来猜想:南宁新建产权移交住房做…人才公寓or公租房?

这个寒冷的季节因你的关注而变得温暖

2018 02-05

《来猜想：南宁新建产权移交住房做…人才公寓or公租房？》

圈小探：“两限一竞”，是过去2017年南宁楼市热词之一，你知道其含义吗？其中的一竞，即竞产权移交住房面积，而产权移交住房是由开发商建设，并无偿移交给 政 府，由 政 府 分配的。从去年6月排名前列批“两限一竞”用地出让，如今已经过去近8个月，已经有两个“两限一竞”项目开盘，多个此类拿地的新项目亮相，并公示出产权移交住房楼栋位置。那么，这些产权移交住房是如何分配呢？目前暂未有新规出台（或已有相关大纲，细则待制定），不过，近段时间的新闻报道及新办法里有所提及……这里，南宁地产圈排名前列，大家来猜想：南宁新建产权移交住房做…

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01

追源

南宁“两限一竞”只针对商住地？

若说南宁土地市场的“两限一竞”（限房价+限地价+竞投配建产权移交住房）的竞价方式，2017年南宁楼市必须记住那一天“2017.5.25”，南宁楼市版“房七条”发布（“房七条”是当时南宁地产圈圈小探念的顺口而起的。虽然这一系列多部门联合“发大招”是次日公布网上的，但当天就已经生效，或许这也让不少想赶“末班车”的购房者或开发商，都没有“争取”时间可言。回顾戳看→重磅！南宁楼市“房七条”出炉！一限到底的节奏！ 以及相关解读→看过南宁楼市“房七条”官方解读，你的心情是…）。

不知这过去的近10个月，在南宁，你买房或卖房有影响吗？影响有多大呢？

本文我们重点关注首批“两限一竞”地块，其出让公告最初是5月前，先有官方媒体通气会，有相关新闻报道预告了这一限价方式，而后经过两三次调整（小探回忆好像是，原来是“竞配建保障房公租房”调整为“竞产权移交住房”；还有地块出让公告的截牌时间及竞价方式有调整过。戳此回顾→【重磅】南宁土拍“5月大变天”！限地价+竞投配建公租房！抑制新“地王”、惠民住房保障！）。

此外，南宁市国土资源局还配合采用了提高竞买保证金比例、溢价率超过一定比例后缩短付款期限等措施，让房企更理性分析（成本与利润控制）去拿地。

南宁地产圈综合

终于， 2017年6月16日 ，南宁市 首批“两限一竞”地块 成功出让， 5幅地块主要分布兴宁区和江南区 ，当天吸引了碧桂园、联发、绿地、万科、大唐、招商、平安不动产、天健、中海等 近20家房企激烈竞拍4小时才定出“地落谁家” ，碧桂园、联发、绿地笑到最后。

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整体上看，南宁首批“两限一竞”地块【限地价】限成交楼面地价不超过3500元/平米，现场均拍到各自地块的限地价，转为现场【产权移交住房】面积配建投报，投多者得地块（当然，投报越多，房企建产权移交住房并无偿移交的房源就越多，这样实际拿地成本也相对增加，整个项目实际可销售商品住房的利润就相对就减少……）；这些地块最终成交的【产权移交住房面积】 从5400平米到30000平米不等 。 而这些地块的【限房价】是各自地块所建设的住宅产品 毛坯部分的均价 被限制 ≤6626-7030元/平米（如全装修交付，带装修部分标准限在3000元/平米内。它们最的 实际房价均价 被限制 ≤9626-10030元平米。 如今再看，已经开盘的，还有陆续面市的“两限一竞”新盘来看，几乎都是全装修成品房交付，暂未看到毛坯交付的此类新房。（戳此回顾→南宁最持久抢地大战后，我们热议的还有很多…）。

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据《南宁市国土资源局2017年工作绩效展示》提及：“2016年以来，南宁市住宅用地“招拍挂”出让成交地价提高较为明显，新的竞价方式通过 限地价，能有效避免出现区域性土地或楼面单价新高等情况， 是南宁市全面贯彻落实住房城 乡建设部、国土资源部《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房 [2017] 80号）有关精神， 严防高价地扰乱市场预期和丰富完善“招拍挂”出让方式的重要举 措之一。 通过在土地出让环节限房价，给市场传递未来房价可控的预期，对于短期内减轻市场 热度、抑制房价非理性过快上涨具有积极意义。 ” 南宁地圈综合

而在南宁国土资源局官网发布的《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》土地政策解读中，我们可以了解到：

由上截图获知，

“限房价”、“限地价”目的是为了稳定市场，

抑制高房价、高地价“冒尖”

2017年6月30日截止前，南宁市国土局已会同相关部门编制完成住宅用地供应三年滚动计划（2017— 2019年）和中期规划（2017—2021年），将在本月底对外公布。根据该计划，南宁市本级（ 含武鸣区）2017—2021年住宅用地计划供应总量为24601亩。其中包括：

