城鉴2019|南宁土拍风云:五象湖四大天王、地价险些刹不住…

随着一场“大四喜”土拍落下帷幕，南宁2019年的土地市场终于画上了句号。

2019年，南宁的土拍有疯狂，有寒冬，有期待，有故事，众多房企之间的博弈，为人们奉献了一场又一场土拍大戏。一幅幅土地，经过房企们的雕琢，逐渐在南宁土地上建起“广厦千万间”，给人们提供了更多居住选择。

让我们回到土拍现场，回味房企博弈厮杀的排名前列道战线……

高开低走，年末冲刺

回顾2019年，南宁土地市场经历了高潮-低谷-再高潮的起伏。从年初开始，接连有地块刷新所在区域楼面价记录，掀起了一波又一波的高潮。而到了夏天，土地市场却迎来了政策的管束，开始“刹车”。直到年底，土地供应再一次大爆发，完成冲刺。

在这跌宕起伏的一年里，共有46家房企在43场土拍中瓜分67幅商住用地，总成交面积为5067.419亩，总成交额达到447.05亿元。以坊间流传的“380亿卖地目标”来看，2019年土地市场已经超额完成目标。

△南宁2019年土拍汇总（点击查看大图）

这其中五象湖板块贡献较大，成交总价超过20亿元的4幅地块，3幅位于五象湖板块。而龙光、建发、阳光城三大房企成为土地市场较大“金主”，共投入176.02亿元，几乎达到土地成交金额的40%。

△五象湖板块“四大天王”

已成交的67幅地块中，共有8幅地块成交单价超过1500万元/亩，其中不乏大面积地块。而全年共有19亩地块超过100亩，其中又有8幅地块超过150亩，有2幅地块甚至达到200亩以上。

细化到城区来看，江南区共成交19幅地，为全市最多；另外，青秀区成交10幅，良庆成交9幅，西乡塘成交11幅，兴宁区成交8幅，邕宁区成交10幅。

但其中，旧改地块占据了不小的分量，共有14幅旧改地成交。7月份是旧改地的主场，共有5幅旧改地成交。正因为旧改地的大批出让，7月成交地块多达10幅，为全年最多。另外，12月年底冲刺时有多达11幅地块出让，但有两幅地块分别延期与流拍，因此只成交9幅。

而这些，只是南宁土拍成绩单中的一部分数据。

解除限房价，试水“新玩法”

2019年，诞生于2017年的“两限一竞”政策逐渐从土拍市场消失，大多改成了“一限一竞”，即限地价、竞公租房或产权移交配建面积等。原先的“限房价”要求几乎消失不见，只在9月12日GC2019-072地块（现开发为龙光阳光河畔）的出让要求中出现过。

这一政策松绑，使土地市场开始躁动。上半年，共有7幅地块刷新了所在区域的实际楼面价，有8幅地块实际楼面价超过11000元/㎡，接近甚至超过了南宁房价（克而瑞数据：南宁2019上半年住宅均价11114元/㎡）。

而土地市场的躁动在3月29日达到高潮，GC2019-020地块（现开发为龙光天瀛）吸引了龙光、碧桂园、万科、融创、华润等多达26家房企参与竞拍，共经历206轮举牌。最后成交时，地块总价达到24.27亿元，配建面积比高达40.3%，地块实际楼面价达到惊人的14400元/㎡以上。

△GC2019-020地块成交

经此一场土拍，020地块刷新了地块总价、实际楼面价、配建面积、参拍房企等多项南宁土拍记录。

但很快，为防止南宁土地市场过热，住建部于5月18日对南宁提出了预警。这一张“黄牌”，让南宁土地市场开始刹车。经过三岸四地连拍、五象湖“王中王”地块齐发的小高潮后，南宁土地市场转凉。既有7月的旧改“专场”，也有8月GC2019-068地块（现开发为万隆爱立方）的“独角戏”。

在这个期间，南宁逐渐开始尝试线上竞拍。这也是2019年南宁土地市场的新尝试。从6月14日雅力富网拍竞得空港新区24亩地块（现开发为雅力富御珑府）起，南宁已有9幅地块通过网拍的方式成交。

△南宁排名前列幅网上成交的商住用地

网拍形式中，参拍房企变得神秘、竞价时间变长，但竞争同样激烈。7月18日、12月19日两场网拍都经历了足足4小时的竞价才最终出结果。

年底，南宁土拍又玩出了“新花样”。GC2019-130地块以“限地价、竞增减挂钩节余指标”的新方式挂牌出让，即房企要购买一定额度的耕地指标用于扶贫。最终建发以增减挂钩节余指标2465亩、总价约6.41亿元斩获地块。

