南宁2万+楼盘生存现状!卖不动的,只是因为贵吗?

如今的南宁，仿佛遍地都是豪宅。

上周，南宁又一豪宅亮相。位于三岸的双珑原著营销中心开放，较高毛坯备案价达到70354.35元/㎡。继五象湖出现4万+后，南宁又冒出一个“贵出天际”的豪宅。

△双珑原著毛坯备案价

2020年，越来越多2万+楼盘亮相，房价分化加剧的同时，也在悄然拔高楼市的整体价格水平。似乎，南宁的2万+时代已经到来。

有人会问了，南宁人都这么有钱了吗？这么多高价盘，卖得动吗？狐哥细细探究了一些高价盘的销售情况，看到了一些不寻常的事……

2万+生存现状

关心楼市的人们可能早已注意到，五象湖的两个热门盘建发央玺、锦麟玖玺早先曾传出喜报。锦麟玖玺号称首开劲销5亿，更早的建发央玺，则是“狂销”8亿。

△锦麟玖玺、建发央玺海报

5亿、8亿是什么概念呢？根据克而瑞的数据，7月南宁成交金额较高的建工城，卖了9.59亿元，第二名的保利领秀前城卖了6.82亿元。

△7月南宁成交金额榜（来源：克而瑞）

一天的业绩差不多顶别人一个月，厉害了。

建发央玺、锦麟玖玺都是2万+的楼盘，如此成绩，似乎在告诉人们2万+楼盘很好卖。可事实真是这样吗？

实际销售情况我们无从得知。狐哥查询了南宁住建局商品房销售公示系统，通过对比部分2万+楼盘的“存量”，来探究南宁高价盘的现状。

△南宁部分2万+楼盘存量

上面所列的楼盘，都是近期首开的2万+项目。可以看到，号称首开卖了8亿的建发央玺，在5月就首开，如今剩余1/3左右的货量；首开销5亿的锦麟玖玺，卖了上百套，按他们此前发布的“仅700万元/套”的海报来看，5亿不虚。

△锦麟玖玺海报

对比来看，5月时大批2万+楼盘首开，销量较好的万科紫台只剩接近1/4；同月开盘的宝能城，还有多达近95%的货量。

最“惨”的应该是万科瑧山悦了，去年12月就拿证（不公开开盘），但总共150套的货量还有109套没卖出去。广告宣传的“只为150人定制”似乎一点都没勾起人们的购买欲。

△万科瑧山悦广告

当然，好不好卖，还要看数据背后的原因。

好不好卖，原因在哪？

综合来看，2万+楼盘的成绩，并没有人们想象得那么好，而且这其中还掺杂了不少1.7万-1.8万元/㎡产品的“水分”。

比如龙光天瀛首开时，价格是1.8万元/㎡起步的，推了很多小户型产品，令不少投资客趋之若鹜。过了一段时间后，龙光天瀛才把部分产品涨到了2万+。

△龙光天瀛很多小户型

但也有些楼盘起点很高。比如万科瑧山悦，毛坯备案价平均4万元/㎡，较高甚至达到7万元/㎡以上。不过正因为起点太高，纵使身处东盟商务区黄金地段，项目也鲜有人问津。

总的来说，敢卖2万+的楼盘地段都不差，“学铁商、江山湖”至少有一两样是拿得出手的先进配套。在价格也相差不大的情况下，产品是影响销量的较大因素之一。

其中最典型的例子当属广源凤岭壹号院。与其他楼盘不同的是，在三岸这样遍地改善大户型的板块，它只卖住宅性质公寓，约30㎡的LOFT。因此广源凤岭壹号院虽然总价低，还推出首付分期的优惠，但半年只卖了一半多点。

△广源凤岭壹号院清一色30㎡户型

有个插曲，狐哥一位朋友就是看了广源凤岭壹号院几个月，最后却转而买了西乡塘某盘。可见市场期待差异化的产品，但过于特立独行很难被市场认可。

相对来说，建发央玺就显得“聪明”多了。“高低配”产品涵盖高层、洋房、联排别墅，面积段67-171㎡不等，总有一款满足购房者。

△建发央玺“高低配”

当然，也有差异化做得比较好的。比如万科紫台的精装、盛邦滨江府的园林、阳光城江山璟原的“艺术品”理念等，都做出了“豪宅”的味道。

△盛邦滨江府园林效果图

只不过，南宁还并未到全盘接受豪宅的时代。

未来，2万+会更多

南宁最开始的2万+，还是2011年的华润幸福里；而直到5年后，保利君悦湾才成为第二个2万+项目。不过，直到2019年以前，2万+还只是零零星星分布在各城区的优质地段里。

△华润幸福里

2019年，龙光天瀛刷新了南宁土地楼面价的记录，随后多幅万元高价地被拍出。“面粉”价的暴涨，让周边区域的房价也开始攀升。前段时间，华润二十四城二手房卖出了2.25万元/㎡的高价，震惊楼市。

而今年，万元高价地开始集体亮相，由此南宁迎来了2万+楼盘的爆发。

狐哥初步统计了一下，南宁已有近30个2万+楼盘（部分未面市项目，价格参考了地价及周边项目情况）。

△南宁2万+楼盘统计，仅供参考

除了新盘外，一些还未售罄的“老盘”，也涨到了2万元/㎡以上，如美泉1612、荣和公园大道、宝能城等。漫长的去化周期，反而让这些盘吃到了房价上涨的红利。

今年，中铁在三岸拿地，楼面价破1.5万元/㎡，打破了龙光天瀛的记录；双珑原著大大方方亮出7万元/㎡毛坯备案价，8月底五象又出热门地块……对于南宁来说，这样的故事远未结束。

△8月即将拍卖的热门地块

不管人们愿不愿意承认，未来2万+楼盘还会更多，甚至3万+、4万+……

但其实，经历了疫情、疫情缓解后的短暂爆发，到如今南宁楼市已经开始冷了下来，进入横盘期。虽然新盘仍在不断出现，但购房者已经没有那么热情了。

从今年的楼市供求走势图就能看得出来，南宁的住宅成交面积已经连续3个月下降，7月时已经回归到疫情前的水平，房价也稍微降了一些。

△2020年1-7月住宅供求走势图（数据来源：克而瑞）

买房的人少了，花大价钱买房的人自然更少，高价买地的房企们相当骑虎难下。高价盘会更多，但也会更难卖。

也许，要拯救销量，房企们得拿出真本事了。

图文/一抹蓝

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