2017年计划供应4832亩；

2018年计划供应4849亩；

2019年计划供应4894亩；

2020年计划供应4946亩；

2021年计划供应 5080亩。

据透露，今后“限房价、限地价”等灵活的竞价出让方式将成为常态，根据实际情况实行“ 一地一策”，严防高价地扰乱市场预期。

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供地跟上了，南宁土地市场对商住地的“两限一竞”还能持续几年呢？希望这些“两限一竞”地块项目真正能做到适合刚需、刚改、改善不同购房群体所需，就看今年2018年这些项目集中首期入市后的购房者反响了（至少从房价和购买门槛，别像此前那么难就行……不过，不得不面对的是，新房全装修的普及，毛坯成“国宝”，且买且珍惜）。

诚然，对拿地开发商也是很有考验的，在“双限一竞”的压力下，特别是对商住项目产品定位高端的品牌开发商，很可能考虑更多拿地途径，多下功夫，可能少露面在“招拍挂”的竞买席上……你期待哪家房企新晋进驻南宁或哪家房企继续深耕南宁呢？还有，计今年2018年的南宁供地计划也是在3月后官方网站发布吧~（去年南宁土地吸金多少呢？→戳此马上回顾）

《南宁产权移交住房，你关心的问题都在这里》

8个热点问题↓↓↓复制下面链接，新浏览器打开即可

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接下来，干货继续奉上，建议你先微信收藏、转圈，再阅读。

02

回顾

2017南宁“两限一竞”成交地块一览

这里，圈小探和大家分享，由广西中原研究中心整理汇总的《2017年南宁房地产市场报告》（→戳此看完整的）中有关“两限一竞”地块的大数据PPT截图（部分）。

这里大数据仅供参考，你也来对比你了解到已知道案名或产品信息的“两限一竞”项目，对应其地块出生的位置和“出生价”多少，它们被“两限一竞”了多少~（get√南宁地产圈公众号对话框底部菜单栏→点中间“▲点这里”→选择“精选热推”→“土拍直击”，轻松查看近期土拍推文汇总，多数是原创，码字不易）

注：其数据图文的观点不代表公众号“南宁地产圈”观点。如有错漏，欢迎指正。 如媒体或自媒体平台转载，转载文章内请标注出处来源：“广西中原研究中心”。

点击图片，可放大查看

收藏或转需

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以下表格根据南宁六大城区划分（这里未统计武鸣区），南宁一级土地市场招拍挂，2017年成交了52幅商住地（这里未具体宗数，大伙可以参照表格数一数）。其中，23幅商住地配建产权移交住房。

而去年2017南宁成交商住地块数量由多到少依次为：　西乡塘区（15幅）、良庆区（12幅）、江南区（10幅）、兴宁区（9幅）、邕宁区（4幅）、青秀区（2幅）。具体地块一览汇总如下：

图表来源：广西中原研究中心

【西乡塘区】2017年商住地成交15幅

其中含配建产权移交住房的4幅

【良庆区】2017年商住地成交12幅

其中含配建产权移交住房的7幅

【江南区】2017年商住地成交10幅

其中含配建产权移交住房的5幅

【兴宁区】2017年商住地成交9幅

其中含配建产权移交住房的4幅

【邕宁区】2017年商住地成交4幅

其中含配建产权移交住房的2幅

【青秀区】2017年商住地成交2幅

其中含配建产权移交住房的1幅

从上面图表，我们还可以推断：

旧改商住地，没有采用“两限一竞”，

而是采用有竞买人申请，价高者得，

现场一般都是报价符合底价，

底价成交（土拍现场揭晓）。

符合条件的竞买人， 以及最终竞得者都是同一家，

此前经过招投标，并开标、评标定标的

中标土地熟化人。

过去一年，南宁旧改供地不少！ 南宁旧改开发联盟也新晋不少房企。或许有一些的旧改商住地，将于2018、2019年陆续达到土地招拍挂条件，登上拍卖席，只有符合条件的中标土地熟化人才有竞买资格。（“地有所主”，旧改项目相比纯新储备地项目，更耗费开发商前期时间成本及投入成本，虽然拿地的地价与区域平均地价相比，浮动不明显，但实际地价一时半会算得清清楚楚）。 南宁地产圈综合

03

猜想

南宁的产权移交住房将用作…

能读到这里的都是真爱铁粉圈友

关于南宁产权移交住房，据业内人士猜测，或已在撰写大纲，还需更详细细则制定，或之后将会有地方版的产权移交住房的新办法的征求意见稿先出。即使是产权移交住房，如今看也是和商品房期房交付同步交付的时间节点（例如2017年下半年开工的项目，工期一般两年到两年半，那或许较快2019年下半年起可以首批交付；如果施工方采用装配式建筑技术工艺建房，将大大缩减建设工期，可以保质保量并环保节能，提前好几个月交付呢~）。

《关于南宁市与市本级2017年预算执行情况和2018年预算草案的报告》中的确保完成2018年预算任务的主要措施里提及：“加快推进国有产权移交房资产盘活。”

