注意!8月25日房贷统一“换锚”,固定利率or LPR怎么选

8月12日，工行、农行、中行、建行、邮储银行发布公告称，将于8月25日起，将符合转换条件的存量浮动利率个人住房贷款，批量转换为贷款市场报价利率（LPR）定价。

此前，交通银行以及招商银行、民生银行、兴业银行等一批股份行已发布类似的批量转换公告。这意味着，8月25日起，各大银行将通过批量转换的方式，加速存量房贷利率转为LPR。

8月25日房贷统一“换锚”

根据央行此前通知，有商业住房贷款的“房贷一族”，需要在今年3月1日至8月底期间，在LPR和固定利率间作出选择，定价基准只能转换一次。

对于2020年1月1日前已发放或已签订合同未发放，且截至2020年8月24日（含），尚未办理定价基准转换的存量浮动利率个人住房贷款（含个人商用房贷款，不含公积金贷款和公积金贴息贷款），五大行将统一自2020年8月25日起批量转换，你无需自己进行任何操作了。

若客户更青睐固定利率，可在选择8月25日前通过手机银行、智能柜员机、贷款经办行等方式进行操作。

固定利率or LPR，该怎么选？

LPR利率的变动情况，直接关乎购房者的月供增减。到底该选固定利率还是浮动利率？

银行工作人员和专家指出，究竟是否转换还是综合自身情况及个人对未来利率走势的判断。

举个例子，若客户目前执行的是贷款基准利率（4.9%）打9折，即4.41%。如果转换成LPR，原合同利率与2019年12月份LPR的差额为（4.41%-4.80%=-0.39%），这意味着合同剩余期限内，房贷利率转为LPR-0.39%，“-0.39%”这一加点数值是不变的，未来房贷利率则看LPR的涨跌，LPR涨房贷利率涨，反之则降。如果借款人选择转为“固定利率”，那么在整个合同的剩余期限内，房贷都将执行4.41%这个利率。

说到底，是选固定利率还是选择浮动利率，关键看LPR走势。目前，较新的1年期LPR报价为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，其价格已连续三个月“按兵不动“。

自去年8月LPR报价机制改革以来，至今年7月共报价12次。其中，1年期LPR下降过4次，分别在去年9月、11月和今年2月、4月，分别下降5bp、5bp、10bp、20bp；5年期以上LPR共下降过3次，分别在去年11月和今年2月、4月，分别下降5bp、5bp、10bp。

“对于借款人来说，不管是选择固定利率还是“LPR+加点”浮动利率，都面临着利率风险。”民生银行首席研究员温彬表示，目前LPR是下行趋势，所以如果选择了LPR浮动利率，房贷成本会较之前减少。但是，未来，如果LPR利率一旦出现回升，房贷利率则会上升，甚至有可能超过以前的月供成本。

温彬进一步指出，短期来看，未来两三年，利率还是保持下降的趋势，但是，LPR是分1年期和5年期以上的，房贷大多是与5年期以上LPR利率挂钩。利率下降更多是倾向于1年期LPR利率，而由于国家政策是保持房地产市场总体平稳，因此5年期以上LPR利率水平下降幅度有限。

另外，中长期LPR走势，由于受到形势变化、通胀水平、就业水平、国际收支水平等多因素影响，目前难以预测。

因此，温彬建议，可根据自身情况，以及贷款价格、贷款期限，贷款余额等，综合选择更适合自己的还款方式。“如果是此前的房贷利率价格折扣力度大，月供剩余时间比较长的话，可以选择固定利率，有助于锁定月供成本，也便于做好家庭的收支安排。而如果月供剩余时间较短，贷款余额也不大，LPR一旦反转，可以通过提前还款方式来规避利率波动的风险的情况，则可以选择浮动利率。”

另外，融360大数据研究院分析师李万赋表示，距离截止期限只有一个月时间，建议没选的客户尽快决定，以防被动接受银行的默认选项，后续带来麻烦。

编辑/秋雨