都劝你不要碰公寓,但这一次我建议你可以买
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每当读者在后台咨询大V君，公寓能不能买？大V君都再三强调，80%的公寓都是坑，不建议买。
不是公寓不好，不能投资，而是南宁公寓太多、太烂。
还有一点，大家都误解公寓性质了。住的人希望它能读书，炒的人希望它能快速转手。
不对！优质公寓像女儿，要富养，要用时间培养，才有恒久的价值。
可是，很多开发商把公寓当猪养，不认真做产品，一年出栏，买卖之后一刀两断，收钱拜拜。
大V君不是一个武断的人，我们的观点是：南宁很多公寓太烂，不要碰！优质的公寓太少，遇上对的人就不要错过。
一直以来，公寓都属于小众市场，那些劝你千万别碰公寓的梗，相信大家听得耳朵都长茧了。
先给大家复习一下：
1、产权年限少；
2、二手房交易费太高；
3、居住舒适性差；
4、不能落户和划分学区；
5、升值空间较小。
大概就是这几点了。那么，公寓到底能不能买？
大V君依旧还是那个观点：80%的公寓不建议买。
为什么？给大家看一组数据：
｜南宁二手公寓价格情况（来源：安居客）
从网站公布的二手公寓看，大部分房源挂牌时间在半年以上，相比住宅的价格，公寓的价格不高。
另外一方面，新品公寓供应较大，供过于求，价格也跑不赢大盘。
克而瑞广西区域数据显示，今年1~7月南宁公寓新增供应44.13万㎡，同比下滑40.44%；成交26.78万㎡，同比下降8.74%；成交均价11651元/㎡，同比下降8.15%。
｜近6年南宁公寓供求量价走势（来源：克而瑞）
目前南宁公寓的库存及去化压力也比较大。截至今年7月底，南宁公寓存量面积为145.45万㎡，去化周期31.9个月。
｜近1年南宁公寓库存量及去化周期不断攀升 （来源：克而瑞）
这意味着，以现今的去化速度，要去化这些库存需要2年8个月。在此期间，还有大量的公寓产品源源不断地供应。
据不完全统计，目前南宁55盘有公寓在售或待售，其中以商业性质公寓居多，有46盘，70年产权的住宅性质公寓仅有9盘。
｜南宁在售/待售商业性质公寓（来源：克而瑞）
｜南宁在售/待售住宅性质公寓（来源：克而瑞）
想投资公寓赚快钱的人更失望了。
公寓交易，先付房子总价5.5%的营业税，再付总价1%的土地增值税，还要付增值部分20%的个人所得税，加上其他税收，这是一笔不小的费用。
前面大V君说过，80%的公寓不能买，那剩下的那20%的公寓呢？
大V君认为，那些就是可以买的优质公寓了。如何在海量的公寓市场中慧眼识珠，找出公寓中的“战斗机”，避免掉入投资陷阱呢？
首先，你一定要明白公寓的性质——商业！没错，商业就是生产资料，生产资料就一定要讲究生产效率和生产效益。
简单说，什么样的公寓才能帮你愉快地赚钱？
大V君总结了选公寓的6条“黄金法则”，个人觉得，符合这几条的公寓，就可以买。
｜选公寓的6条“黄金法则”
① 无需赘言，地段地段地段，是房产投资的排名前列要义。这是公寓价值的体现，还可以节省通勤时间和成本，更方便出租。
② 重点选择高铁、地铁口物业。南宁是个易涝易堵城市，老天爷经常让你开车变开船。靠近地铁，你的职场人生就赢了30%。
③ 选择品牌开发商和物管，有这样的实力开发商撑腰，不用担心后期运营。
④ 选周边配套丰富的。毕竟，无论是出租给年轻人过渡居住，还是作为办公室，周边配套都太重要了。
⑤ 看单价和总价，不用占用太多资金，入手门槛较低。
⑥ 产品设计也非常重要，这关系到后期的使用。
公寓不是不好，但一定要遇上眼神对的人。哪些人适合买呢？
一是职业投资客。公寓是要运营的，长期持有才能保值增值。如果想炒一把公寓赚大发，结果会被公寓“炒”——燶去。
｜公寓可改造成酒店公寓、民宿等
例如，酒店公寓、民宿等投资运营群，对优质公寓最青睐，还主动找上门。
还有就是买来作为中小企业早期办公之用。与其每个月交租帮别人养房，不如买间公寓作为办公室用，由于首付低不占用多少企业资金，还可以作为公司固定资产。
｜公寓可以作为企业早期办公之用
当然，如果你不是首套，手头又比较宽裕，可以在小孩就读学校旁边买套公寓陪读。
或者买几套用来出租，赚取稳定的租金收益。
如果是工作在附近，住得却比较远，买套公寓用来周一到周五住，也未尝不可。
最近，在凤岭北吉祥路和佛子岭路交会处附近，地铁1号线“佛子岭站”旁，“冒”出来一个公寓新品——吉祥·凤景湾V公馆。
