五象一天拍了5幅地,五象湖楼面价重回“5”字头?

2020年剩下不到50天，大家都在忙着冲刺。而南宁土地市场，五象几乎成为决战目标的主力。11月13日，南宁一家伙推出5幅地，共计593亩，这些地块全部来自五象。而且位置都是让开发商垂涎的好，分布蟠龙、五象湖、良庆大桥南等板块。除了那马252亩综合地为万有“量身定制”的外，其他地块都有6家以上房企竞价。最终，阳光城、大唐、中南、万有、敏捷5家开发商将这5幅地块瓜分，成交金额共32.7亿元。

｜地块成交情况这一波出让的地块都是优质地块，均位于五象比较热门的板块，但拍出的楼面价较高仅为5250元/㎡，看起来并没有想象中的高，难道五象地价降了？这又会对五象或者南宁楼市产生什么影响？

一天揽金32.7亿

五象连拍5幅共593亩地

今天土拍盛宴，被期待已久。5幅地块，均位于五象。其中4幅是限价地块，采用“限地价，竞增加安置指标和产权移交安置住房”或“限地价，竞产权移交安置住房”方式出让。限较高地价在1000万~1600万元/亩。

｜竞拍现场挂出的成交蓝屏这4幅地位置都不错，分别位于良庆大桥南、五象蟠龙、五象南和五象湖西这四大楼市热门板块。接下来，我们看一下这4幅地的成交情况：

GC2020-107地块

阳光城摘良庆大桥南84亩地GC2020-107地块位于良兴路以北，占地83.919亩，吸引来了包括龙光、碧桂园、阳光城等6家房企参与竞价。最终被南宁蕹滠实业有限公司（阳光城）以10.1亿元拿下，成交单价1205万元/亩，楼面价4519元/㎡，溢价率16.83%。根据出让规划要求，地块容积率为＞3.5且≤4.0，建筑密度＞25%且≤35%，绿地率≥35％，建筑高度≤100米。竞得人需提供不少于68000㎡的计容安置物业建筑面积，安置人数不少于800人。安置住宅和安置商业均由政府按4969元/㎡出资回购。

｜GC2020-107地块周边示意图一直以来，良庆大桥南板块的供应量较少，如今阳光城拿地，未来可为板块增加一定的供应量。目前周边在售的楼盘不多，包括有客天下幸福荟、龙光玖誉湖、盛邦珑悦等，主力价在1.1万~1.25万元/㎡。其中客天下幸福荟为新项目，首期将推出95~123㎡三至四房，目前已开放临时营销中心，产品接受咨询。GC2020-108地块敏捷8.6亿首进南宁位于五象蟠龙板块GC2020-108地块也很抢手，现场吸引了12家房企前来竞拍，最终被广州瑞华物业发展有限公司（敏捷地产）以8.6亿元拿下。成交单价1400万元/亩，楼面价5250元/㎡。产权移交安置住房配建面积16500㎡，溢价率达47.4%。这也是敏捷地产首次进入南宁市场。据了解，敏捷是一家粤系开发商，在全国范围内打造了100多个地产项目，开发实力不俗。GC2020-108地块位于五象大道北侧，占地61.412亩，根据地块出让要求，竞得人须建设不少于66000㎡的安置住宅建筑面积，安置人数不少于1100人。还须配置一所12班幼儿园。

｜GC2020-108地块周边示意图地块就在地铁4号线体育中心东站出入口旁，地块北面距离滨江公园仅两三百米，未来西北和东北面预计会有较好的江景景观视野。蟠龙板块近3年都没有新地块推出，目前周边在售项目也不多，包括盛邦滨江府、威宁青运村、广源华府、盛科城等不超过10个，毛坯主力价在1.6万~2.3万元/㎡之间。GC2020-109地块中南8.2亿摘地五象南GC2020-109地块位由4宗地组成，广西锦驰置业有限公司（中南）以8.2亿元揽下，成交单价840万元/亩，楼面价为地块一、二3600元/㎡；地块三3150元/㎡。地块宗地一、宗地二规划容积率＞3.0且≤3.5，建筑密度＞25%且≤35%，绿地率≥35％，建筑高度≤80米。宗地三规划容积率＞3.5且≤4.0，建筑密度＞20%且≤35%，绿地率≥35％，建筑高度≤100米。宗地四为教育用地，占地22.663亩，用于配建一所规模为30班的小学。

｜GC2020-109地块周边示意图竞得人须建设不少于70550㎡的安置物业，安置不少于830人，其中：安置住宅建筑面积不少于49800㎡；安置商业等建筑面积不少于20750㎡。地块所处的五象南板块是近期南宁楼市的热门板块，目前周边配套多为规划和在建当中，规划有地铁3号线南延线、湖景公园、新建中学、邻里中心等。周边在售的楼盘有印象愉景湾、建工城、阳光城大唐世家，主力价在9800~1.2万元/㎡。GC2020-110地块大唐斩获五象湖西75亩地GC2020-110地块位于五象湖西，最终被广西唐恒投资有限公司（大唐）以10亿元拿下，成交单价1340万元/亩，楼面价5025元/㎡，溢价率52.3%。地块容积率＞3.5且≤4.0，建筑密度＞22%且≤30%；绿地率≥35％；建筑高度≤100米。竞得人在项目须建设不少于57800㎡的安置物业，安置不少于680人。

