【金九银十】久等了,南宁土拍大战一触即发,看点十足!

南宁微楼市 2018-09-18 18:36:49
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

文/易居企业集团·克而瑞分析师 黄锦良 CRIC广西南宁土拍预告:2018年楼市金九银十已拉开序幕,南宁商品房方面,一批新盘集中亮相,不少楼盘打响买房特惠价格战;反观南宁土地市场慢热;9月过半,13幅经营用地即将揭牌,其中不乏低密住宅用地。备受关注的南宁首场“金九银十”土拍大战将于9月19日正式打响

文/易居企业集团·克而瑞分析师 黄锦良

CRIC广西南宁土拍预告:2018年楼市金九银十已拉开序幕,南宁商品房方面,一批新盘集中亮相,不少楼盘打响买房特惠价格战;反观南宁土地市场慢热;9月过半,13幅经营用地即将揭牌,其中不乏低密住宅用地。备受关注的南宁首场“金九银十”土拍大战将于9月19日正式打响。那么,它们有何看点?你期待哪些房企参与竞拍?这些地块对于所在区域置业有何影响……就此,克而瑞广西汇总【金九银十南宁土拍预告特辑】,期待你阅读后文末写留言,与我们互动。

整体看

克而瑞广西统计显示,近期(9月19日至10月17日),南宁市主城区(这里未统计武鸣区)即将揭牌的经营用地(这里未统计加油站用途地块)共计13幅,出让面积合计约666.64亩,建面约102.03万㎡,起始总价约31.92亿元。

从地块分布城区位置上看,兴宁区占比较大,多达5幅;其次是青秀区、良庆区均是3幅;西乡塘区2幅。

地块的竞价方式上看,以挂牌出让为主,其中12幅地块为挂牌出让,1幅为招投标出让。同时,地块竞价方式呈现多样性,包括:

常规的“价高者得”3幅;

“两限一竞”(限地价、限房价、竞配建产权移交住房):4幅;

“限地价、竞产权移交住房”:2幅;

“限房价、竞地价”(新竞价方式):1幅;

“限房价,限销售对象,竞地价”(新竞价方式):1幅;

“限地价、限房价、竞配建产权移交安置住房”:2幅。

整体来看,“双限一竞”地块的“限房价”与“限地价”之差的数值近乎一致,普遍相差2500元/㎡左右。下面几张盘点图表,汇总2018金九银十南宁土拍日的地块基本信息:9月19日、9月21日、9月28日、9月29日、10月12日、10月17日;CRIC广西将在土拍前后,推送相关推文,敬请关注。

出让地块信息一览(点击图片可查看大图)

分城区看

以下,我们来看这些地块分布图(结合后期制作的卫星图图示)、分析师点评,对地块有更直观的了解,也期待你阅后文末写留言,来分享你的看法,猜测哪家房企有可能拿下这些地块。

青秀区地块

南宁市青秀区共计3幅地块将挂牌出让。其中,柳沙板块2幅低密纯住宅地块(GC2018-076、GC2018-077)将于9月19日揭牌,地块面积并不大,均是32~34亩左右。10月12日将出让的仙葫(三岸)板块1幅约56亩低密商住地块(GC2018-088),同样备受关注。

GC2018-076/077地块

地块综述:这两幅纯住宅地块占地面积分别为约34亩、32亩,彼此邻近,均位于青秀区英华路北侧(青山路西面)。它们都有共同亮点——容积率很低而且限高很低。076地块容积率上限1.5,077地块的是1.1,由于两幅地块南面为特殊场所,地块内建筑限高相对高度≤18米,并且地块南侧需退距50米。它们均是限地价≤6900元/㎡,限房价(毛坯部分)≤9400元/㎡。

分析师点评:这两幅地块或将做6层以下洋房产品为主,其环境、地段占据一定优势。两幅双限价地块体量不大,彼此相邻,被同一家房企一并拿下几率较大,地块合并开发,利于整体设计与打造规模。两幅地块北面即是在建的“锦悦青山”项目,不免让我们猜想,这次新希望是否再度出手、深耕于此?此前参与“锦悦青山”地块竞拍的房企有新希望、大唐、万科、荣和、天健等,这次它们是否再度出现拍卖席,我们拭目以待。

GC2018-088地块

地块综述:这幅商住块占地55.56亩,位于青秀区桂海外环高速东侧、凤岭南路南侧,容积率上限2.5(其中住宅2.25),建筑限高60米,南面江景,江对岸即是五象新区龙岗片区。该地块亮点在于自身有一定商业体量,占比10%-15%。该地块限地价≤6498元/㎡,限房价(毛坯部分)≤8898元/㎡。

分析师点评:仙葫三岸组团(邻近凤岭南)一大片储备地处在发展初期,彰泰、新城相继进驻,如今第三块地会是哪家拿下,拭目以待。上次积极参与该区域地块竞拍的房企有彰泰、新城住开、美的置业、阳光城、龙光地产等。