｜吉祥·凤景湾Ｖ公馆效果图
吉祥·凤景湾在凤岭北可是个网红大盘，克而瑞广西区域数据显示，今年上半年，项目成交金额达到10.95亿元，位列南宁商品房销售金额TOP20榜单第8位。
｜吉祥·凤景湾上半年销售金额位列第8 （来源：克而瑞）
大V君也不啰嗦，直接用公寓投资黄金法则对照V公馆，主要看点如下：
1、 位于凤岭北核心，佛子岭路+凤凰岭路双主干道；
2、 距离南宁商业、商务最为繁华的商务区约2.8公里；
3、 距离地铁口约900米，离高铁站南宁东站约1.1公里；
4、5.09米层高loft公寓，可以隔成两层；
5、毛坯交付；
6、低单价、低总价，主力价1.1万~1.2万元/㎡，总价40万起。
吉祥·凤景湾位于凤岭北核心，距离商务区2.8公里，开车也就几分钟的车程。
这里写字楼集中，汇聚着城市大量高端的商务人群，这样的核心区域公寓，有着巨大的租住需求。
｜埌东凤岭写字楼林立，商务人群汇聚
《纸牌屋》里有一句名言：“权利就像房地产，位置是所有的一切，你离中心越近，你的财产就越值钱”。处于核心区域的公寓，租金有保障外，升值也更被看好。
比如项目周边的某盘一房一厅公寓，租金可以达到2300元/月，两房一厅可以达到2600元/月。租金收益非常不错。
｜项目周边公寓租金收益不错（来源：安居客）
吉祥·凤景湾还位于已经开通的地铁1号线站点旁，距离佛子岭站仅有900米。租住在这样的物业旁边，或者在这些的物业办公，交通非常便利。
项目距离南宁东站也仅1.1公里，是往来的商务人士进入南宁的排名前列站。
｜吉祥·凤景湾靠近地铁站点和南宁东站
“双铁”汇聚，人口数量大，流动人口多，在这样区域的公寓，可以做酒店式公寓或者民宿，也有巨大的市场需求。
而且，还有实力国企北投地产为其站台。
北投地产是中国企业500强广西北部湾投资集团旗下全资子公司，自2009年成立以来，深耕广西11年，布局10盘。
｜北投地产广西布局图
有这样的实力国企撑腰，不用担心后期运营。
北投还对自身公寓产品进行了细分、优化，把公寓的客户群体划分为四种，纯投资、开酒店、过渡和办公，加强了产品竞争力。
最为关键的是V公馆的LOFT公寓，最小面积仅40多㎡，以单价1.1万元/㎡计算，总价40多万元左右，即使是商业性质公寓首付要50%，首付20几万元也可以搞定。
这样的购房门槛，在南宁已经相当低了。
重点说V公馆产品。
V公馆位于吉祥·凤景湾16号楼，主要是40~75㎡毛坯loft公寓。公寓的层高5.09米，弹性面积非常大，可根据实际需要，打造多样化功能空间。
｜V公馆户型图（左右滑动查看更多）
loft？公寓不都是这样的吗？这还叫亮点？
别急！V公馆有一秒杀众多loft产品的设计！可以利用4米宽的过道，拓展出一间房的面积。
比如44.47~46.79㎡的户型，弹性面积有近40㎡。5.09米层高，隔成两层也不会显得局促。
如果是用来居住，可以做成两房两厅两卫。
一层是客餐厅、厨房和次卫，楼梯间下面还有一个近4㎡的储物间；二层则是家人的休息空间，与一层的动区完全隔开，这里有两间卧室，以及一间卫生间。
｜44.47~46.79㎡户型可以自住
如果是拿来出租，V公寓可以做成“三钥匙物业”。一层可以单独作为一间出租，二层也可以作为两个独立单元出租，一房三钥匙，收取三份租金收益。
如果是小微企业用作办公用，一层可以装修成接待区、会客区，二层则可以作为集中办公区域，容纳一个10人以下的小型公司办公，完全不在话下。
｜44.47~46.79㎡户型也可以用来办公
大V君还了解到，V公馆公寓产品的设计非常方正，中间很少有梁柱间隔。也可以买下多间打通起来，满足不同规模公司的办公需求。
大V君曾得高人指点。买房不要“横梁压顶”，不然“亚历山大”。从建筑设计角度说，大道至简，越简单的建筑越优秀。
｜Ｖ公馆楼层平面图
价格方面，目前凤岭北的住宅主力价已经在1.4万~1.8万元/㎡了，吉祥·凤景湾的住宅，精装均价也涨到了1.7万元/㎡，毛坯均价也要1.46万元/㎡。
V公馆的价格会是多少呢？大V君从置业顾问那里打探到，首开惊喜价预计在1.1万~1.2万元/㎡，已经击穿了区域的最底价。
至于你是哪类人群？适不适合买公寓？大V君欢迎大家对号入座。
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