南宁10年变迁:从“南湖+青秀山“到“五象湖+五象山”

10年前，以南湖+青秀山为标志的埌东凤岭板块，当之无愧是南宁楼市的热点板块！历经10年发展，城市扩围、楼市变迁，现在南宁较大的楼市热点，逐步转为以五象湖+五象山为标志的五象板块。

9月2日，克而瑞携手合景泰富地产共同发布了《山的走向，城市的方向》分析报告，大数据分析解码城市中心山居价值。那么，五象山居价值如何？未来发展趋势如何？

城市格局

环线发展，“五象”成为第三个新中心

随着城市不断发展扩围，城市空间由点式布局逐步变化为环线发展，10余年来，城市内部格局不断优化提升，南宁由一中心向多中心转变。根据规划，南宁城市空间布局为“一轴两带三中心”，以邕江为主轴，向以北、以南发展，分别发展为朝阳、埌东-凤岭及五象新区三个中心带，而五象新区是第三个新中心。

（图：朝阳时代→埌东凤岭时代→五象时代）

楼市变迁

2017年，五象核心板块成功“突围”

2001年，凤岭新区的规划完成，并正式启动开发建设。此后近10年时间，凤岭片区一直是南宁最火热的楼市板块。克而瑞数据显示，2007年，埌东凤岭板块成交金额占全市比值达到49.73%，达到历史的峰值，此后的10年间，整体呈现下降趋势。2017年，埌东凤岭成交金额占比下滑至24.29%。

2006年，五象新区启动建设，随后的几年间，五象核心区域楼市一直处于酝酿期。2014年开始，随着大牌房企涌入，五象核心板块楼市呈现爆发式增长。反观五象核心板块商品房成交占比，近10年来，市场从无到有，从占比不足1%到2014年开始大幅上涨，到2017年，成交金额占比已达到28.87%，已超越埌东凤岭，成为南宁成交排名前列的片区。

（图：2017年，五象核心板块成交占比首度超越埌东凤岭板块）

（图：2017年，南宁真正进入五象湖+五象山的时代）

10年房价

五象核心上涨329%，后期仍有补涨空间

10年前，埌东凤岭片区成交均价3560元/㎡，整体呈上涨趋势；2017年达到高峰，成交均价达到12542元/平方米，10年间房价涨幅252%。

而五象核心板块，2011年之前，房价维持在“5字头”以下。直到2011年五象核心区排名前列盘上市后才真正步入正轨，随后房价上扬。2016年、2017年，整体以“8”字头起高开，在2017年整体均价突破万元、达10306元/㎡。10年间，房价涨幅329%。涨幅超越了埌东凤岭板块。

而随着学校、医院、地铁、公交、主干道、艺术馆、图书馆等项目的完善与运营，未来，五象核心区补涨的空间较大。

（图：对比10年前房价，五象核心板块同比涨幅超越埌东凤岭板块）

板块新贵

五象山板块顺势崛起

伴随着五象新区的发展和崛起，五象山板块，作为南宁第二大“绿肺”，也在这一过程中发展孕育。从2006年开启五象新区建设，再到2011年《自治区重大公益性项目控制性详细规划》获批，在自治区重大公益性项目范围内的五象山板块，可以说一同列入南宁市重点发展的板块。

（图：五象山板块位处城市几何中心，到全市各地标项目距离较近）

青秀山周边的地产开发已成熟，南宁另一座城市中心山体公园——五象岭的开发刚开始进入开发的黄金阶段，其稀缺价值将逐渐被市场发现。五象山板块占地面积约15平方公里，其山体规模8.94平方公里，相当于2个青秀山。位置上，五象山板块位于五象新区核心区，纵观南宁楼市发展版图来看，这一位置也处于南宁城市格局的核心，可以近距离抵达南宁市各大地标，具有重要战略地位，是稀缺的城市中心山居板块。

随着各大场馆不断建成，交通路网、配套等不断完善，五象山板块楼市也在酝酿、发展。从楼市惯性来看，2016年五象湖楼市爆发之后，我们有理由相信，这一股热浪向着位置上与其相邻，能享受同样配套，拥有同样重要战略地位的五象山板块延续。

（图：从五象山板块各项数据指标来看，这一板块配套资源云集，是城市发展重点）

最后提一句，五象这么好，你会选择在五象买房吗？