先后手博弈!五象湖东两盘的贴身肉搏,演化成一场产品力PK
扫描到手机，新闻随时看
扫一扫，用手机看文章
更加方便分享给朋友
楼市如棋局，不断上演着先手与后手的博弈。
就五象湖东板块而言，2018年入局的五象澜庭府（以下简称澜庭府）是先手，2020年面市的阳光城大唐檀境（以下简称檀境）是后手。
这两个百亩大盘，位置相邻、产品相似、价格相差无几，就连开发商都是你中有我、我中有你（澜庭府由大唐、阳光城、世茂联合开发，大唐主操；檀境由阳光城、大唐联合开发，阳光城主操）。但入市时间不同，土地政策、房价波动以及配套建设等都影响了二者的“出招”。
先手未必先发制人，后手未必后来居上。两个楼盘之间的“厮杀”，制造了一场产品力的PK，相当好看。
要看澜庭府和檀境之间的“对弈”，还要先看五象湖东这个“棋盘”的格局。
在城市规划图上，五象湖水系在五象新区中部圈出了一个“岛”。若以平乐大道为分界，西侧是人们公认的五象湖片区，东侧则被称为五象湖东。
五象湖水系绵延到东部形成了一个58公顷的大湖，也就是楞塘湖。澜庭府和檀境的生态背景，都是依靠楞塘湖。
楞塘湖的建设，比五象湖慢很多。早在2013年五象湖公园主湖就已建成，但目前楞塘湖还只是进入了引水阶段。虽然现在已经吸引了一些野生白鹭，但整体还是杂草丛生的雏形。
而五象湖东的建设与楞塘湖的建设速度同样慢。五象湖的南侧一年拍出4幅天王盘轰动楼市，五象湖东却几乎是一年一块地。2016-2019年，拍出的三副地块分别建成融创九棠府、澜庭府、檀境。今年的“代表”则是恒大新拿的80亩地。
因此五象湖东还有大片地块未出让，坛泽村里还矗立着不少自建房。除了居住氛围不浓，配套也未能兑现。
如今澜庭府和檀境能够依赖的配套，有玉洞大道和那黄大道两条主干道，有BRT2号线和年底即将通车的地铁2号线延长线；有南宁三中五象校区，有在建中的42班冬花路小学；有规划的地铁29万㎡商业综合体，有轨道地产计划开发的7050亩TOD小镇……
当然，不成熟意味着未来的可能性更多。毕竟西边的五象湖和北边的总部基地都已露出繁华样貌，五象湖东仍有很大发展空间。
看看已经建成的融创九棠府吧，二手房售价已经达到1.6万-1.7万元/㎡，已经是南宁房价的中上游梯队了。
在这样的棋局之上，先手能抢布局，后手能度时势。
“先手”的澜庭府，面积约230亩，分为三期地块开发。三个地块对角相连为一“串”，把北面玉洞大道与西面那黄大道的红利都吃到了。如今玉洞大道开通了BRT，那黄大道上有了地铁站（坛泽站）。
占据了地利，澜庭府先开发靠近主干道的两期地块，按卖点“亮眼”程度来快速走量。
一期“锦苑”距离南宁三中五象校区约500米，距离地铁2号线延长线坛泽站约300米，地铁站上规划29万方地铁商业综合体。二期“沁苑”北面是玉洞大道，去往五象湖约5分钟车程，东面临近楞塘湖公园。而且一期、二期地块都配建了幼儿园。
到“后手”檀境入市的时候，澜庭府一期“锦苑”，二期“沁苑”都已售罄。
但作为先手的澜庭府，正碰上了南宁当时的“双限”政策：限地价，限房价。拿地后一年左右，双限政策取消，澜庭府看着五象的房价水涨船高，却依然只能卖1.2万元/㎡。无奈之下，澜庭府只得使出“外收+绑车位”的暗招。
相较于澜庭府，檀境地理位置不算太好，不近地铁不近主干道，甚至连营销中心门前的道路都要从融创九棠府和澜庭府之间穿过。
檀境在地理位置上较大的卖点是东面的楞塘湖公园，景观视野比澜庭府更好，妥妥的“湖景房”。而且，未来地铁2号线东延长线TOD小镇计划沿楞塘湖南面水系建设，檀境能够得到更直接的利好。
而且在地块规划上，澜庭府容积率4.0，檀境容积率3.5，作为后手的檀境，有了更宽松的开发条件，在园林、楼栋的设计上都更有优势。
当然，对于檀境来说，后手的较大优势是没有了政策的限制。有了“邻居”的参考，檀境能在产品上花更多心思做差异化。
无论先手、后手，最终都是要打出属于自己的招数。
澜庭府先亮出了新中式风格的招数。先是花千万重金打造蕴含了广西山水特点的山水书院，两重坡顶设计+水波抽象元素装饰外立面，内部以镂空廊架与玻璃营造出波光粼粼的光影效果，别具特色。
