2020上半年南宁楼市:地铁新规划、房价2万+、万有落地…
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不见方三日，世上满樱花。
转眼间，2020年的“进度条”已经走过一半。这半年，我们见证了疫情对社会的冲击，芸芸众生在危与机中生存、博弈。而众志成城之下，人们终于让城市复苏，各行各业回到正轨。
△复苏的中山路（图源：网络）
2020年的楼市注定不平凡。十年之交撞上疫情黑天鹅，许多城市都要面临刺激当下经济与谋划长远发展的难题。同时国家挥动宏观调控的大手，一面重申房住不炒，一面降准降息。
南宁楼市随着波动继续前行，熬过了疫情的封锁后持续升温。上有政策放松、新规划不断出炉，下有购房者热情似火、改善产品大行其道，房价悄然走高。
2020上半年，南宁楼市到底发生了什么？十个大事件，狐哥与你一起回顾。
关键词：停摆、线上看房、无理由退房、恒大75折、央行降息、线上开盘
谁也不曾想2020年竟是以这种方式开始。
新冠疫情带来的是城市封锁、市场停摆。在南宁，售楼部直到2月24日才陆续开放，成交量连续几周挂零，土拍也被迫中止。
疫情的带来的巨大压力下，房企们纷纷改变营销路线，开启“电商”模式。除了线上看房、直播看房、VR看房等新看房形式外，还大打折扣战。
△房企们的“电商模式”
先是各地房企相继推出“无理由退房”，新城、保利、融创等大牌房企都参与其中；接着恒大推出“5千抵2万”购房政策，后来干脆放大招“全国75折”，轰动楼市。
△恒大75折
房企们忙着打折，央行也开始了“打折”。2月17日，中国人民银行宣布下调一年期中期借贷便利（MLF）利率从3.25%下调至3.15%；随后贷款市场报价利率（LPR）也下调了5个基点。“央妈”这一波降息，结结实实地刺激了购房者的神经。
楼市不等人，疫情稍有缓解，各房企就开始冲刺。碧桂园时代城和印象愉景湾首次进行线上开盘，展示出了浓浓的求生欲。
△碧桂园时代城线上开盘
如今，国内疫情已经得到控制，楼市也恢复了生机。
关键词：机场线、武鸣线、地铁第三轮规划、地铁延长线、大塘线
2020年初，南宁终于实锤了机场线。根据批复，机场线属于市郊铁路，全长约23公里，设5座车站，连接吴圩国际机场和地铁2号线玉洞站，总投资约84.5亿元。
△机场线
机场线来了，其他地铁规划也很快“就位”。3月，自治区启动实施基础设施补短板 “五网”建设三年大会战，明确了南宁地铁2号线延长线、4号线、5号线、机场线、武鸣线的开竣工时间。
从4月起，地铁第三轮规划的消息就以各种形式流传开来。到5月时，《南宁市轨道交通第三轮建设规划》正式公布。
△地铁第三轮规划
第三轮地铁规划中，机场线在市区内不经过龙岗，而是穿过青秀山连接到火车东站；1号线延长线连接金桥客运站；3号线延长线以高架建设，延伸至那马；2号线、4号线、5号线都规划了延长线……
对于这份规划，人们众说纷纭，难言满意。当然，新规划还未得到批复，还存在不少变数。
而到了6月，又有一条“大塘线”闯进了人们的视野。这条大塘线同样为市郊铁路，途经那马，南至大塘，全长约54公里，估算总投资约180亿元。
有人说：怕你不来，又怕你乱来！一句话道出了对南宁地铁的复杂心情。
关键词：万有、国际旅游度假区、那马、文旅、五象南
3月25日，那马760亩地块被万有（南宁）文化旅游有限公司拍下，标志着南宁迎来高级旅游度假区。
△万有国际旅游度假区开工
其实早在1月时，广西推动大健康旅游产业发展新闻发布会宣布了新的部署，将健康旅游产业扶持为广西战略性支柱产业，随后万有集团就与政府签署了相关的合作协议。
南宁的计划是，将良庆区那马镇约3672.02亩的储备地块用来开发为国际旅游度假区，由万有拿地建设。根据规划，万有（南宁）国际旅游度假区项目将建设集主题旅游、文化演艺、休闲度假、旅游购物、健康养生和生态保护等于一体的超大型综合性国际旅游度假区。
△万有要打造文旅标杆（图源：广西卫视）
如此一个重量级的文旅项目，对城市人流量的推动和经济的发展都起到着非常大的作用。据了解，项目建成后每年可吸引游客约3000万人次，创造直接就业岗位约3万个，带动相关产业就业约10万人。