兴宁区地块

南宁市兴宁区5幅地块将挂牌出让,分布在兴宁东、二塘、三塘、朝阳市中心,所打造产品具有多样性,包括普通商住社区(约35亩),限定购房对象的商住项目(约21亩)、医养住综合体项目(约228亩),以及历史文化街区项目(约6亩、12亩)。部分地块对于竞买人的建设要求颇为苛刻,并有一定指向性,这类地块或早已“地有所主”,出让结果虽悬念不大,但这些项目的建设将推进区域配套升级、城市更新。

GC2018-068地块

地块综述:这幅商住地块占地不大,仅约21亩,位于沙江路东面、厢竹路北面。容积率上限4.5,建筑限高100米。地块北面以城中村或自建房为主,东面临近金源城小区;项目临近快环、附近有地铁站,交通出行较为便利。该地块采用“限房价,限销售对象,竞地价”竞价方式,项目住宅限售对象为“武警广西边防总队官兵”,该地块限房价(毛坯部分)≤6705元/㎡。

分析师点评:限售对象是较为特殊,有一定指向,竞拍结果对普通商品房的购房者影响不大。

GC2018-086地块

地块综述:这幅商住地块占地约35亩,位于合坡路以西、二塘北里以北,容积率上限3.0(其中住宅2.4),建筑限高80米。地块北面临近主干道昆仑大道,并临近规划地铁站点,南面通过绕城高速或规划快速路方便来往凤岭北以及火车东站一带。该地块限地价≤4635元/㎡,限房价(毛坯部分)≤7138元/㎡。

分析师点评:近三年,兴宁区二塘板块鲜有商住地出让,其地理位置是比较近青秀区凤岭北的。

GC2018-087地块

地块综述:这幅综合用途地块占地约228亩,位于三塘北路西面,容积率上限1.5(其中住宅0.63),建筑限高18~45米。地块附近有碧桂园、联发、海普集团在建商品房项目,并距昆仑大道有一定距离,环境较为清净。该地块建设要求一定指向,建设业态包括独立生活区、协助生活区、专业护理区及记忆障碍照护区等养老单元,以及会所、老年大学、二级康复医院等。该地块竞价方式为“限地价,竞产权移交住房”,限地价≤7500元/㎡。

分析师点评:该项目将打造“医养住”模式的大型康养综合体,填补三塘板块无大型康养项目的少有。从此前南宁市招商引资的重点项目签约的相关新闻,以及地块位置推测,有可能就是泰康之家医养综合社区项目用地,以医养结合、活力养老、舒适居住为核心,提供全方位的退休生活解决方案。

GC2018-061/062地块

地块综述:这两幅综合用途地块占地不大,分别约6亩、12亩,位于民族大道与朝阳路交会。平均容积率上限1.5,建筑层数≤2层,为南宁市“三街两巷”项目金狮巷银狮巷保护整治改造(一期)工程用地,主要建设历史文化街区,并要求申请4A级旅游景区评定,须于2018年12月30日前正式开街运营。地块竞价方式为“价高者得,不低于底价”,出让公告里地块底价均为1810万/亩。

分析师点评:从起始地价可看出南宁市中心用地的“寸土寸金”,目前市中心几乎已无新增储备用地,新建项目多为旧城改造项目。南宁市“三街两巷”金狮巷银狮巷保护整治改造(一期)工程是自治区成立60周年大庆重大公益项目之一,目前在建中。这两幅地块(多宗地块组成)也是该项目部分用地,因其特殊性,其建设已“前置”在招拍挂前。

良庆区地块

南宁市良庆区3幅地块将出让,2幅位于良庆大桥南板块,1幅位于南宁综合保税区。良庆大桥南板块两幅商住地均需配建一定体量安置物业,均采用“限地价、限房价、竞产权移交安置住房”竞价方式,其中,限房价。而南宁综合保税区(位于五象南,目前由高新区托管)1幅商住地块,采用“限房价、竞地价”竞价方式。

GC2018-084地块

地块综述:这幅商住地块占地约69亩,位于玉洞大道北侧、那黄大道西侧,2宗地组成,彼此有一定间隔,临近那黄小学、光明城市小区。地块容积率上限4,建筑高度≤100米(沿水系一侧排名前列排控高60米,第二排控高80米)。交通上看,可快速直达广西体育中心、五象湖公园。该地块采用公开招投标形式,将于9月28日上午10时开标。地块竞价方式为“限地价、限房价、竞产权移交安置住房” ,项目须建设不少于45900㎡的安置物业,以及须配建1所9班幼儿园和1处文化活动站;该地块限地价≤4500元/㎡,限房价(毛坯部分)≤9100元/㎡。

分析师点评:这是今年以来南宁市第二幅通过招投标来确定竞得者的商住地块,同样是含一定体量的安置物业,对开发商制定竞标文件,以及开发方案有一定考评要求。地块所处地段和配套显而易见。限地价和限房价的差价相对较大,差值4600元/㎡(若是底价则差值5837元/㎡),这样看来,即使开发商须配建一定体量的安置物业,整体来看还是有较大开发利润空间。

