炒什么热点?本府就是热点,不靠渠道也能卖2万+那种

我就是我谭咏麟 - 青春梦

下半年刚拉开大幕，新地王就闪亮登场。这次的DW出现在滨江板块，可见南宁人对一线江景的争夺，已经进入白热化阶段。你以为房企是用脚投票？但实实在在的真金白银，代表着房企对南宁楼市未来的信心。借着DW的热点，南宁楼盘都躁动起来，借势、造势炒出跟自己楼盘相关的热点。偏偏有楼盘不信这个邪，不炒热点、不靠渠道就卖了3个亿，热卖得不像2万+楼盘。但事实又告诉大家：想低调，但实力不允许。

不靠渠道不炒热点滨江府凭什么首开就卖3个亿？2020年的下半年刚拉开序幕，南宁的土拍市场就引爆一个重磅炸弹。7月8日，三岸板块一幅26亩的滨江小地块，以实际楼面价1.5万+元/㎡成交，刷新了南宁土地较高楼面价。物以稀为贵。在供求不平衡的背景下，对少数资源的掠夺式占有，让高价地不足为奇。毕竟南宁的江景地卖一块少一块，未来只能是收藏品。

| 三岸滨江板块临江商住地仅剩3幅DW一出，南宁楼市像是注入兴奋剂，众盘借势发海报、蹭热点。然而，香不香？购房者心中自知。随着地价的提升，邕江迈入江景新时代。曾经被低估的江景房，如今也是高端盘的发生地。保利君悦湾、华润西园悦府、凯旋一号、盛邦滨江府、美的悦江府等10余个江景房，价格2万+，甚至3万+。

| 邕江部分板块一线江景房价南宁2万+变成常态。但不是每一段江都如此疯狂。总价高，去化难，几乎成为大多数高价盘面临的困难。最后还是要拼产品，以产品力致胜。五象蟠龙板块的盛邦滨江府，售楼部未开放就被爆出毛坯要卖2万+。而且亮相后，并没有做太多的广告、制造噱头，甚至“傲娇”的拒绝了所有渠道，自顾打磨产品，顺便卖房。“真的那么贵？”“能卖的动吗？”一些质疑因此而起。而盛邦滨江府首开，就获得3个亿的销售额。

| 盛邦滨江府部分楼栋备案情况

其实，项目5月14日取得预售证，5、6、9号楼共268套房，预售主力价1.8万~3.6万元/㎡。这样的价格，确实比南宁很多楼盘高出不少。

滨江府6月底开盘，首开仅推出6号楼125~143㎡户型，在不用渠道不用分销的情况下，就卖了3个亿。对于南宁高端项目来说，卖出了刚需热盘的气势。

凭什么？除了显而易见的地段、产品力，首开价格也有优势。

125~143㎡户型1.65万元/㎡起，主力价1.7万~1.8万元/㎡。7月5日加推了5、9号楼197~224㎡大户型，均价2.1万/㎡，看江户型2.3万+，同样抢手。

而五象新区一些定位、产品一般的楼盘，都卖到了2万+，滨江府性价比相对较高。

 | 盛邦滨江府首开客户签约现场据了解，在首批的购买群体中，有不少是懂行的业内人士，更多是追求品质、居住环境的财富人群。“首开125、130、143㎡三个户型，能看江的143㎡开盘几乎就被抢光，而且是一次性付款那种。”客户对项目，尤其是江景房的狂热，连滨江府的营销团队都震惊。据多名业内人士反馈，连老带新政策都没有，硬卖了3个亿，成交量超预期。

忘掉江景，用产品力说话的真网红盘 可以说，盛邦滨江府主力价1.8万~1.9万/㎡，入手性价比很高。有人说，大V君你疯了吗！价格明明不低。但如果从土地价值看，配套还不完善的三岸板块楼面价已经1.5万+，龙岗灵龟山旁临江地块楼面价8217元/㎡，那里早有楼盘喊价要冲2万+。“江铁学商体”俱全的蟠龙板块，地价又是多少呢？

| 柳沙、三岸、龙岗土地楼面价都不低只能说，幸好盛邦滨江府是早期拿下的地块，倘若生在1.5万元/㎡的现在，价格就不是这样了。论热点，盛邦滨江府本身就是热点。未亮相，它就是各方关注的焦点；售楼部开放，名松园中价值不菲的日本黑松和罗汉松，让项目成为地产界新网红。江景更是一绝。项目一线临江，上风上水，位居青秀山、邕江相环相扣之处，270°环水MAX视野，抬眼看是阔绰江面。项目虽在城央，却拥有公园式生活。一下楼，滨江公园、绿地公园就在身旁。

