戴德梁行:新冠肺炎疫情下的商业地产或衍生发展新趋势

2月13日，房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行发布研究报告《新冠肺炎疫情对中国商业地产的影响及应对》，重点关注新冠肺炎疫情对商业地产领域产生的潜在影响，并分析市场各方的应对及其可能衍生的趋势。

2019年以来，全国多地甲级写字楼市场在宏观环境不佳及供应放量等因素的影响下已然走弱，而在疫情影响下，写字楼市场将进一步承压。

戴德梁行研究院副院长张晓端表示：“疫情的发生对于商业地产造成不可避免的影响，但市场各方均积极摸索应对，在此过程中启发的思考与尝试也往往衍生出行业发展的新趋势。”

戴德梁行中国区企业服务部董事总经理魏超英提到：“当前企业对置换、扩张办公物业较为审慎，甚至当营收受到影响时削减高昂的写字楼租赁成本成为重要选择。中小型企业将面临更大的短期财务流动性风险，或对办公租赁市场造成影响，这些无疑将减少或延迟写字楼新增需求，各业主对客户的争夺将进一步加剧。”

同时从供应层面来看，受到疫情的影响，投资减缓、施工周期延长，市场供应也会明显变缓，这也会从一定程度来缓解写字楼供应压力。

戴德梁行大中华区租户研究及华东区研究部主管Shaun Brodie认为：“零售、贸易、酒店、娱乐等行业受到较大冲击，租赁活动或将收缩；金融业、专业服务业等受到的直接影响则比较小，也将会成为未来业主争取续租、扩租的重要对象；而另一方面，医药与医疗设备，线上游戏、远程教育等互联网行业将快速发展, 从而引发其扩租或新租的办公租赁需求。”

在疫情结束之前，商业市场无疑受到最直接的冲击，除了实体商业受到的直接影响外，由于缺少场景，线上商业同样受到波及。零售业中短期前景依然不明朗，大型购物中心市场空置率将有所推升，同时整体平均租金则面临下调。

戴德梁行中国区商业地产董事总经理甄士奇表示：“此次疫情的突发事件会成为商业零售业重整再出发的一个机遇点。大浪淘沙，行业门槛会进一步加高。而食品安全、公共卫生、配套设施等方面也会迎来新的升级，满足消费者对于健康安全要求的新标准。”

疫情控制在短期内会对物流业造成一定影响，保税仓受到出口影响可能面临一定压力。然而从中长期来看，高标仓储受到的影响有限，尤其是在华东、华南等区域，物流用地供应紧张，高标仓在热门城市仍有大量需求。目前持续的限制外出措施促使人们更多的选择在线购物，这将会促进线上零售业、物流部门和供应链的进一步发展。

研究报告指出，疫情发生后，无论写字楼或商业项目的经营者、业主方、租户、商户以及设施管理、物业服务公司等市场各方均积极摸索应对，这些将启发市场新的趋势。

办公楼市场方面：

1、将对线上平台及智能化在内的整体办公生态的打造，成为办公物业运营中的新趋势；

2、着重塑造健康、绿色、安全的工作场所；

3、提高物业设施的管理水平和应对突发公共事件的能力；

4、减免租及灵活调整租赁政策，以期保护产业、客户的良性发展。

商业市场方面：

1、采取防疫安全措施，降低商业场所的疫情风险及损失；租金减免政策，与商户共克时艰；

2、商户主动自救，线上线下结合模式升级——线上线下灵活切换，关注社群营销，关注线下配送的安全性；

3、远程教育、线上医疗/药店、新零售生鲜超市、泛娱乐等业态在疫情之下也得以更快速发展，也将对商业模式构成影响；

4、非核心商业迎来进一步发展；商业建筑上也将更多考虑绿色、健康、开放空间。

图为部分房企推出的租金及物业措施

信息来源：戴德梁行研究院