五象一天拍了5幅地,五象湖楼面价重回“5”字头?

广西地产大V 2020-11-13 21:06:31
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2020年剩下不到50天,大家都在忙着冲刺。而南宁土地市场,五象几乎成为决战目标的主力。11月13日,南宁一家伙推出5幅地,共计593亩,这些地块全部来自五象。而且位置都是让开发商垂涎的好,分布蟠龙、五象湖、良庆大桥南等板块。除了那马252亩综合地为万有“量身定制”的外,其他地块都有6家以上房企竞价

2020年剩下不到50天,大家都在忙着冲刺。而南宁土地市场,五象几乎成为决战目标的主力。11月13日,南宁一家伙推出5幅地,共计593亩,这些地块全部来自五象。而且位置都是让开发商垂涎的好,分布蟠龙、五象湖、良庆大桥南等板块。除了那马252亩综合地为万有“量身定制”的外,其他地块都有6家以上房企竞价。最终,阳光城、大唐、中南、万有、敏捷5家开发商将这5幅地块瓜分,成交金额共32.7亿元。

|地块成交情况这一波出让的地块都是优质地块,均位于五象比较热门的板块,但拍出的楼面价较高仅为5250元/㎡,看起来并没有想象中的高,难道五象地价降了?这又会对五象或者南宁楼市产生什么影响?

一天揽金32.7亿

五象连拍5幅共593亩地

今天土拍盛宴,被期待已久。5幅地块,均位于五象。其中4幅是限价地块,采用“限地价,竞增加安置指标和产权移交安置住房”或“限地价,竞产权移交安置住房”方式出让。限较高地价在1000万~1600万元/亩。

|竞拍现场挂出的成交蓝屏这4幅地位置都不错,分别位于良庆大桥南、五象蟠龙、五象南和五象湖西这四大楼市热门板块。接下来,我们看一下这4幅地的成交情况:

GC2020-107地块

阳光城摘良庆大桥南84亩地GC2020-107地块位于良兴路以北,占地83.919亩,吸引来了包括龙光、碧桂园、阳光城等6家房企参与竞价。最终被南宁蕹滠实业有限公司(阳光城)以10.1亿元拿下,成交单价1205万元/亩,楼面价4519元/㎡,溢价率16.83%。根据出让规划要求,地块容积率为>3.5且≤4.0,建筑密度>25%且≤35%,绿地率≥35%,建筑高度≤100米。竞得人需提供不少于68000㎡的计容安置物业建筑面积,安置人数不少于800人。安置住宅和安置商业均由政府按4969元/㎡出资回购。

|GC2020-107地块周边示意图一直以来,良庆大桥南板块的供应量较少,如今阳光城拿地,未来可为板块增加一定的供应量。目前周边在售的楼盘不多,包括有客天下幸福荟龙光玖誉湖盛邦珑悦等,主力价在1.1万~1.25万元/㎡。其中客天下幸福荟为新项目,首期将推出95~123㎡三至四房,目前已开放临时营销中心,产品接受咨询。GC2020-108地块敏捷8.6亿首进南宁位于五象蟠龙板块GC2020-108地块也很抢手,现场吸引了12家房企前来竞拍,最终被广州瑞华物业发展有限公司(敏捷地产)以8.6亿元拿下。成交单价1400万元/亩,楼面价5250元/㎡。产权移交安置住房配建面积16500㎡,溢价率达47.4%。这也是敏捷地产首次进入南宁市场。据了解,敏捷是一家粤系开发商,在全国范围内打造了100多个地产项目,开发实力不俗。GC2020-108地块位于五象大道北侧,占地61.412亩,根据地块出让要求,竞得人须建设不少于66000㎡的安置住宅建筑面积,安置人数不少于1100人。还须配置一所12班幼儿园。

|GC2020-108地块周边示意图地块就在地铁4号线体育中心东站出入口旁,地块北面距离滨江公园仅两三百米,未来西北和东北面预计会有较好的江景景观视野。蟠龙板块近3年都没有新地块推出,目前周边在售项目也不多,包括盛邦滨江府、威宁青运村、广源华府、盛科城等不超过10个,毛坯主力价在1.6万~2.3万元/㎡之间。GC2020-109地块中南8.2亿摘地五象南GC2020-109地块位由4宗地组成,广西锦驰置业有限公司(中南)以8.2亿元揽下,成交单价840万元/亩,楼面价为地块一、二3600元/㎡;地块三3150元/㎡。地块宗地一、宗地二规划容积率>3.0且≤3.5,建筑密度>25%且≤35%,绿地率≥35%,建筑高度≤80米。宗地三规划容积率>3.5且≤4.0,建筑密度>20%且≤35%,绿地率≥35%,建筑高度≤100米。宗地四为教育用地,占地22.663亩,用于配建一所规模为30班的小学。

|GC2020-109地块周边示意图竞得人须建设不少于70550㎡的安置物业,安置不少于830人,其中:安置住宅建筑面积不少于49800㎡;安置商业等建筑面积不少于20750㎡。地块所处的五象南板块是近期南宁楼市的热门板块,目前周边配套多为规划和在建当中,规划有地铁3号线南延线、湖景公园、新建中学、邻里中心等。周边在售的楼盘有印象愉景湾、建工城、阳光城大唐世家,主力价在9800~1.2万元/㎡。GC2020-110地块大唐斩获五象湖西75亩地GC2020-110地块位于五象湖西,最终被广西唐恒投资有限公司(大唐)以10亿元拿下,成交单价1340万元/亩,楼面价5025元/㎡,溢价率52.3%。地块容积率>3.5且≤4.0,建筑密度>22%且≤30%;绿地率≥35%;建筑高度≤100米。竞得人在项目须建设不少于57800㎡的安置物业,安置不少于680人。