| 盛邦滨江府位置图面对如此傲人的江景资源，盛邦团队内部却流传着一句这样的口号：“忘掉江景！”那么除去江景，盛邦滨江府还剩什么呢？从项目近期传递的信息来看，他们要打造一整套可以媲美江景甚至更胜江景的居住价值。从项目内重金打造的园林便可略窥一二。盛邦滨江府占地约72亩，容积率2.5，规划园林3.8万㎡。什么概念？相当于整体项目用了约3/4占地面积，用约56亩打造园林。这样的大手笔，在南宁市场上是很少见的。说到居住体验，看楼间距就知道。小区东西最宽约264米，南北楼间距近100米，比市面上很多高密项目，舒适度提升不止一档。

|盛邦滨江府项目示意图

滨江府的“大宅”范，从户型的设置上可以体现。它的户型最小面积约125㎡，主力户型约143~200㎡。别人家的大户型，只是滨江府的入门面积，改需得更纯粹。

整体楼栋两梯两户板式设计，少部分为两梯四户设计，较为舒朗。大尺度阳台、宽厅、阔卧等，都是亮点。

| 224、125、143㎡户型图（左右滑动查看更多）项目实体样板间将在7月中下旬陆续开放，还是不同楼栋实打实呈现，可见开发商对项目产品的自信。

大师团队打造，不可多得的园林奢品大V君曾说过，盛邦滨江府园林较具收藏价值。

项目仅在售楼部园林的松树就超1000万元，园林内仅巴新菠萝格木的成本就超1500万元。而内部300多年人文底蕴的火龙窑，价值不可估量。

|盛邦滨江府售楼部园林实景

如此重金打造的园林长什么样？

大V君深入工地现场发现，园区内结构主体轮廓已基本呈现，木质的亭台连廊、曲桥、湖石等都有了初貌。

山水园区内已山石林立。经了解，园区内的太湖石用料就近1千吨。

而苏式园林的叠石，还采用正、斜、卧、洞、环等手法，光这一项就让滨江府园林增添不少观赏性和趣味性。

盛邦滨江府园林施工现场

廊桥亭台，每一块木头搭建、纹缕的雕刻都十分考究。

据了解，亭台连廊全部用木材，且全部手工拼接，大部分木材是巴新菠萝格。而且因为木材和工匠都在外地，都是做好了再运到南宁。

| 盛邦滨江府园林施工现场

| 亭台连廊全部是纯手工精雕细磨

据介绍，项目邀请香山帮名师朱华明做指导，香山帮匠人团队手工打磨，堪称大师级作品。

朱华明，苏州香山帮的能工巧匠，还是古建筑界专家，曾为成龙修建9座古建筑。他不仅擅长修复、收藏古建筑，还能将苏州园林深厚底蕴重新焕发新魅力。

| 香山帮名师朱华明

而香山帮，是传承了千年的建筑流派。曾代表苏式建筑的较高峰，他们将苏式建筑工艺带到了全国乃至全球，擅长复杂精细的中国传统建筑技术，有“江南木工巧匠皆出于香山”之称。

