中原地产•南宁市场第44周周报(2017.10.30-11.5)

广西中原研究中心 2017-11-06 15:57:00
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周报提要 宏观经济:全国制造业扩张幅度回落,南宁一般公共预算支出比收入高80% 国家统计局数据显示,10月份我国制造业PMI录得51.6,较上月回落0.8个百分点,非制造业商务活动PMI录得54.1,较上月回落1.1个百分点。

  周报提要  

宏观经济:全国制造业扩张幅度回落,南宁一般公共预算支出比收入高80%

国家统计局数据显示,10月份我国制造业PMI录得51.6,较上月回落0.8个百分点,非制造业商务活动PMI录得54.1,较上月回落1.1个百分点。10月制造业扩张幅度呈现放缓态势。南宁市统计局也发布经济数据,GDP、固投、房地产等保持较快增长,一般公共预算支出大幅高于收入,需从其他收入填补空缺。楼市方面,首单住房租赁REITs在深交所成功发行,将为国内住房租赁市场开展资产证券化和REITs试点起到重要示范作用。建行联手11家房企进军租赁市场。央行刊发周小川的文章,称部分城市房地产价格泡沫化是加杠杆所致,货币政策受到一些势力的干扰,未来将深化金融体制改革。

楼市政策:住建部等部门将开展房地产反洗钱工作,合肥太原出台租赁住房政策,南宁出台公积金新措施

近日,住建部会同人民银行、银监会联合部署规范购房融资行为,加强房地产领域反洗钱工作,严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资,并要求加大查处力度。湖北襄阳要求新购住房满2年方可转让。合肥、太原各自出台相关政策支持发展租赁住房。南宁公积金中心发布通知,规定投资性商品房不可办理非销户提取公积金。

土地市场:10月底南宁市再次增加商住用地供应,11月初成交5宗商住用地

本周南宁市新增7宗经营性用地供应,总面积达44万㎡,均为商住用地,均位于五象新区,另有一宗科教用地将与商住用地一起出让。本周南宁成交经营性用地8宗,其中商住用地5宗,面积26.8万㎡,分别被天健、大唐、盛天、龙光、广西显达拿下。这5宗商住用地均采用“限房价、限地价,竞产权移交住房”的挂牌方式出让。

商品房供应:万科金域缇香、长岛800里香江供应3.8万㎡住宅,江宇阳光城供应车库

本周仅万科金域缇香1个项目取得预售证,加上此前取得预售证而在本周显示的2个项目,共新增商品房8.6万㎡,其中万科金域缇香、长岛800里香江供应住宅,江宇阳光城供应车位车库。

商品房成交:商品房成交2669套,面积23万㎡环比降14%

本周南宁市商品房成交2669套,环比下降21%,成交面积23.1万㎡,环比下降14%。其中住宅成交1575套,面积17.9万㎡,环比下降5%。本周二手房成交29套。

一、宏观经济

制造业扩张幅度回落,高端制造业、消费品相关制造业增长动能持续释放

2017年10月份,中国制造业采购经理指数(PMI)为51.6%,比上月回落0.8个百分点,达到今年均值水平,制造业延续扩张的发展态势。分企业规模看,大型企业PMI为53.1%,比上月回落0.7个百分点,继续位于扩张区间。中、小型企业PMI为49.8%和49.0%,分别比上月下降1.3和0.4个百分点,位于临界点以下。从分类指数看,在构成制造业PMI的5个分类指数中,生产指数、新订单指数高于临界点,原材料库存指数、从业人员指数和供应商配送时间指数低于临界点。在供给侧结构性改革不断发力的带动下,汽车制造业、专用设备制造业、电气机械器材制造业、医药制造业、食品及酒饮料精制茶制造业、纺织服装服饰业等行业PMI均位于53.0%以上的景气区间,明显高于制造业总体水平。

