对话戴德梁行:南宁国有企业进入资产证券化市场需做针对性诊断

戴德梁行（纽约证券交易所股票代码：CWK）是享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司，通过兼具本土洞察与全球视野的房地产解决方案为客户创造先进价值。

戴德梁行遍布全球70多个国家，在大中华区，拥有22家分公司，核心业务涵盖物业管理、设施管理、项目管理、租赁代理、资本市场及顾问服务等。

2019年10月17日，戴德梁行在南宁华润大厦举办首期“戴家客听”系列主题沙龙，聚焦“新时代国企改革——国有资产转型之路”话题。

此次，搜狐焦点有幸邀请到戴德梁行北京公司估价及顾问服务部董事杨枝先生和戴德梁行深圳公司估价及顾问服务部董事赖琳玲女士，为我们解读国有资产转型之路，聆听大咖论道南宁。

（戴德梁行深圳公司估价及顾问服务部董事赖琳玲女士（图右））

国有资产转型——精准改革 三大趋势

中国的经济从早期的高速发展到现在的高质量发展，越来越精细化。国有企业作为中国经济里特别重要的一个版块，它们前期更多是在整合、重组、混改，体质上发生变化。

赖琳玲女士表示，今年上半年戴德梁行接到了不同城市和一些区的委托，对企业进行一企一策研究，所以精准改革是目前很有特点的现象。由于南宁的国企是从二十几家重组成现在9家比较大的企业集团，所以精准改革也很符合南宁国企现在的特点。未来南宁这几家国企怎么发展，业务怎么去落实，这些都需要制定一些很细致的计划。

关于国有资产转型呈现的趋势，我们很明显地看到近两年很多国有企业自发地去把自己内部的资产管理提上日程。

国企改革分有跟多层面，对于它自身的资产管理，杨枝先生表示有三个趋势：排名前列，国企开始梳理自己的存量资产。一些大型的国企在全国各地有非常多的资产，但它们对自身一共拥有多少资产，分布在哪些城市未必能清楚地了解。这些资产数字大，分散广，而且很多资产除了一些办公楼以外，还会有一些商业、酒店等各种各样的业态，所以国企会请一些外部机构去帮助梳理。

第二，资产梳理后如何去盘活这些存量资产？这时就需要把梳理后的资产做个分类，比如闲置资产、产权有瑕疵的资产、经营不错但还可以再提高的资产、可以拿来融资的资产等。国企可以在做完排名前列步梳理之后，制定出资产盘活的方案。

第三，对国企的财务报表结构做一些调整。国家大的趋势是降负债，降杠杆，特别是对国企，有一些比较明确的降负债的要求。通过资产证券化的方式，可以有效地帮助国企降低融资成本和负债率。

资产梳理、资产盘活、对国企的财务报表结构做调整是杨枝先生看到这两年国有资产转型呈现的趋势。有越来越多的国企参与到这样一个过程里，不光是国有的政府的平台，包括一些实体的企业，一些国有的房地产的企业，都做了相应的改变。

不动产资产证券化——拓宽融资渠道 降低企业负债率

国有企业持有非常多的优质资产，它们处于城市核心区域，但这些存量资产没有得到有效地盘活。

存量的资产如何盘活？杨枝先生认为发行不动产资产证券化是其中一个方法。排名前列，不动产资产证券化可以拓宽国有企业融资渠道。很多国企或非国企原来的融资渠道比较单一，资产证券化可以协助他们开拓一条新的或是更好的融资渠道。

第二，不动产资产证券化可以降低企业负债率。很多国企的资产是采用成本计量的方式，资产的实际价值无法通过财务报表得到体现。通过发行不动产资产证券化，特别是类REITs产品，可以把这部分资产的市场价值充分体现出来。一方面，资产规模变大了，另一方面还可以置换存量贷款，企业的负债率就会相应地降低。

第三，除上述原因以外，还有什么原因使得国企有动力去做不动产资产证券化？不动产资产证券化是个公开发行的产品，投资人对于底层资产的运营能力及产生的现金流非常关注，每年也有一定的兑付压力。正因为如此，许多国企通过发行不动产资产证券化产品，进一步强调了内部资产管理能力的重要性，设置了一些市场化的激励机制，进一步提升了资管团队的能力。