万有的落地，让那马乃至五象南都火了起来：地铁3号线延长线延伸至那马、大塘线途经那马等新规划出炉，荣和7866元/㎡刷新五象南楼面价……
五象南，开始成为了人们眼中的“后浪”。
关键词：火车站TOD小镇、沙井万达、中尧路旧改、五一中路旧改、江南公园、老旧小区改造
2020年，南宁的旧改有愈演愈烈的趋势。据悉，南宁今年的旧改项目达到24个，涉及旧改面积近1.5万亩。
3月初，南宁火车站5000亩TOD小镇规划公布，将借助轨道TOD综合开发思路，对南宁站周边片区进行站城一体化开发和城市旧城区“活力再造”。这将是南宁排名前列座TOD地铁小镇。
△火车站TOD小镇规划
5月4日，江南区官方公众号“江南发布”推送了一篇《江南区加速推进重大项目建设》的文章，提到了“沙井万达广场”。虽然仅是只言片语，而且很快就删除原文，但这个“瓜”，仍然在地产圈中激起了不小的水花。
几天后，南宁市公共资源交易中心发布了一则关于“五一中路片区站城一体化综合改造项目”的招标公告，意味着又一个TOD小镇提上议程。这份公告，很自然地让人们联想到此前传闻的“华润接手五一路旧改”，甚至可能会是又一个万象城。
△五一中路片区旧改范围
此外，中尧路旧改征收面积达250万㎡、江南公园片区旧改超4000亩，都颇受关注。
除了大面积的片区旧改，老旧小区的改造也加快了进程。广西住建厅公布2020年老旧小区改造任务，全区共涉及1363个老旧小区，南宁“领”到了其中240个小区的改造任务。
老城换新颜，旧改后的南宁会更美吗？
关键词：购房合同2合1、精装分级取消、精改毛
2月2日，南宁正式启用新版购房合同，自2017年开始的买房“双合同”时代终结。新版购房合同中，正式将精装毛坯二合为一，还通过合同附件对装修用材等进行了细化，注明装修部分的价款。
△南宁启用新版购房合同
对于购房者来说，新版合同解决了不少贷款难的问题，既省事又省钱。同时，由于将装修部分纳入合同，项目验收时就有了验收标准，购房者心里更有了底。
而对于楼市来说，新版合同进一步推动了“精改毛”的大潮。
2019年底，广西住建厅发文要求开发商规范全装修商品住宅工程质量管理，样板间要和实际交付效果一致。2020年4月23日，南宁公开征求废止精装分级政策意见，精装标准不再以3000元/㎡为较高标准。
△文件截图
2017年起，南宁商品住房装修分为A、B、C三个等级，较高A级为3000元/㎡。利益驱使下，开发商们纷纷“毛改精”。
然而近几年，精装变“惊装”的事情时有发生，廉价、劣质的装修，让不少购房者苦不堪言。如今，新政推出，购房合同细化，人们也许终于可以跟“惊装”说再见了。
关键词：房贷合同、LPR、利率、公积金
买房，是一道计算题；而今年，成为了选择题。
根据中国人民银行的公告，3月1日起，购房者可以选择不同的房贷利率计算方式。原合同约定的利率定价方式，既可以转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。
△公告截图
浮动利率or固定利率，怎么选？
如果是浮动利率，则按照LPR利率+基准加点的方式转换，并房贷利率每年均可调整一次，以后的房贷利率会随着LPR利率的变化而变化；而如果是固定利率，则不论LPR利率怎么变化，房贷利率都不变。
如何选择，需要购房者自己判断房贷利率趋势，“赌”一把。近些年房贷利率一直持续走低，南宁降到了5以下。而目前，2020上半年LPR已经“三连降”。未来利率如何变动，相信许多购房者心中已有答案。
△近30年房贷利率
而关于房贷，从今年2月起，在南宁购买二套房也可使用公积金贷，较高额度可达50万，5年以上利率提高至3.575%。
△二套房也可使用公积金贷款
房贷，对购房者更友好了。
关键词：总裁免职、张巧龙、布局无锡、广西建工
作为广西本土房企“一哥”的彰泰，2020年表现得相当活跃。
疫情期间，由于桂林一彰泰小区出现疫情，彰泰集团发布公告直接免掉其物业集团总裁吴林檐。如此魄力十分难得。
