耿靖:一线城市房价已见顶,三四线城市回光返照

“大炮”任志强最近频频提醒，明年房价或暴涨，怎么看？儒雅的学者型商界人士耿靖的结论让“聪明投资者”震惊：“一线城市的房价通过’五限’（注：“限购、限外、限贷、限价、限售”）已经基本见顶，如果真有任大炮说的再次房价飙涨出现，那就是恶性通胀的到来！”

耿靖是绿地控股集团执行副总裁，绿地金融投资控股集团有限公司董事长、总裁。

他是中国惟一同时担任过银行、证券、信托、保险四大金融行业高管的人士，曾任职光大银行、上海银行高管，爱建证券和爱建信托主持工作的常务副总；长江养老保险公司副总裁。之后，转战绿地控股集团，主持金融业务。

他还是受聘的哈佛肯尼迪学院李光耀学者、加州伯克利大学研究员、北大兼职教授和上海交大研究生导师，也是北美银行家协会会员。亦曾在香港汇丰银行、美国摩根大通集团、新加坡金融管理局挂职工作。

耿靖很少发表市场看法。去年3月，耿靖回答“聪明投资者”提问，直接明确给出“一线城市领涨，二线城市会补涨、货币政策在2017年年底趋紧”（《买房还是卖房？绿地集团副总耿靖给朋友的12个私家建议》）等多个判断，目前来看，预测都得到印证。

这次私人聊天内容发布后，成为耿靖为数不多的公开市场判断。

另据之前可查的信息：2010年11月，耿靖在哈佛大学讲座上回顾了中国股市二十年发展历程，分析了2008年股市从6000多跌到1800的原因，并预测下一次大行情会在2014年，被评为“哈佛大学肯尼迪政府学院2010年度较受欢迎讲座”。

中国证券报曾在2014年8月报道，在当时剑桥学联的一个交流活动中，耿靖提出，随着A股经历几年熊市后的回升，将给投资者带来一定的财富效应，部分投资者会携股市收益进入房市，房价上涨的第五浪有可能会在未来3-5年内出现。从2014年9月启动的A股牛市行情和目前房价表现来看，这些观点一一印证。

过去十年，任大炮在各公开场合唱多房价，被认为是“中国预测房价最准的人”。近日来，他密集发声，提出“今年调控错了，2018年房价或暴涨更高！”

但耿靖反驳说：“任大炮言论里有一点问题是，没有考虑到现在缩表后M2（广义货币供应）的增速放缓到了个位数，这是20年以来排名前列次。简单的供需理论已经不能解释楼市问题了，因为这轮三四线城市的热潮已经基本吸收了居民购买力，也即“回光返照”！”

耿靖从不与人公开论战，这次和上次一样，仍是出于朋友之谊，在去年观点的关键时间节点，给我们新的12条私人建议，不代表绿地公司的看法。以下是我们的聊天纪要，欢迎讨论。

“一线城市房价已经见顶”

Q1聪明投资者：未来三五年，一线城市房价会怎样？

耿靖：一线城市的房价通过“五限”已经基本见顶，如果真有任大炮说的再次房价飙涨出现，那就是恶性通胀的到来！

但一线城市的所谓基本见顶，并不是说需求见顶，而是“五限”的控制政策落实到位了，有需求也没法买，而且现在供应量跟不上了。因为限价，开发商也惜售。

限价是最有效的，因为只能按照这个价格销售，房价怎么还能往上涨？没有上涨空间了，政府把价格限死了。

Q2聪明投资者：任大炮说，一线城市很快就没房可卖了，供需差会推动2018年大涨？

（据报道，任大炮说，“目前一线城市库存平均只有6个月左右，已经远低于12个月的安全库存标准。按照现在的调控法，等到无房可卖，房价肯定要出大问题。”

上海很多人也确实感觉，新房根本买不到，每套都很抢手，要靠关系才能拿到房子。）

耿靖：任大炮言论里有一点问题是，没有考虑到现在缩表后M2的增速放缓到了个位数，这是20年以来排名前列次。简单的供需理论已经不能解释楼市问题了。

如果单纯从供需关系来分析，没办法解释现在三四线城市也是涨的，因为明显三四线城市的需求是不足的。

还有就是货币性因素，因为缩表嘛，在宽松环境下，任志强的逻辑是成立的，钱总是要找出口。但是现在是收缩的，这个逻辑变化了。

Q3聪明投资者：一线城市房价“见顶”后，会暴跌吗？

耿靖：中国房价既不会出现日本、香港那样的断崖式下跌（居民家庭财富里不动产占比高达70%以上，这是整个金融体系的崩溃，也是社会体系的崩溃）；五到十年内也不会出现恶性通胀，即任大炮说的再次狂飙（缩表的后果是M2下滑，不支撑恶性通胀的发生）。

从政府调控的角度来讲，我们理解的逻辑是：不想让房价快速上涨，更重要的是，不想让房价下跌。

三、四线城市房价回光返照

Q4聪明投资者：怎么看三、四线城市的房价？

耿靖：因为这轮三四线城市的热潮已经基本吸收了居民购买力，现在四线城市的房价是“回光返照”！

Q5聪明投资者：为什么三四线城市房价吸收了居民购买力？

耿靖：跟我们的消费习惯有关，中国人是集中消费模式，有羊群效应。

这一波三四线城市房价上涨，很多是离开三四线城市的人，在一二线城市打工，在一二线城市买不起房，但他在一二线城市受到教育了，把打工收入拿回家乡买房。

原来在三四线城市打工的人，以前是回到村里，盖个小土楼，现在小土楼不盖了，就在县城买商品房。当然，我们讲的三四线城市是个大概念，它甚至是三四五线。

三四线城市这一轮房价上涨，主要是回乡购买力的一次性释放，是消费能力的集中释放。

这不可能有持续性的，将来三四线城市还是人口流出的。从这个角度说，三四线城市房价涨完就结束了，后面不会有更大的机会了，就是我说“回光返照”的原因。

“这一轮限制政策可能不仅仅三五年”