非制造业商务活动指数为54.3%,房地产业继续处于临界点之下

2017年10月份,中国非制造业商务活动指数为54.3%,比上月回落1.1个百分点,持续位于扩张区间,非制造业继续保持平稳较快的增长态势。新订单指数为51.1%,比上月回落1.2个百分点,仍位于临界点之上,表明非制造业市场需求增速放缓。分行业看,服务业新订单指数为50.5%,比上月回落1.0个百分点,高于临界点。建筑业新订单指数为54.1%,比上月回落2.8个百分点,保持在扩张区间。在制造业增速放缓的影响下,生产性服务业商务活动指数环比回落7.4个百分点,降至52.3%。证券、房地产、居民服务及修理等行业商务活动指数位于临界点以下,业务总量有所回落。建筑业商务活动指数为58.5%,比上月回落2.6个百分点,仍处于较高景气区间,建筑业生产总体保持较快增长。

前三季度南宁经济快速增长,住宅投资同比增长两成,一般公共预算支出远高于收入

南宁统计局消息,1-3季度,全市实现地区生产总值2659.53亿元,按可比价格计算,增长8.5%。全部工业增加值848.49亿元,按可比价格计算,增长10.3%,其中规模以上工业增加值增长10.7%。1-3季度,全市固定资产投资(不含农户)2678.56亿元,增长15.3%,其中工业投资692.92亿元,增长13.6%。房地产开发投资610.54亿元,增长11.4%,其中住宅投资430.17亿元,增长19.7%。商品房销售面积1016.43万平方米,增长27.4%,其中住宅销售面积870.58万平方米,增长23.5%。1-3季度,全市财政收入526.41亿元,增长13.9%。其中,一般公共预算收入256.94亿元,增长11%;全市一般公共预算支出463.74亿元,增长16.7%。其中,八项支出总额353.79亿元,增长15.4%。

【中原点评】从数据上看,南宁市今年前三季度经济保持较快增长,但财政支出也大幅增长,一般公共预算支出比一般公共预算收入高80%,比去年同期上升8个百分点,且支出增幅高于收入增幅。而全国的一般公共预算支出仅比一般公共预算收入高13%,南宁的支出与收入比值高于全国水平,仅八项支出就已高于一般预算收入,大量非营利性服务支出需用其他收入填补。据广西中原研究中心统计,今年前三季度,南宁市土地出让成交金额为148.8亿元(不等同于土地出让收入)。

全国首单住房租赁类REITs在深交所成功发行

中国证券网消息,11月3日,新派公寓权益型房托资产支持专项计划(以下简称“新派公寓专项计划”)正式发行设立,并将于近期在深交所综合协议交易平台挂牌转让。新派公寓专项计划是全国首单住房租赁类REITs(房地产投资信托基金)产品,也是首单长租公寓权益型类REITs产品。新派公寓专项计划由渤海汇金证券资产管理有限公司担任计划管理人,以位于北京市国贸CBD区域的“新派公寓”作为标的物业资产,产品总规模2.7亿元,期限为5年(前3年为运营期,后2年为处置期),其中优先级产品规模1.3亿元,获得AAA评级,发行利率为5.3%。该产品不依赖于主体信用,凭借公寓资产的租金回报和良好的物业增值预期获得了优先级和权益级投资者的认可。长租公寓具有“租金收入稳定、运营模式清晰”的特点,符合资产证券化对于基础资产现金流的相关要求,是开展资产证券化业务的适合行业。住房租赁企业发行资产证券化产品,既可以为收购房源并改建成长租公寓、实现规模化发展提供资金支持,也可以进一步促进企业强化管理能力、提升服务水平。新派公寓专项计划的成功设立,将为国内住房租赁市场开展资产证券化和REITs试点起到重要示范作用。

建行联手11房企进军租赁市场,挂牌成立住房服务公司

观点地产网消息,11月3日,建设银行深圳分行与包括万科、华润、碧桂园等在内的11家房地产企业签署房屋租赁战略合作协议,宣布正式开发深圳市长租房市场。目前建行已与房企签署了5481套住房租赁权转让协议,未来租户可通过建行“CCB建融家园“APP上提供的房源在线租房。此外,建行还推出个人住房租赁贷款“按居贷”,鼓励长租。