园林上，澜庭府一期“锦苑”融入了广西壮锦元素，二期“沁苑”打造“一轴四进院”景观结构。其中的“四进院”以李白诗句为线索，展示“望礼、咏花、观澜、听竹”四个角度。另外，项目根据不同年龄层的需求，细化园林功能区，设计0-12岁陪护式全龄全配套设施。
不过，后手的檀境给出了更亮眼的园林设计。
售楼部做成8000㎡的艺术中心，做了泳池、下沉会所、健身房，还有参照日本鸟窝书屋做成的森林式书屋。售楼部整体结合“邕州八景”元素，建筑立面的曲线倒映在泳池中，加上简洁的雕塑，营造出山水绵延之感。
檀境亮相时，还搞了一场“AR云发布”，将一颗15万光年外的新生恒星命名为Wuxiang266。借助“高科技”营销手段，檀境狠狠刷了一波热度，售楼部也成为了网红打卡地。
除此之外，檀境的整体园林面积达到20000㎡，做成东西景观轴，包括了艺术中心、中心花园、星月夜乐园等。其中的星月夜乐园，有UFO、宇宙飞船等设计，主体颜色为炫彩蓝色，跑道用彩色沥青做成，墙壁画上星空涂鸦，能给孩子营造相当科幻的场景。
檀境入市之后，还藏了一手的澜庭府在第三期地块“臻苑”上做了园林的“升级”。
小区内对标苏州园林做了假山、水系，除了0-12岁的儿童活动区，旁边还有家长看护区、老年活动区、青年休闲区、健康慢跑道，其中8栋楼的一楼架空层做成主题泛会所、棋牌室、4点半学堂、健身房等休闲娱乐场所。比前两期地块的园林内容更加丰富、实用。
到了产品的比拼上，澜庭府和檀境颇有种“左右互搏”的味道。
毕竟，两个项目都有阳光城和大唐的基因，这两家开发商合作多年，在南宁还一起合作开发了阳光城大唐世家、印象愉景湾。因此，澜庭府和檀境的产品，多少有些相似。
比如，澜庭府为70-125㎡二至四房（三期“臻苑”只有95-110㎡三至四房），规划为2梯4户；檀境的户型为83-127㎡三至四房，规划为2梯3-5户。拿其中的95㎡户型对比来看，相差无几。
另外一个110㎡左右的户型，二者也有很多相似之处，不过澜庭府是做出一个大阳台，视野更好；檀境则是分成南北双阳台，实用性更强。
澜庭府和檀境在产品上真正的比拼，是在精装上。
澜庭府在最初入市时赶上了市场流行的“毛改精”。如今市场变回“精改毛”，澜庭府却没有随大流，依然做了精装，而且在精装上做了改良。
比如厨房中加装了净水器、凉霸，配送品牌厨具，用石英石做台面，还做了防水设计；比如卫生间统一换成智能马桶；比如统一换成感应灯，加装对讲系统……整体来说更加人性化、智能化。
檀境的精装据称是和清华大学团队一起研究的“绿色智慧家”，更具科技的味道。为此，檀境还特意做了一个展厅向人们展示家装中的“黑科技”。
其中有能随时监测甲醛、烟味的空气24小时监测系统，配合新风系统净化空气；有能够过滤出直饮水的净水系统；有可一键遥控家中灯具、设备的智能APP；有刷脸就能自动接送业主上到对应楼层的电梯……
交付标准里，也有防眩晕灯具、0.9毫米中空隔音玻璃、玻璃触控面板等更符合居住需求的材料，给人的感觉更加舒服。
最后，让我们拿起计算器，算算这五象湖东这两个“棋手”的价格。
澜庭府属于限价盘，此前限价是12000元/㎡，现在稍微放宽至13800元/㎡。此外，澜庭府还有18万元的“团购费”，不绑车位。
如果按95㎡户型来算，总价是13800x95+180000=149.1万元；按110㎡户型来算，总价是13800x110+180000=169.8万元。
檀境对外输出的价格是14500-16500元/㎡之间，不绑车位，无外收。我们可以取中间数15500元/㎡来计算：95㎡户型总价为15500x95=147.25万元；114㎡户型总价为15500x114=176.7万元。
看懂了吗？同样户型的价格，二者相差并不会太大。不同的是，澜庭府通过额外的18万元“团购费”抹平了跟竞争对手的价格差距。
刚刚过去的国庆黄金周，澜庭府号称“劲销2亿”，檀境则是“热销近2亿”。
先手跟后手的对决，难分胜负。
图文/一抹蓝
部分图片来源网络
本文所有内容皆为搜狐焦点南宁站原创，转载需经搜狐焦点南宁站同意，侵权必究。
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