从资产盘活、融资、设立资产管理的体系，可以看到很多国企愿意去尝试不动产资产证券化的方式。

国内不动产资产证券化市场资产业态与国外市场已非常接近

国内有不动产资产证券化这个概念是从2014年发行中信启航类REITs开始。到2019年上半年，5年的时间戴德梁行统计共发行了146个不动产资产证券化产品，里面包括了不同的产品类型，如类REITs、CMBS、CMBN等。涵盖了几乎所有的物业类型，包括办公楼、商场、酒店、长租公寓和近两年来越来越受到关注的仓储物流。

但不同的业态在不同的城市发行数量差异较大。据戴德梁行统计，80%已经发行的不动产资产证券化的办公楼都在一线城市，因为一线城市相对来说办公市场需求较大。不过商业及零售方面二、三线城市已经有非常多的商场做了不动产资产证券化的项目。

杨枝先生表示，目前国内不动产资产证券化的市场对比国外市场，从业态来说已经非常接近，只有以数据中心和医疗为底层资产的产品在国内尚未出现。

（戴德梁行北京公司估价及顾问服务部董事杨枝先生（图右））

期待“真”REITs助力实现商业地产完整闭环

据杨枝先生介绍，类REITs市场可以阶段性地解决很多国企或非国企的融资需求或者资产出表的诉求，实现当期利润，改善财务报表。若今后国内有机会推出公募REITs的话，将会更好地实现商业地产完整的产业闭环。

房地产企业之前大多是以做住宅开发为主，目前有些已逐渐转型做商业地产的开发。而商业地产不像住宅可以实现快速销售回笼资金，而是需要长期的经营管理，收取稳定租金实现资产价值。因此持有大量商业地产的企业资金压力会很大，而国内通过大宗交易的方式实现资产退出的交易量有限，而且比较集中在一线城市。这时如果国内能够建立一个REITs的平台，实现优质资产的退出，将会更有利于实现商业地产完整闭环，对于个人投资者也多了一条间接投资优质商业物业的机会。

对于资产退出途经的选择，杨枝先生表示，戴德梁行在国内已有26年的时间，陪伴了国内企业的成长，在这方面比较有经验。

戴德梁行有商业团队，办公团队，产业地产团队，还有资产管理团队，除了在前期给一些企业做诊断、分析、业务发展布局的研究以外，还在后端帮助企业做招商引资、资产碎片化、资产的退出以及资产保值增值的管理工作。戴德梁行可以在前端中端后端做全周期的服务，能够帮助企业去管理好他们的资产，让他们在公开发行的类REITs市场可以表现得更好。

在南宁 成熟的资产更能让大家接受资产证券化市场

资产证券化更像是一个企业信用加资产信用的产品，所以在一线城市大家对资产证券化的认可度更高。

据戴德梁行统计，全国商业地产交易里面，80%都是在一线城市，一年全国商业地产的交易大约是2800亿，1200亿在上海，500亿左右在北京，广州深圳交易量合计大概在500亿，所以留给二线城市的商业地产交易的机会比较少，一线城市做起来会比较容易一些。

关于南宁这个弱二线城市，赖琳玲女士表示，初次来南宁，她觉得南宁的高楼大厦建得非常漂亮，而且南宁还是东盟的门户城市，整个城市面貌很现代化。但是在数据方面，南宁9家国企总资产规模只有3000多个亿，让她感到很吃惊。为什么南宁国企资产规模并不大？这能反应出一些特点，可能南宁国企在重组和混改之后，每个企业业务发展以及创收能力距离之前的目标还有差距。怎样把自己的资产规模做大做强是目前南宁国企面临的问题。

杨枝先生表示，大家对南宁的资产经营情况不是很了解，如果是在南宁开展资产证券化需要一些本身信用非常好的本地的国有企业，因为它们信用有良好的保障，投资者愿意去买它的信用。同时，可以在南宁先找一些已经经营成熟的资产，而且一定是南宁较好的那批资产来做，发出一个资产证券化产品之后大家对市场就会有了解。

最后，赖琳玲女士谈到，国内一线城市很多国有企业在脚踏实地地在改革，在制订自己十四五的规划，包括很多企业还制订了3年行动计划。南宁的国企需要开拓发展空间，要把资产规模做大做强，企业也可以参考做一些针对性的分析研究。

编辑/罗阑

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