南宁土拍两天吸金72亿!五象楼面价重回“4”字头?

广西地产大V 2020-12-10 20:43:49
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楼面价4539元/㎡!五象楼面价重回“4”字头?12月10日上午,五象良庆大桥南又有2幅商住地出让。一幅楼面价“4”字头,由大唐拿下;一幅“8”字头,保利斩获。 丨地块成交信息 大唐赢了?昨天龙岗土拍,两幅一线江景地块楼面价在“7”字头。龙岗“7”,五象“8”。“七上八下”是龙岗价值提升,还是五象价

楼面价4539元/㎡!五象楼面价重回“4”字头?12月10日上午,五象良庆大桥南又有2幅商住地出让。一幅楼面价“4”字头,由大唐拿下;一幅“8”字头,保利斩获。

丨地块成交信息

大唐赢了?昨天龙岗土拍,两幅一线江景地块楼面价在“7”字头。龙岗“7”,五象“8”。“七上八下”是龙岗价值提升,还是五象价值回调?这个错综复杂、暗流涌动的年关楼市,真相没有这么简单。

楼面价才“4”字头大唐,拿到的地“甜”吗?

斩获楼面价“4”字头地块的大唐,号称“唐糖糖”的大唐,这次甜吗?GC2020-120地块位于良庆区那黄大道东侧、良兴路南侧,占地137.773亩,是建设五象新区16号农民安置项目用地。

丨GC2020-120地块位置示意

地块捆绑条件太多。地块采用现场挂牌方式出让,“限地价,竞产权移交安置住房”,较高限价1500万元/亩。根据出让公告,地块要求竞得人提供不少于10.2万㎡的计容安置物业建筑面积,占整个项目计容建筑面积29.2%,并须在地块东南角配置一所12班幼儿园,以及一所30班小学。此外,地块内有19棵古树名木,竞得人需按相关管理要求进行保护。这将提高开发商维护成本,但也会给小区增添生态人文历史底蕴。

丨GC2020-120地块实景(来源:克而瑞)

即便如此,大唐、龙光、北投、碧桂园、大都、新希望等6家房企到场参与竞拍,历经1个半小时现场竞价,成交总价15.84亿元,成交单价1150万元/亩。可能开发商们都拼尽“最后一颗子弹”了,竞拍未达到较高限价,所以未进入竞产权移交安置住房面积环节。

丨成交蓝屏

地主家的余粮,也不多了。这是大唐在五象第19个项目,今年以来,大唐连连拿下龙岗、玉洞等多幅地块,在南宁累计开发超30盘。

保利首进五象,“利好”谁?

随后成交的GC2020-121地块争夺更为激烈。该地块位于良庆区延庆路东侧、五象大道南侧,由两宗土地组成,占地122.88亩,采用网上挂牌方式出让。

丨GC2020-121地块位置示意

一线临江+地铁口的优势,吸引了保利、金科、荣和、盛邦、龙光、金茂、万科等11家房企参与竞拍。耗时5个小时,经过257轮竞价,广西保利笑到最后,以21.61亿元总价斩获该地块,成交单价1759万元/亩,楼面价8795元/㎡。然而,地块捆绑条件也不少。

丨GC2020-121地块成交信息

根据出让公告,该地块须配置一所15班幼儿园、一处农贸超市,规划2万㎡以上的历史文化商业街区,完整保留现存的古树,并提供建筑面积不少于2394.3㎡的安置商铺。此外,地块一合围区内的良庆五帝庙属于南宁市文物保护单位,其保护范围用地不列入出让范围,历史文化商业街区须结合良庆五帝庙进行规划设计。该地块楼面价8795元/㎡,这才是五象体育中心板块土地价值的真实反映。未来,预计房价要达1.5万元/㎡以上。

丨GC2020-121地块实景(来源:克而瑞)

保利拿地,附近在售的一些楼盘笑了。盛邦珑悦,目前精装售价1.2万元/㎡;还有客天下幸福荟,预计毛坯售价1.1万~1.3万元/㎡。

两天卖地收金72.6亿土地市场太火了?

昨天,龙岗4幅地出让,收金35.19亿元;今天,五象2幅地出让,收金37.45亿元。两天土地出让收金72.6亿元!南宁土地市场太火了?真相,可能让开发商流泪,让购房者沉默。首先,不管是龙岗还是五象的土地,不管表面上楼面地价是“4字头”还是“8字头”,开发商的拿地成本都不低。如前文提到的大唐,有很大的隐形开发成本需要支出。保利还要建设相应的文体商配套。但是很多开发商还是抢破头都要拿地。原因很简单,很多开发商手头上没有地块可以开发了。

没有土地,就退场。楼市优胜劣汰的江湖规矩,从没有变过。回顾去年底到今年良庆大桥南的土地出让情况,楼面价从龙光玖誉湖庆湖组团地块的4971元/㎡,一路飙升至今天广西保利拿下地块的8795元/㎡。

丨良庆大桥南板块

时隔一年,楼面价涨了将近4000元/㎡。土地市场如此火爆,未来的房子卖价一定就很高吗?房价会涨吗?并不见得。例如龙岗,金科曾经拿下“7”字头的地块,现在房子卖1.1万元/㎡。但金科还是拼死也要继续龙岗拿地。大V君去龙岗和良庆大桥南踩盘。在龙岗,看到有“7字头”起售的新盘。在良庆大桥南桥头,广告牌赫然写着,五象澜庭府首付“5万起”。光明城市,单价也1.1万元/㎡左右。随着未来五象及其中的龙岗板块越来越多的新盘增加,未来开发商想涨房价,并不轻松。明年,随着龙岗新盘面市,基本价格都会在1.1万元/㎡以上。普通家庭和中等收入的购房者奔赴到南宁城市的东南角,依然“望江兴叹”。

丨龙岗一带

五象,更难言房价会回调。保利地块旁的地铁站叫“良庆圩站”,5年前,这里还是一个乡镇的圩中心。今天,大家都在畅想这里的未来是一个城市“新都心”。未来应该都是美好的,你说呢?

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