Q6聪明投资者：这轮限价、限购，会是长期的吗？

耿靖：我认为很长期的，这一轮限价、限购不仅仅是三到五年，可能是更长时间。

我这里有一组数据：中国城乡居民人均住房面积40平米，已达到和超过了发达国家水平；自有住房率达到72%，远远超过了大多数发达国家。

从人均住房面积和自有住房比例来说，我们现在住房供需矛盾并不突出。在一线城市没房，不代表没房，只是在一线城市没房。

我们都知道，弹簧压得越久，反弹力度就越大，政府也一定知道这个道理。所以，政策不会轻易放开，政策要放开的时候，一定是房子已经过剩了，要鼓励你买房了。

历史上，我们也有鼓励买房的时候，比如当年的退税、租赁房转成产权房。

房子还能买吗？哪里还能买？

Q7聪明投资者：所以，现在还能买房吗？

耿靖：如果你有居住需求，因为“限价”把房价的帽子盖住了，能买得起肯定买。

但房子作为投机品来讲，没有暴利了。以前所谓的暴利，一是房价涨幅，二是杠杆。

现在杠杆去掉了，杠杆的钱赚不到了，交易变现难度高；二是房价既然已经在顶部了，本身上涨空间是有限的。

从投资角度，你过去买了房子，已经保有了现在的购买力。但作为新增投资，买房子的投机性不存在了，投资性也下降了，这一点是毫无疑问的。

Q8聪明投资者：哪里都不能买吗？

耿靖：这个没有普世性。比如，现在一些特色小镇有前景，会有溢出效应。

举个例子，现在整个江浙沪一体化，往北是通过崇明启东向江苏延伸，往南是通过跨海大桥向杭州湾，我们往这两个方向拿了两个项目。当时拿地的逻辑是这样的，现在证明，这么做是对的。

“投资性多出来的房子，肯定要卖”

Q9聪明投资者：现在要卖房子吗？

耿靖：房价已基本是头部了，从未来收益来看，投资性多出来的房子，肯定要卖。

如果是1+1（1套自住，1套投资）的，可能压力还不大，但是1+n套的，1+1以上的那部分，都是应该抛掉的。

Q10聪明投资者：抛了房子之后，钱去哪里？

耿靖：要做配置，境内外的权益资产都可以做点儿配置。现金是最差的选择，一旦通胀起来，现在持有现金的人，跟其他任何形式的投资相比，你都是输的。

而且下一轮消费品价格上来，那更加输得厉害。原来你不买房，不会觉得钱不够花的，接下来你会发现，你不买房，钱也可能不够花了。

Q11聪明投资者：关于租赁房，REITs的投资价值怎么样？

（2015年，万科联手鹏华基金发起国内首只公募REITs，以某楼盘的租金收益权为标的；今年3月，绿地与新加坡荣耀基金合作设立约210亿元人民币的REITs，是国内房企发行的较大规模REITs。）

耿靖：目前，国内还没有真正意义上的REITs（房地产信托投资基金），都是类REITs产品，因为国内较大的法律障碍还未解决，主要体现在税收方面，还存在着双重征税障碍，而国外对REITs是单边收税。

建议加快推出真正REITs，并鼓励社会资本部分参与，既能解决长租房建设的资金问题，也能让老百姓享受到长租房的收益权，进一步落实“房子是用来住的，不是用来炒的”中央精神。

REITS等资产证券化产品，收益比较稳定，收益率应该不会低于现在的银行理财产品。因为打破刚兑和限制资金池，未来银行理财产品收益反而会降下来。

房产税真要出来，杀伤力很大

Q12聪明投资者：房地产税会出来吗？

耿靖：我们也不能去猜测，因为这关系到国家财政平衡的问题。但如果征房产税，杀伤力会很大。

现在，房产税还有法理争议，操作上也比较难，而且成本很高，每年都要评估。

按照地区成交均价来评估，也有公平性问题，因为房龄房型都有差异。

另外，税基怎么确定，评估的钱谁出？房产税会涉及到很多细节。

我个人理解，房产税吹风、热身有必要，但有时候，鞋不落下来更有杀伤力，让你不敢去买房。

其实，征税的思路方向不一定是像房产税这样的保有税。像新加坡，在交易环节收税，买房就买啊，排名前列套房不收税，第二套房收10%的交易税，第三套房20%，第四套房40%或50%，一直往上顶，你愿意交税，就买好了。越买到后面，税赋越多。政府还可以限售，买了之后五年不能抛。

然后，政府把收的税去补贴租赁房、长租房，建租屋。你没条件买房，可以向政府申请租屋，有一定条件了，我购买租屋，挣到钱了，去购买私人住宅，很有钱了，买大house，交税嘛。外国人来，排名前列套交15%的特别税，再想购买，25%、35%、45%。

我觉得，这比做限购、开征保有税更积极、更有力。

文章来源：聪明投资者