周小川发文讨论金融风险,或将推动金融领域改革

11月4日,央行网站刊发周小川题为《守住不发生系统性金融风险的底线》的文章,文章称,2016年末,我国宏观杠杆率为247%,其中企业部门杠杆率达到165%,高于国际警戒线。2015年年中的股市异常波动,以及一些城市出现房地产价格泡沫化,就与场外配资、债券结构化嵌套和房地产信贷过快发展等加杠杆行为直接相关。一些高风险操作打着“金融创新”的幌子,推动泡沫在多个市场积聚。文章同时称,对货币“总闸门”的有效管控受到干扰,金融监管规制较国际通行标准相对落后,金融市场不能有效平抑羊群效应、资产泡沫和金融风险。境内外市场不对接,内外价差也造成套戥机会,一些机构倾向跨境投机而非扎实经营。文章最后表示要增强金融服务实体经济能力,深化金融市场改革,优化社会融资结构,不断扩大金融对外开放,以竞争促进优化与繁荣。

【中原点评】周小川较为直接地指出我国杠杆率高于国际警戒水平,也承认部分城市房地产价格泡沫化是由加杠杆导致的,货币政策受到干扰。文章指出我国金融体制存在的问题,也指出要继续深化改革,贯彻中共十九大的部署,我国金融领域的改革或将加快推进。

二、楼市政策

住建部、央行、银监会联合加强房地产反洗钱工作,禁止各种首付贷

近日,住建部会同人民银行、银监会联合部署规范购房融资行为,加强房地产领域反洗钱工作,以促进房地产市场平稳健康发展。一是严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资;严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务;严禁房地产中介机构、互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供房地产场外配资;严禁个人综合消费贷款等资金挪用于购房。二是要求各地对房地产开发企业、房地产中介机构、互联网金融从业机构、小额贷款公司等违规提供购房融资的行为,要加大查处力度。三是要求银行业金融机构要加大对首付资金来源和借款人收入证明真实性的审核力度,严格对个人住房贷款和个人综合消费贷款实行分类管理,强化对个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等业务的额度和资金流向管理。

南宁规范公积金提取细则,投资性购房不得使用公积金

10月30日,南宁市公积金网发布关于重新印发《南宁住房公积金管理中心提取业务实施细则》的通知及其解读,其中规定商业用房、办公用房、别墅、商铺、车库、地下室及其他非自住住房不可办理非销户提取。缴存人在南宁住房公积金管理中心申请住房公积金贷款且成功放款的,无论其是否另有住房贷款,均只能以该笔住房公积金贷款申请还贷提取。在该笔住房公积金贷款未结清期间,使用其他住房贷款申请还贷提取均不受理。

襄阳:新购住房两年内禁售

近日,襄阳市发布《关于加强市区商品住房交易管理的通知》,从30日开始,包括襄州区在内的市区范围内,新购买的新建商品住房和二手住房,须满两年后才能上市交易。

海南:暂停个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款

11月1日,海南省住房公积金管理局发布公告,暂停个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款。公告指出,为进一步保障职工基本住房需求,配合省房地产调控政策,结合海南省实际情况,暂停执行《关于印发<海南省个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款暂行办法>的通知》(琼公积金贷〔2015〕103号),停止受理个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款业务。

天津:打击投机性购房,限价房实行“封闭运作”

10月31日,天津市国土房管局印发《关于规范限价商品住房管理有关意见》表示,为落实党中央国务院“房子是用来住的,不是用来炒的”要求,打击投机性购房。在规范上市转让方面采取“封闭运作”方式,即对于《通知》下发后核发销售许可证的限价商品住房项目,购房人在购买5年后上市转让的,应转让给符合限价商品住房购买条件的家庭,或由政府指定的公司回购,所售房屋继续用于住房保障,形成鼓励自住改善、循环流转、政府回购的封闭运行体系。

