现在该不该出手?答案因人而异,因盘而异。以正常购房需求为例,以龙岗的蓝光雍锦澜湾为例,目前就是出手的最好时机,大部分房源按照备案价格销售,连带精装费用大四房户型的均价在10000元//㎡左右,与周边项目有1000到2000元/㎡的价差,之前有提到过这个项目的情况,综合成本,产品构成,营销周期来看,现在是占开发商便宜最好的时候。

如果你相中的是那些高溢价的项目,很喜欢,又不想妥协选其他项目的话,那就静下心来,等一等。

投资,现在该不该出手?从楼市行情、贷款利率来看,目前似乎不太适合出手投资?我的观点正好相反,在楼市里挣了钱的经验几乎都是在别人恐惧的时候乐观,反周期操作。但投资是一个系统的决策过程,并不是随便挑个盘买了就叫投资。我这么说并不是鼓励你透支信用卡、借亲戚钱去买房投资,虽然我坚信横盘不会太久,下一个周期也会来临。

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