新玩法层出不穷，南宁土地市场仍在寻求政策与时势的平衡。

房企几家欢喜几家愁

2019年的“面粉”拍完了，“面包”也逐渐进入人们的视野。

新年来临之前，已有47幅2019年拍出的地块公布案名，较快的洋浦星、安吉大唐世家等项目在土拍结果出炉后立即就公布了案名，而最“拖拉”的当属当代丰耘于1月18日拍下的地块，至今未有消息。

而这些新项目中，有一些令人充满期待，比如全国只有三个的万科第五园、龙光“天”系产品龙光天曜与龙光天瀛、“中国别墅专家”龙湖的双珑原著等。高端产品的进入，加大南宁楼市竞争的同时也在悄然提高着人居水平。

回到土拍市场，房企们几家欢喜几家愁。龙光来势汹汹，除了龙光天瀛外，还先后斩获7幅地块，总面积达887.074亩，投入金额高达76.55亿元；建发集团则后来居上，斩获4幅地块共386.634亩，投入56.37亿元仅次于龙光；另一大赢家阳光城虽然只拿下两幅地块，总面积也达到了322.051亩，投入43.1亿元。

收获地块的房企中，有不少是首次进入南宁拿地的新面孔，如重庆银河、上海深石、龙湖等。与此形成鲜明对比的却是广西本土房企“一哥”彰泰，虽然在武鸣收获地块（开发成武鸣彰泰滨江学府），2019年却在南宁城区土地市场铩羽而归。

如果问房企们最喜欢哪里的地，大部分的答案都会是五象湖。建发正是凭借在五象湖畔连获两地的彪悍战绩，登上南宁房企拿地榜前三。

颇具戏剧性的是，12月25日五象湖畔GC2019-130地块的竞拍过程出了问题，龙光本已到手的地块最终却由建发夺得，现场纠纷导致土拍长达7个小时。

此外，三岸成为另一个热门区域，先是龙光创造了8018元/㎡的区域楼面价记录（即龙光天曜所在地块），接着龙湖以超过14000元/㎡的楼面价刷新了整个凤岭南的记录（即双珑原著地块）。其滨江、低密、相对纯粹的居住环境让房企们爱不释手。

△三岸区位

无论如何，结束了土拍一线的厮杀，房企们该好好打造产品了。

2020年，期待新的土拍大戏

2020年，南宁土地市场依然不会平静。

12月27日，广西土储中心重点推介了5块拟出让宗地，其中4幅位于南宁，一幅位于北海。南宁的四幅地块分别是：

1号地块：位于南宁市东葛路延长线，用地性质为商业、住宅用地，土地规模30亩。容积率≥2.0且≤3.5（其中居住容积率≤2.80）

2号地块：位于南宁市中心城区兴宁中组团长堽路，占地85亩，容积率2.0-2.5，规划用途为城镇住宅、公共设施、批发零售、科教及市政道路。

3号地块：位于南宁市兴宁区三塘片区那荷路以东、那况路以南，土地规模11060亩，本期供地308亩，用地性质为商业、住宅用地。

△地块航拍图（来源：南国早报）

4号地块：位于南宁市中心城区空港组团，土地规模5040亩，本期供地200亩，排名前列期规划用途为商业、住宅用地。容积率2.5-3.5。

此外，广西土储中心还推介了13个自治区本级土地储备项目地块，共计53212亩。其中南宁片区7个地块，共计28673亩，分别位于青秀、兴宁、经开区、西乡塘。市中心精雕细琢，重点区域加速开发，将是南宁土地市场未来的方向。

那么，2019年火热的五象新区就不是重点区域了吗？并不是。2020年1月15日，五象新区将有两幅地块挂牌出让，而且还位于五象湖板块，采用较新的“竞增减挂钩节余指标”方式开拍。

△2020年1月15日即将开拍的地块

因此，推介重点地块，更多的将是同步推进各城区优质地块的开发建设，以达到整体平衡发展。而且随着“西建东扩”进程的深入，南宁或许还将有更多的老旧片区迎来新生。

2020年，南宁这片热土上将上演更多的土拍大戏，人们也将迎来更多的优质项目。

作者/一抹蓝

制图/黄茵