该报告的相关截图，圈小探的特别框红出来

我们还需要耐心等待，期待今年2018！圈小探认可业内人士猜测，同时也个人推测，很有可能今年2018，会有对南宁产权移交住房的官方发声。

南宁地产圈综合

去年南宁首批“两限一竞”地块招拍挂现场（2017.6.16），主持人宣布并在此后发布在南宁国土局官网的《关于南宁市近期国有建设用地使用权公开出让竟配涉及产权移交住房问题有关意见的通知》提及了——“明确产权移交住房的建设分配须同时具备以下条件：一是套型面积为80-120平方米；二是产权移交住房应在首期建设；三是开发建设单位申报预售前，由产权移交住房接收单位核选相关房源，产权移交住房不要求集中配建。”

《南宁产权移交住房，你关心的问题都在这里》

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南宁地产圈综合

我们关注的【产权移交住房热点问题】无非几个：

【1】产权移交住房是做什么呢？是人才公寓（符合一定条件的认证人才可入住，可能对职业、行业或有要求限制）；还是保障房（公租房，或还是另外一种形式的，申请门槛相对低些，涉及人群更广些）？

【2】产权移交住房，是申租？还是申购？即申请形式。

【3】申请产权移交住房的条件？及准入门槛，以及相关管理办法的延伸（这就是上一段落的猜测，猜测目前已拟定大纲、今年2018或许能制定出细则……）。 等等。

南宁地产圈综合

圈小探在此总结两个猜想。如下：

猜想

1

产权移交住房做人才公寓（只租不售）

就在2017年11月16日，南宁市住房保障和管理局官网发布了《南宁市关于人才公寓管理暂行办法《征求意见稿）》公开征求意见的公告。明确了“人才公寓的管理实行“政 府主导，只租不售，周转使用"的原则。”，并说明了办法中的“高层次人才（A\B\C\D类）、其他人才的定义与各自承租人才公寓的面积和租金等标准，以及使用和管理办法等”。 （戳此回顾→人才可贵呀！A类人才在南宁可免费租120平米以上的人才公寓住房（带装修）！）。 南宁地产圈综合

网络配图

上面截图我们可以了解到，人才公寓建设面积或是从60平米以下，到不低于120平米不等（建面）。这些人才公寓会建在哪呢？配建产权移交住房的小区，有可能吗？你觉得呢？

猜想

2

产权移交住房做公租房（只租不售）

你还记得上周我们南宁地产圈推文一条关于公租房的内容吗？

新修订的《南宁市公共租赁住房保障办法》2018年2月1日起施行。其中，有几条内容，引起圈小探关注，或是我们猜想推测的关键线索！列出如下，你认真阅读一遍，看看能发现什么：

第十条 公共租赁住房建设项目可以按项目内住宅总建筑面积百分之十至百分之十五的比例配套建设商业服务用房。配套建设的商业服务用房，由政府投资建设的，归政府所有，只能出租，不得出售；由社会投资建设的，归投资者所有。

第十二条  新建成套的公共租赁住房单套建筑面积控制在六十平方米以内。新建的公共租赁住房项目应当全面执行绿色建筑标准，交付使用前应当按照有关标准进行室内装修。

第十三条 政府投资新建的公共租赁住房，应当按照装配式建筑要求进行建设，推广采用智能门禁、视频监控、网络通信等新技术。

第十四条 在商品住房项目中配套建设公共租赁住房的，应当在规划设计条件、建设条件意见书以及国有土地使用权出让合同中，明确配套建设的比例、面积、户型、建设标准、土地使用权和房屋所有权的归属以及建成后向政府移交等内容。

第三十八条公共租赁住房只能用于自住，不得转借、转租或者闲置，不得改变房屋用途；未经公共租赁住房所有权人批准不得对房屋进行装修、扩建，不得擅自拆改房屋结构。

（戳此回顾→收好！较新南宁公租房保障办法看这一条！）。

南宁地产圈综合

网络配图

从上面条款我们可以了解到，“新建成套的公共租赁住房单套建筑面积控制在六十平方米以内”，并且是可以“拎包入住”的装修房，还有“在商品住房项目中配套建设公共租赁住房的要求”。

这些“在商品住房项目中配套建设公共租赁住房的要求”会建在哪呢？配建产权移交住房的小区，有可能吗？你觉得呢？

如果你还在纠结会是哪个猜想（或你有其他猜想补充），圈小探来加料助攻你猜想与推测。

在去年2017年下半年一场土拍现场，有媒体视频采访了现场的相关工作人员，得到了关于“产权移交住房的”料噢！（见下面的采访回答截图的合成拼图）。

南宁地产圈综合

我们从相关工作人员回答可知，

产权移交住房， 或将是安排 当地 政 府 引进人才；

另外也可以做保障房

综上，

南宁产权移交住房将做：

人才公寓or保障房（公租房），都有可能

你觉得哪种猜想更会实现呢？

或你有其他想法……

去年2017年拿地的，南宁市新建含产权移交住房配建的小区，多数是品牌开发商呢，未来产权移交房的住户，或将可以同样享受这个小区的内外配套及物业服务的。（值得期待！）