读城2020 | 集齐旧改、新规划,亭洪星光板块还大有看头?
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编者按：2020年，在阴云密布的开端下，城市生长的力量却愈发强大。随着强首府战略的全面落实，南宁开始全力冲刺，加速基建与城市布局，在危与机中求新求变。南宁将如何蜕变？搜狐焦点特别推出【读城2020】主题策划，跟随城市发展的脚步，解读城区变化，与你一起见证“南宁速度”。
老房在朝阳的小宋，第二套房选择买在亭洪星光的江南万达。对小宋来说，从市中心搬到了江南“中心”，并没有什么遗憾。
“江南万达和市中心离得很近，几分钟的车程而已。这里生活很方便，地铁，菜市、医院，啥都有，而且生活成本也不高。”
正如小宋所言，被称为“江南心”的亭洪星光板块什么配套都齐了。尤其是这几年的发展，区域存在感越刷越强，也变得越来越有逼格。
（亭洪星光板块大致范围）
工厂多、污染重，过去的江南一套房并“不香”
江南区是南宁较具工业气息的老城区，且曾经很多知名工厂就聚集在亭洪路上。
大型“城中企”南南铝业、南宁制糖造纸厂、凤凰造纸厂、绢纺厂均集中在此，江南核心板块堪称“工厂集中营”。
有了工厂，污染自然就少不了。制糖、造纸在生产过程中排放的废气、臭气在对环境造成污染的同时，也使得当地居民的生活质量大大下降。
“宁要江北一张床，不要江南一套房。”从前的江南核心区，有着浓重的工业史，但如果要买房，很少有人会选择这里。
（亭洪路原南宁造纸厂、制糖厂 网络图）
旧改把工厂改没了，“江南心”逼格和房价都高了
十二五规划出台后，南宁明确了城市的主导发展方向：重点向南，提升江南。自此后，江南的新发展正式开始了。
亭洪星光板块作为江南“领头羊”，发展速度当仁不让。而在老城区的发展中，旧城改造总在扮演着重要的角色。随着多幅旧改地相继出让，亭洪星光板块得以改头换面，重获新生。
2015年，万达集团以13.86亿元，拿下位于星光大道与亭洪路交汇处的约207亩地块，正是原南宁制糖造纸厂的所在地。原制糖造纸厂摇身一变，成为江南排名前列万达广场。江南万达的进驻，全面升级了江南商业，同时带动了周边住宅的升值。
（江南万达 网络图）
振宁地产于2017年、2019年相继以熟化人资格，拿下位于江南区星光大道西侧、亭洪路北侧的地块，同样为旧城改造项目。自2014年开始至今，振宁已陆续拿下三幅江南旧改地块，建设开发振宁星光广场。
龙光地产于2019年、2020年相继竞得原凤凰纸业一、二期用地，其中，一期用地已被开发为龙光玖誉城项目，主要出售住宅、公寓等产品。二期用地面积达337亩，涵盖住宅、商务金融办公、商业、公共管理与公共服务等多种业态，具体开发项目待定。
（龙光玖誉城项目）
2019年，奥园地产摘得位于江南万达广场附近的一幅旧改地块，该地块为原江南区南糖一厂。奥园地产将项目开发为奥园瀚德棠悦府，主推毛坯、精装修住宅产品。
（奥园瀚德棠悦府项目）
在轰轰烈烈的旧城改造行动下，亭洪星光板块的部分工厂变成了商业综合体、精品住宅，不仅如此，振宁和奥园开发的住宅项目更是卖出了13500元/㎡的价格，远高于江南区9字头的均价，江南的房价在这个核心板块上着实扬眉吐气了一把。
厂房变身4A级景区，老城有换新也有旧情怀
同时，老城焕新的表现不止在“推倒重建”上，也有老工厂以另外一种方式，为区域增添了别样的风采。
2016年，坐落于江南区亭洪路45号的原南宁绢纺厂旧厂房，由广西百益投资有限公司正式投入改造，在经过整体涂鸦、整改后，老绢纺厂以一个全新的面貌出现在市民面前。
（老绢纺厂变身为百益上河城 网络图）
百益上河城成为南宁有名的网红打卡圣地，并在2019年被评为国家4A级旅游景区。
（百益上河城 网络图）
就这样，“江南心”少了很多老工厂，却有了地铁2号线、江南万达广场、新的商品房项目、和网红4A级景区。老城面貌焕然一新。
不足的是，这个板块上一直缺乏优质的教育资源，几所普通的中小学很难为板块撑住门面。
不过，便利的交通，加上商业的升级，让原本配套齐全的亭洪星光板块房价飙升至13500元/㎡，也足够让人“高攀不起”了。
向西看，新公园旁的“处女地”喜迎新规划
亭洪路的发展只有旧改吗？并不是。地图上，东西走向的亭洪路从亭江路和江南大道交汇处，一直延伸到了海吉星水果批发市场上方。
（地图上的亭洪路段）
事实上，“江南心”除了工业老区，还有一块未经开发的“处女地”，它就是江南公园片区。
说到公园，在南宁的几个主要城区中，有包括南湖公园、石门森林公园、狮山公园等在内的十几个公园。但这么多公园，却没有一个属于江南。长久以来，这种窘境让江南人民很是“受伤”。
直到2018年，占地798亩的江南公园正式对外开放后，江南人终于有了属于自己的“绿肺”。从地图上看，整个星光亭洪板块最起眼的一块绿色就是江南公园。到了春天，这里盛开的黄花风铃木更是引得众多市民到此拍照“打卡”。
（江南公园 网络图）
（江南公园内盛开的黄花风铃木 网络图）
江南公园的建成，改善了亭洪板块的人居环境，同时也将更多市民的目光汇聚在这里。
有了江南公园，旁边的锦悦江南在售楼时显得底气十足，公园盘，特舒适！
可惜的是，这么大的公园，目前周边在售楼盘少之又少。
直到2020年3月2日，南宁市自然资源局公示了江南公园片区的新规划公告。围绕着江南公园，周边约4390亩的土地即将发展成一个全新的居住功能区。
旧改新规划齐上阵，江南核心区未来还有新看头
在新规划中，片区将以居住功能为主，配套城市商业、商务、教育、医疗等内容。整个范围内规划了23幅居住用地、6所中小学、1所体育场、3幅公园用地、4幅商业用地。
（江南公园片区区域详细规划图）
也就是说，亭洪星光板块除了旧城改造外，不远处还有全新的住区正要形成。一边是新，一边是旧，这个板块上的旧改与新规划同时进行，两者会碰撞出什么样的火花？
事实上，旧改与新规划，起到的是两者互补的作用。
老工业区现在的问题是，优质教育资源匮乏，加上休闲配套几乎为0。而江南公园片区目前仅有一个公园，配套仍在规划完善中。
江南公园的开放，以及新规划的3幅公园用地，正好补充了板块内的休闲配套。而6所中小学的规划同样是对区域内教育资源的补充。
对于江南公园新片区来说，新规划中共有23幅居住用地，这无疑在楼市中释放出了积极的信号。
目前，旧改片区虽有配套，新盘却少。新片区未来补充进来的新楼盘项目，将会得益于周边成熟配套，吸引更多购房者到此居住。毕竟有公园、有万达、有学校，谁不爱呢。
不过，江南公园新片区周边新盘是否也能卖出新高度，成为江南的骄傲？不好说。规划还只是规划，真要实现起来，也不是一时半会的事。
作者/Sherry
视频/张云富、伯乌恩、ice
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