|GC2020-110地块周边示意图地块周边配套丰富,有多所已建、新建学校,包括南宁四中五象校区、英华路小学、玉洞小学、南宁市三美学校银海校区等。所在片区路网发达,地块北面是玉洞大道,可横贯五象新区东西;西侧不到1公里是银海大道,向南可直达吴圩机场,向北可直达西乡塘老城区。GC2020-113地块万有摘得那马252亩综合用地今天还有一块位于那马的GC2020-113地块出让。不出所料,地块最终由万有(南宁)文化旅游有限公司以底价拿下,总价3.5亿,其中楼面价分别为地块一1392元/㎡、地块二1493元/㎡、地块三775元/㎡。GC2020-113地块地块分为三宗地,位于那马大道以东,紧挨南宁万有国际旅游区,占地252.06亩,为商住、娱乐康体兼容商业和商务的综合性质地块。

 |GC2020-113地块周边示意图竞得人还须在地块二西侧配建一所15班幼儿园和一所42班小学,并在地块三设立公交场站,建设一条东西向及南北向各20米宽的弹性道路。今年3月万有拿下的760亩地中也要求建设一所小学和两所幼儿园,此次再增加两处学校用地,而且还要承担地块内路网的建设,未来片区的教育配套和路网都将更加完善。目前地块周边有中南·十洲、五象智慧健康城等楼盘在售,在售产品主力价7500~9200元/㎡。

五象地价降了?你可能没看清土地出让条件这场土拍“大战”,位置较好的优质地块吸引了多家房企到场参与竞拍,颇为热闹。让人意外的是,五象湖、蟠龙板块这么好的位置,出让的地块楼面地价居然是“4”、“5”字头,难道五象地价降了?

|五象湖板块诞生了多幅高价地(来源:克而瑞广西区域)大V君研究了一下,原来这是因为地块出让的条件比较复杂,竞得人须配建的安置物业面积不小,折算下来成本并不低。比如五象湖西的GC2020-110地块,楼面地价5025元/㎡,相比约相隔约2公里的龙光天宸,楼面地价低了近半不止。但地块出让条件不少,须配建57800㎡的安置物业,占比近30%,此外还需要配建一个1000㎡的农贸超市和一所12班幼儿园,算下来实际楼面价并不低。

|GC2020-110地块出让条件位于蟠龙板块的GC2020-108地块,楼面地价为5250元/㎡,出让条件中出现了久违的产权移交房,须建设不少于66000㎡的安置住宅建筑面积,加上安置房成本高,实际楼面价过万。这样看来,五象的地价并没有降。而且就现场参与竞拍的房企数量来看,很多房企还是想在年底冲刺一波,扩充土储量的。土拍现场,不乏阳光城、大唐、金科等“老面孔”现身,还有像敏捷这样的新房企也加入,并成功拿地。今年受疫情影响,房企的业绩压力增大,加上“三道红线”融资新规压顶,开发商融资变得更难,年底拿地非常考验开发商的实力。而且土地市场没有那么热,地价相比之前略微下降,负债率高的房企也没有出手拿地。总的来看,年底的地价整体都比较低,加上受融资影响,部分开发商拿地受限,现在也是各大房企拿地的好时机,为明年市场供应做准备。

11月还有256亩商住地要卖柳沙广源退地重新挂牌这是11月规模较大的一次土地出让,但这个月还有不少好地块上架。根据南宁自然资源局挂出出让公告统计,11月还有4幅共256.095亩要出让,分别位于龙岗、五象湖西和柳沙三个板块。

其中邕宁区龙岗板块挂出2幅地块,预计在11月18日挂牌出让。其中GC2020-111地块位于坛瑶街以东、江湾路以西,占地135.82亩,占据邕江头牌江景资源。根据土地出让条件,沿邕江排名前列排建筑限高控制在24米以内;沿江第二排建筑控制在40米;其余建筑限高60米,由此可以看出,未来将打造洋房或小高层产品。GC2020-112地块则与GC2020-111地块相邻,位于合路以东、坛瑶街以西,占地55.235亩,建筑高度≤80米,容积率>2.0且≤2.5。当前地块周边仍处于开发阶段,居住氛围还未浓厚。临近新盘银河江湾明珠、龙光·玖悦府、滨江锦湾以及在售的中梁国宾熙岸、中海哈罗学府、盛湖悦景、大唐盛世等在售楼盘,新房主力价1.05万-1.3万元/㎡。虽然区域处于开发阶段,不过楼面价并不低,如龙光·玖悦府楼面价达到7470元/㎡,蓝光·芙蓉山悦地块实际楼面价更是高达8217元/㎡。位于柳沙英华路北侧的GC2020-114地块,前期为广源退地,占地32.37亩,现在重新上架,预计在11月19日挂牌出让。地块较高容积率仅1.1,起始价为人民币600万元/亩,不限较高地价。

|GC2020-114地块位置示意图目前地块周边在售的楼盘不多,与地块一路之隔的阳光城江山璟原目前128~208㎡精装三至四房在售,精装均价2.3万元/㎡。还有位于良庆区东风路以东、玉成路以南的GC2020-115地块,是目前挂出的11月最后一幅地,地块占地32.67亩,预计在11月25日出让。

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