合肥:到2020年筹集各类集中式租赁住房16万套

10月30日,合肥市政府常务会审议通过《加快推进合肥市住房租赁试点工作的通知》,提出以合肥市本级及主城区各区、各开发区国有投资公司为主体,分别组建国有房屋租赁公司,负责本级租赁住房房源的筹集、运营和管理。对开发商将鼓励其从传统的开发销售向“租售并举”模式转变,并鼓励其与住房租赁企业开展合作,建立开发与租赁一体化、专业化的运营模式。预计到2020年,合肥市将筹集各类集中式租赁住房约16万套。

太原:支持房企租售并举,将出台租赁补贴政策

近日,太原市出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》,明确将支持房地产开发企业改变经营方式,从单一开发销售向租售并举模式转变,鼓励房地产开发企业将持有的存量房源依法向社会出租;支持房地产开发企业与住房租赁企业合作,建立开发与租赁一体化运作模式;引导中介机构提供优质居间服务。

三、土地市场

1.南宁土地市场供应

本周南宁市新增7宗经营性用地供应,总面积达44万㎡,均为商住用地,均位于五象新区,另有一宗科教用地将与商住用地一起出让。目前南宁市明显加大土地供应量,继9月底放出41.7万㎡商住用地后,10月底再次放量供应,一定程度上有利于缓解土地市场供不应求的状态,一方面避免房企拿地成本过快上涨,另一方面引导市场预期,避免房价过快上涨。

地块位置:

2.南宁土地市场成交

本周南宁成交经营性用地8宗,其中商住用地5宗,面积26.8万㎡,分别被天健、大唐、盛天、龙光、广西显达拿下。这5宗商住用地均采用“限房价、限地价,竞产权移交住房”的挂牌方式出让。

了解地块详情请点击:

月初抢地大战成交3宗商住用地,天健、盛天各获1宗——2017.11.1土地成交简报

兴宁两幅地块意外低价成交,大唐、龙光各斩获一幅——2017.11.3土地成交简报

四、商品房供应

1.新增预售项目

根据南宁市房管局公布数据显示,本周仅万科金域缇香1个项目取得预售证,加上此前取得预售证而在本周显示的2个项目,共新增商品房8.6万㎡,其中万科金域缇香、长岛800里香江供应住宅,江宇阳光城供应车位车库。

2.各项目住宅预售价

3. 各户型新增供应情况

从面积段看,本周南宁市新增住宅以105-120㎡为主,该面积段供应204套;其次是75-90、90-105㎡,各供应176套左右。整体而言,刚需户型仍是主流。户型方面,三室二厅供应较多,其中合景香悦四季供应200套。二室二厅供应主力是合景·天峻广场(148套)。

五、商品房成交

1.商品房成交2669套,面积23万㎡环比降14%

根据房管局公布数据显示,本周南宁市商品房成交2669套,环比下降21%,成交面积23.1万㎡,环比下降14%。

分物业类型看,住宅成交1575套,面积17.9万㎡,环比下降5%;办公楼成交184套,面积1万㎡,环比下降50%;商业营业用房成交92套,面积0.7万㎡,环比下降15%。

2.江南区成交超600套,良庆、青秀、邕宁大幅下降

根据房管局公布数据显示,本周商品房成交以江南区为主,该区成交634套,面积6.4万㎡,环比增长38%;良庆区、青秀区、兴宁区成交套数都在400套以上,其中良庆、青秀成交面积降幅达35%以上;邕宁区成交249套,面积1.6万㎡,环比下降20%。

3.各区各物业类型商品房成交状况

从商品住宅成交的区域分布来看,本周(不含10月31日)住宅成交以江南区和良庆区为主,成交400套左右,兴宁区、西乡塘区成交200套左右,青秀、邕宁不足200套。办公用房方面,青秀、江南、良庆三个区成交面积都在2000㎡以上。

4.商品住宅可售存量

根据南宁市房管局公布的数据,截至11月5日,南宁市商品住宅可售存量为5.1万套,可售面积为566.8万㎡,比上周末减少1.1%。

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