2006年，香山帮传统建筑营造技艺，还被列入了排名前列批高级非物质文化遗产名录。北京故宫、苏州拙政园以及苏州桃花源的木制亭台连廊，皆出自香山帮之手。

|香山帮作品

为了更好呈现效果，项目请来多名香山帮匠人亲到南宁，为滨江府园林安装木结构。

每一个细节都很考究。

木材，选用的是造价较高的巴新菠萝格木。这种木材优势明显，油性好、密实度高，能够耐得住户外的风吹日晒。且这些木材，树龄普遍数百年，直径超过1米。

造价也感人，每立方米的巴新菠罗格木，比其他普通木材高2-3倍，加上木材耗损大，成本更高。

| 盛邦滨江府采用的巴新菠萝格木

每个中国人都有江湖情怀，钟情自然山水甚至是深入骨子里的情怀，得一份清闲自在享一份通透自然。

盛邦滨江府从规划之初，就思考建筑与园林如何平衡，才能更好提升居住感受。而苏州园林中拙政园。“闹中取静，不出城市而得山林之性”的造园，与现代城市居住理念最合拍。

最终滨江府确定园林以拙政园为蓝本，打造园林“奢品”。

| 盛邦滨江府园林效果图

这样的用心打造，能看到一个高端盘应有的态度。

项目售楼部的松园展示区5月初开放，就是南宁一道别致的风景线，园林效果图已是美不胜收。现实是否如此？8月实景园林开放，可见分晓。

五象核心区地段、一线江景、2.5低密容积率、苏式园林，这样的项目，实力和颜值吊打多数楼盘。

被滨江府实力和颜值掩盖的区域红利你应该了解作为2万+项目，盛邦滨江府做到价格和价值对标。那么未来还有没有升值潜力？这还要从城市定位、土地供应以及江景情怀等多个维度分析。

五象新区是南宁甚至整个广西重点打造的区域，高规格规划打造，配套资源最集中。

盛邦滨江府地处的五象核心区，更是被定位南宁都心。它不仅是城市的新界面，它的交通、产业、商业和教育等也将迎来全面爆发。

| 五象核心区五象总部基地，不仅是CBD金融中心聚集地，更是项目的“超级配套”：五象航洋城、梦之岛、宜家家居……周边还有万达茂、方特东盟神话，过江就是万象城，一周逛吃玩都不重样。纵观蟠龙板块，近5年来都没有地块出让！未来想有新净地招拍挂出让，更难。目前在售项目只有寥寥几个。今年出的新盘，也只有盛邦滨江府。可想而知，一线江景房将成为收藏品。

| 蟠龙板块一线沿江基本无空地可出让区域内光明澜湾九里、彰泰城、广源华府、盛邦滨江府等楼盘，都是价格高、品质好的楼盘，居住氛围较为纯粹。未来的邻里关系，居住的圈层，都具有优越性。根据2020年良庆区较新的学区划分，盛邦滨江府所在地段是体强路小学和体强路初级中学。从学区内楼盘看，业主相对重视孩子的教育，生源方面预计优于五象绝大多数板块。硬件、生源条件不差，如果师资跟上，不排除会成为名校。预计不亚于五象湖的五象实验一小，或者东盟商务区的桂雅路小学。

| 体强路小学交通方面，在项目约400米处，地铁4号线体育中心东站出口已接近完工，预计今年底可通车。盛邦滨江府附近，其实还隐藏着一个彩蛋——体强大桥。

| 体强大桥列入2020年南宁新建/规划跨江大桥体强大桥，将在项目附近联通青秀区。这座桥位于体强路小学与广源华府之间。早在2017年，青秀路-五象大道越江通道工程就列入了南宁城建项目投资计划。未来，将加强凤岭与五象两大中心之间的联系，并成为疏解东盟商务区、五象总部基地之间交通的新通道。五象蟠龙很多值得期待的利好，但盛邦滨江府有且仅有一个。· 写在后面 ·

整体看来，盛邦滨江府各项指标都很高，产品力能打能抗，升值潜力、配套力不比五象湖差。

而香山帮大师级手笔园艺建设+300多年火龙窑历史底蕴加持，它不只是普通产品，更是收藏品。

但它也并不适合每一个人。项目户型面积125~224㎡，纯粹的改善产品，光是价格就会过滤掉一部分购房者。购买建议：1、注重品质、小区品位格调，且资金充裕的改善自住者，大V君墙裂推荐。2、想临江而居、收藏优秀山水园林的购房者，盛邦滨江府特别是不可复刻的收藏品。在手头资金有限的情况下，同样的总价，与其追求其他项目的普通大四房，还不如选择滨江府125㎡四房。3、对爱江景到不行、想买来养老的客群，手头上的资金也比较宽裕的，可以选择143~200㎡的中大户型，足够养老自住，子女节假日团聚也能有足够的房间。4、至于投资，未来核心区江景地难再出新，地铁年底就通车……提出哪一项都是增值保值的。但前提是你资金要充足。

楼盘档案

07.16

2020

项目

盛邦滨江府

地址

五象新区龙堤路1号

规模

约72亩

户型

约125~224㎡毛坯四至五房

资源

滨江公园、青秀山风景区、威宁蟠龙西邻家广场（在建）、五象航洋城（在建）、南宁博物馆、广西体育中心，体强路小学、体强路中学，地铁4号线体育中心东站（在建）。

——END——▼文字｜韦任兰 编辑｜刘燕如