GC2018-085地块

地块综述:这幅商住地块占地约48亩,位于凤朝路西侧、良兴路南侧,临近良庆河和楞塘冲连通渠水系。地块容积率上限3,建筑高度≤100米(沿水系、绿地一侧排名前列排控高60米,第二排控高80米,其余100米)。地块周边有大型体育产业、文化旅游产业、地铁、BRT等配套加持。地块竞价方式为“限地价、限房价、竞产权移交安置住房” ,项目须建设不少于32130㎡的安置物业,以及须配建1所9班幼儿园和1处文化活动站;该地块限地价≤5000元/㎡,限房价(毛坯部分)≤9100元/㎡。

分析师点评:又一幅良庆社区储备地块将出让,随着城镇化的推进,良庆镇周边已陆续高楼林立,附近配套也相继落地投入使用,交通、教育、医疗、休闲配套也将不断完善;龙光、阳光城、大唐、盛邦、天誉、万科等品牌房企纷纷抢滩于此,江景、湖景水系资源,良庆大桥南板块有望成为下一个五象置业热点新板块。

GC2018-089地块

地块综述:这幅商住地块占地约102亩,位于南宁综合保税区金海路南面、平乐大道西面(地理位置是五象南,绕城高速南面)。地块用途分明,A、B地块组成,较小面积A地块为商业用途,B地块为住宅用途;其中商业用地容积率上限3,限高100米,住宅用地容积率上限2.5,限高80米,并且配建1所12班幼儿园。地块附近在建的商品房项目不多,包括百强房企彰泰、荣和,本土国企广西大都、当代丰耘,以及外资合建的新中公司。地块竞价方式为“限房价、竞地价” ,限房价(毛坯部分)≤7420元/㎡。

分析师点评:这幅地块商业住宅分区明确,商业体量近4万㎡,住宅体量约13万㎡,并且配套幼儿园。今年6月的中新南宁国际物流园配套居住区项目落地(针对该园区员工进行租赁为主),而该区域板块的“抢地大战”还要追溯到去年11月,当时彰泰、荣和、合景、天誉、金地等房企积极竞拍,最终本土房企彰泰、荣和举牌到最后,各有斩获。

西乡塘地块

南宁市西乡塘区2幅地块将出让,其中一幅位于距南宁市市中心约30公里金陵镇上纯住宅地块(22亩),一幅位于西乡塘区北湖板块的旧改项目二期用地,占地面积仅约2亩。

GC2018-038地块

地块综述:这幅纯住宅地块占地约22亩,位于西乡塘区金陵镇(距离金陵镇镇政府约800米)。建筑限高60米,容积率上限1.8。地块接驳南百二级公路,距离南宁市市中心约30公里。目前地块附近新建商品房项目仅有一个(今年6月一自然人身份竞买者拿地,占地32亩,目前暂无该项目具体信息)。地块竞价方式为 “ 限地价、竞产权移交住房” ,限地价≤2500元/㎡。

分析师点评:这幅金陵镇22亩纯住宅块地,曾于去年11月挂牌,但因无人报名流挂;城市边缘置业区域,其住宅用地地价和住宅项目房价相对市区主城区的都相对低些,但其商品房市场尚处“探索期”,开发商对此地区的进驻一般持谨慎态度;这次是否会有开发商参与竞买,悬念依旧。

GC2018-083地块

地块综述:这幅商住地块占地约2亩,位于北湖南路以东、衡阳东路以北。建筑限高100米,容积率上限5.5,特定地区限高≤100米。该地块商业计容建面占比10%-15%。地块所处北湖明秀板块,周边配套成熟,多座商业MALL坐落于此。地铁5号线(在建)地铁站距离地块不远,而地块北面紧挨着在建的“大嘉汇康悦”项目。地块竞价方式为“价高者得,不低于底价”,由于地块为旧改项目用地,须此前中标的土地熟化人方可参与竞拍。

分析师点评:这幅迷你地块,估计只能建一栋商住楼,其为西乡塘区北湖旧货市场片区旧城区改建项目二期用地,或将和这一旧改项目一期合并开发,也就是“大嘉汇康悦”的二期用地。

目前统计

暂无江南区、邕宁区新地块供应

南宁土拍金九银十

你更看好哪些地块?

希望哪家房企拿地?

能认真地看到这里

都是围观土拍的“铁粉”

图文来源:CRIC广西;南宁市国土局招拍挂信息。 转载请注明出处。公众号“南宁微楼市”(cricgx)综合编辑。

其他阅读:

【重磅炸弹】7000元/㎡+装修标准不设上限,南宁将迎新一轮涨价潮?

从造好房到造好生活,看盛邦一路如何闯关升级?

房价微降,优惠增多,南宁房价是“真降”还是“假摔”?

南宁一周数据|金九首周供求量下降3成,成交均价11066元/㎡

【2018年8月报】南宁商品住宅供应收缩、成交均价微降

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。