大数据看楼市玄机,2018年楼市走向何方?

在已经过去的2017年，楼市和房价控一直是处于舆论焦点的话题。自2016年9月30日20余城市相继出台楼市调控新政后，不少城市的楼市都退去了虚火，慢慢回归理性。2017年中国主要城市的房价和成交量发生了哪些变化?房价真的降了吗?

实验室联合链家收集了北京、上海、深圳、广州这4个一线城市及天津、南京、杭州、成都、大连、青岛这6个主要的二线城市的数据，通过二手房网签量及交易均价这两个维度看这10个城市2017年1月-11月楼市的走向。

注：

1、由于不少城市都对新房限价，这个报告的数据采集样本没有将新房房价和销量纳入研究范围，主要是以上10大城市的二手房网签量及交易均价为考量对象。

2、杭州11月份二手房的网签量空缺。

结论：

1、对标10大城市2017年1月二手房交易均价，2017年11月份，房价下跌的城市只有北京，其他9个城市的房价都有所上升。

2、四大一线城市中，广州二手房成交均价攀升较大。

3、6个二线城市中，有3个城市成都、大连、青岛的二手房交易均价在2万元/平方米以内。

4、6个二线城市中，杭州二手房成交均价攀升较大，11月二手房成交均价比1月高出9352元/平方米。

5、10个城市二手房网签量变化没有形成特定的规律，但北京、上海、天津、成都、大连、青岛、杭州的网签量都在3月份出现了小高峰。

北京二手房交易房量价齐跌

通过上图可以看出，北京二手房网签量和交易均价在3月分都出现了小高峰。其中二手房网签量为25952套，交易均价在67801元/平方米。在此后的8个月中，北京二手房交易一直处于下行趋势。

11月北京二手房交易均价已经跌倒59497元/平方米，比1月份的60679元/平方米还低了1182元/平方米，而11月北京二手房的网签量仅是3月份高峰时的1/3。

北京二手房交易为何在3月份之后出现量价齐跌?腾讯信息可视化实验室认为，主要是3月份，北京连续出台了很多楼市调控政策，主要包括：

2017年3月17日

北京出台的3.17新政提高了二套房首付比例，缩短了个人住房贷款年限

2017年3月22日

北京地税局和市住建委联合发布公告，非京籍购房纳税从连续5年改成连续60个月

2017年3月23日

过道房、车库房、异形房等一律不能登记、**、入学

2017年3月24日

《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》要求离婚一年内买房按二套算

2017年3月25日

为遏制天价***，使教育资源更加均衡，北京郊区将新建10所优质校

2017年3月26日

京出台商住房新政，规定新建商住房不得出售给个人;商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款

北京3月份出台的这些政策为非刚需买房设置了重重条件，有资格在北京买房的购房者少了，这就导致了北京4月-11月二手房网签量迅速下滑。

此外，从2017年9月14日起北京地区多家银行继续上调首套房贷款利率，首套房房贷利率上浮5%-10%成为主流，个别银行的房贷利率甚至在基准利率基础上上浮20%的利率政策，利率的上调增加了炒房者的炒房成本，让炒房者纷纷退却。

其他9城成交量下滑，房价攀升

综合这10个城市样本发现，只有北京2017年的二手房交易出现量价齐跌，其他城市的网签量有所降低，但房价都有所攀升。

先看其他9城二手房网签量和交易局均价的变化：

上海二手房房价在3月、4月、5月份下跌，6月-11月，房价又迅速攀升。7月开始，上海二手房房价成交价突破5万元/平方米。上海11月的房价比1月的房价高了3281元/平方米。

深圳二手房房价3月份出现短暂的回落，但3月份的房价仍然比1月高出854元/平方米。自3月份之后，深圳的房价总体处在攀升状态，1月-6月在45000元/平方米震荡，7月开始，深圳二手房交易均价突破5万/平方米。11月的成交均价比1月高出7773元/平方米。

1月-11月，广州二手房交易成交价一直处于攀升状态，11月的成交均价比1月高出8717元/平方米。7月份，广州二手房交易成交价突破3万/平方米。在网签量方面，广州二手房成交量在下半年明显下跌。

天津二手房网签量在3月份出现小高峰，网签量19218套，其他月份的网签量均在5000套左右徘徊。

在成交均价方面，与1月的成交均价相比，2月-11月，天津二手房成交均价总体处于攀升状态，虽然5月、8月、10月，天津的房价出现回落，但11月份，天津二手房房价又迅速攀升，11月二手房成交均价比1月高出3630元/平方米。

1月-11月，南京二手房交易均价总体处于上升状态，11月成交均价比1月高出2347元/平方米。

1月-11月，杭州二手房交易均价总体处于上升状态，11月房价比1月高出9352元/平方米。在网签量方面，3月份，杭州二手房交易出现小高峰。

1月-11月，成都二手房交易均价总体处于上升状态，11月房价比1月高出5775元/平方米。但由于成都此前的房价一直处于低位，即使成都房价一直在攀升，11月成都二手房交易成交价只有14583元/平方米。其中，5月-11月二手房成交均价上升较快，6月份开始，成都的二手房交易均价突破万元/每平米。

1月-11月，大连二手房交易均价在2月—5月份出现了下滑，6月开始，房价开始平缓回升，但一直在1万元/每平方米附近徘徊。11月房价比1月高出1719元/平方米。

1月-11月，青岛二手房交易均价总体处于上升状态，11月房价比1月高出5434元/平方米。在网签量方面，3月份青岛的二手房交易出现了小高峰。

为何10个城市中只有北京二手房交易出现量价齐跌的情况?

实验室通过统计这10大城市2017年出台的楼市调控政策发现，一个重要的原因是，北京出台的调控政策明显比其他城市多出很多。

据实验室不完全统计，北京2017年出台的楼市政策或者条例多达30多条，涵盖购房者申购资格，房贷贷款利率和年限，对过道房、车库房、异形房、***、“法拍房”的规范，对违规中介的整顿，共有产权房政策等各个方面。其他城市的调控政策明显比北京少。上海2017年出台的楼市新政也比较多，据实验室不完全统计共有17项，明显比北京少。

2018年中国楼市走向如何?

据中金公司研究部预测，2018年一二线城市销售面积同比增长15%，三四线城市同比下跌0-5%，全国销售面积因此将出现5%同比增长(略强于市场预期)，并于全年呈“前低后高”趋势。而全国销售金额预计同比增长10%。

东方证券预测，2017年下半年以来楼市过快上涨趋势得到抑制，楼市进入收缩期，我们判断，2018年尽管楼市面临调整，但调整幅度有限，市场表现将好于2014年。当前楼市体现为两低一高的新常态：1)低库存，体现为待售面积地不断下滑;2)低利率，个人住房贷款利率远低于2012-2014年市场调整期;3)高集中度，三大城市群及**二线城市的新房销售额占到全国的72%，而这些区域又是中国人均收入较高、人口净流入区域。基于此我们判断，2018年楼市表现将是温和调整。

文章来源：楼盘网