｜GC2020-110地块周边示意图地块周边配套丰富，有多所已建、新建学校，包括南宁四中五象校区、英华路小学、玉洞小学、南宁市三美学校银海校区等。所在片区路网发达，地块北面是玉洞大道，可横贯五象新区东西；西侧不到1公里是银海大道，向南可直达吴圩机场，向北可直达西乡塘老城区。GC2020-113地块万有摘得那马252亩综合用地今天还有一块位于那马的GC2020-113地块出让。不出所料，地块最终由万有（南宁）文化旅游有限公司以底价拿下，总价3.5亿，其中楼面价分别为地块一1392元/㎡、地块二1493元/㎡、地块三775元/㎡。GC2020-113地块地块分为三宗地，位于那马大道以东，紧挨南宁万有国际旅游区，占地252.06亩，为商住、娱乐康体兼容商业和商务的综合性质地块。

 ｜GC2020-113地块周边示意图竞得人还须在地块二西侧配建一所15班幼儿园和一所42班小学，并在地块三设立公交场站，建设一条东西向及南北向各20米宽的弹性道路。今年3月万有拿下的760亩地中也要求建设一所小学和两所幼儿园，此次再增加两处学校用地，而且还要承担地块内路网的建设，未来片区的教育配套和路网都将更加完善。目前地块周边有中南·十洲、五象智慧健康城等楼盘在售，在售产品主力价7500~9200元/㎡。

五象地价降了？你可能没看清土地出让条件这场土拍“大战”，位置较好的优质地块吸引了多家房企到场参与竞拍，颇为热闹。让人意外的是，五象湖、蟠龙板块这么好的位置，出让的地块楼面地价居然是“4”、“5”字头，难道五象地价降了？

｜五象湖板块诞生了多幅高价地（来源：克而瑞广西区域）大V君研究了一下，原来这是因为地块出让的条件比较复杂，竞得人须配建的安置物业面积不小，折算下来成本并不低。比如五象湖西的GC2020-110地块，楼面地价5025元/㎡，相比约相隔约2公里的龙光天宸，楼面地价低了近半不止。但地块出让条件不少，须配建57800㎡的安置物业，占比近30%，此外还需要配建一个1000㎡的农贸超市和一所12班幼儿园，算下来实际楼面价并不低。

｜GC2020-110地块出让条件位于蟠龙板块的GC2020-108地块，楼面地价为5250元/㎡，出让条件中出现了久违的产权移交房，须建设不少于66000㎡的安置住宅建筑面积，加上安置房成本高，实际楼面价过万。这样看来，五象的地价并没有降。而且就现场参与竞拍的房企数量来看，很多房企还是想在年底冲刺一波，扩充土储量的。土拍现场，不乏阳光城、大唐、金科等“老面孔”现身，还有像敏捷这样的新房企也加入，并成功拿地。今年受疫情影响，房企的业绩压力增大，加上“三道红线”融资新规压顶，开发商融资变得更难，年底拿地非常考验开发商的实力。而且土地市场没有那么热，地价相比之前略微下降，负债率高的房企也没有出手拿地。总的来看，年底的地价整体都比较低，加上受融资影响，部分开发商拿地受限，现在也是各大房企拿地的好时机，为明年市场供应做准备。

11月还有256亩商住地要卖柳沙广源退地重新挂牌这是11月规模较大的一次土地出让，但这个月还有不少好地块上架。根据南宁自然资源局挂出出让公告统计，11月还有4幅共256.095亩要出让，分别位于龙岗、五象湖西和柳沙三个板块。

其中邕宁区龙岗板块挂出2幅地块，预计在11月18日挂牌出让。其中GC2020-111地块位于坛瑶街以东、江湾路以西，占地135.82亩，占据邕江头牌江景资源。根据土地出让条件，沿邕江排名前列排建筑限高控制在24米以内；沿江第二排建筑控制在40米；其余建筑限高60米，由此可以看出，未来将打造洋房或小高层产品。GC2020-112地块则与GC2020-111地块相邻，位于合路以东、坛瑶街以西，占地55.235亩，建筑高度≤80米，容积率＞2.0且≤2.5。当前地块周边仍处于开发阶段，居住氛围还未浓厚。临近新盘银河江湾明珠、龙光·玖悦府、滨江锦湾以及在售的中梁国宾熙岸、中海哈罗学府、盛湖悦景、大唐盛世等在售楼盘，新房主力价1.05万-1.3万元/㎡。虽然区域处于开发阶段，不过楼面价并不低，如龙光·玖悦府楼面价达到7470元/㎡，蓝光·芙蓉山悦地块实际楼面价更是高达8217元/㎡。位于柳沙英华路北侧的GC2020-114地块，前期为广源退地，占地32.37亩，现在重新上架，预计在11月19日挂牌出让。地块较高容积率仅1.1，起始价为人民币600万元/亩，不限较高地价。

｜GC2020-114地块位置示意图目前地块周边在售的楼盘不多，与地块一路之隔的阳光城江山璟原目前128~208㎡精装三至四房在售，精装均价2.3万元/㎡。还有位于良庆区东风路以东、玉成路以南的GC2020-115地块，是目前挂出的11月最后一幅地，地块占地32.67亩，预计在11月25日出让。