△彰泰物业总裁免职
彰泰是有雄心的。5月底，彰泰宣布原蓝光集团总裁张巧龙将担任彰泰集团董事长兼总裁。张巧龙在担任蓝光总裁期间，带领蓝光走出川渝、布局全国，成功实现资本化。
不到一个月，彰泰就成功在江苏无锡市锡东新城夺得70亩地块，跨出了走出广西的排名前列步。所拍下的地块总价为13.9亿元，楼面地价16507元/㎡，刷新了锡东新城的片区记录。
△彰泰拿地海报
虽然开始全国化扩张，但彰泰依然稳守广西“大本营”。在南宁，彰泰先后两次进入龙岗，拿地势头不减。
除了自身发展迅猛，彰泰的大新闻也让人过足“吃瓜”瘾。5月底，广西建工集团发布通知暂停承接彰泰项目，公开与彰泰“决裂”。一些双方纠纷的视频也在网上流传开来。随后彰泰发表了声明表明态度。
△彰泰与建工的纠纷
不过很快事情就发生反转，双方握手言和，继续合作，其间内情再无人知。
关键词：改善、豪宅、2万+、高价盘
2020年，南宁悄悄地进入了2万+的时代。五象湖、三岸、蟠龙、兴宁东等先后有新盘亮相，有些毛坯备案价超过2万元/㎡。粗略计算，南宁已有超过20个2万+项目。
△南宁2万+项目
这些高价盘，大多是改善型的产品，有别墅、洋房，也有住宅、公寓。有些即使称不上“豪宅”，单价也超过了2万。
2万+的楼盘，大多集中在青秀、五象，地段优越。尤其是五象湖和三岸板块，几大天王盘“神仙打架”，优质地段+产品力比拼，让价格跳上高位。
高房价归功于不断提升的地价。随着一些优质地块进入市场，土地价格被不断刷新。2019年，南宁有近十幅地块楼面价超过11000元/㎡，4幅地块楼面价超过14000元/㎡。
△2019年拍出的高价地
这些楼面价已经接近或超过整个南宁的均价，贵的面粉自然产出更贵的面包。
2020下半场，或许还会有更多2万+楼盘面市。
关键词：史上较低落户门槛、人才引进
5月25日，南宁市公安局举行新闻发布会，宣布自6月起，新的户籍迁移政策将正式实施。
△新闻发布会
这个新的户籍政策中，彻底降低了南宁的落户门槛，不但取消了参保、居住年限、就业年限等限制，而且没有房子也能落户。
甚至于，租房或者是住在本地亲友家中，也可以落户。这样的落户条件，难怪人称“史上较低落户门槛”。
不仅落户门槛降低，而且办理流程也极大简化，当天即可办结。
△落户门槛降低
落户门槛的降低，一方面是为了加强对人才的吸引力，另一方面也可以让更多家庭方便就近上学。
关键词：学区划分、学位不足、名校、学区房、房户一致、民办初中摇号
每年的学区划分都是让无数家长牵肠挂肚的大事，2020年也不例外。6月，南宁市各区域的学区划分都已出炉（详文请戳：2020南宁中小学地段划分详情汇总,你的孩子在“这”读书!），不过在教育局公告之前，就已经是“几家欢喜几家愁”。
3月时，南宁五象新区排名前列实验小学摸底调查发现周边适龄儿童数量已经严重超出学校学位接纳能力。为此良庆区教育局采取“以房户一致为原则，按户口迁入时间先后排序安排入学就读”处理，将部分生源分流到周边学校。
△五象实验一小学位紧张
五象的学位紧张不是个例，6月15日，经开区教育局发布通告，称碧翠园学校、普罗旺斯小学、经开区第三小学、友谊路小学4所学校学位紧张，超量生源将面临被分流。
生源分流直接影响了奔着名校买学区房的业主们，不仅孩子上学成了难事，花了大价钱买来的学区房也同时贬值了。
随着国家开放二胎政策，越来越多的适龄儿童增加了一些学校的学位压力。为此，南宁市教育局今年明确了学生入学排序规则，即“房户一致、独立产权”生源将优先入学。
△教育局通知截图
此外，教育局还发布了新的学校招生政策：公办、民办义务教育学校同步招生，民办学校报名人数如超出计划，将实行电脑随机录取。而且，民办初中不得以考试、竞赛等方式招生。
新政让民办初中招生更加公平公正，但也间接降低了生源质量。当然，“去名校化”势在必行，每个孩子都值得享受好的教育资源。
凡是过去，皆为序章。2020年，我们一起期待南宁楼市的“下半场”。
图文/一抹蓝
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