嘉和城陈飞:市场只会越来越善待购置优质资产的人

2018年四季度全国经济艰难回暖，但受中美贸易战和货币超发和地产调控持续严控等因素影响，未来楼市仍难辨走向。作为北部湾城市群核心城市的南宁，人口正向流入加速，南宁地产楼盘供应加大，不同区域市场走势分化出现。

南宁楼市前景如何？买哪些类型产品最保值增值？购房者又该如何出手？

嘉和集团营销副总经理陈飞是历经多轮楼市洗礼的地产营销领军人物，在接受第五城传媒专访时认为：纵观多年调控历史，还有全球各国楼市，市场只会越来越善待购置资产的人。

➤嘉和集团营销副总经理陈飞

01政策自发调节为改需松绑

第五城传媒：现在全国房地产市场走势微妙，很多二三线城市房价下行，市场观望情绪越来越浓。3个月前的“7·31”政治局会议提出少有的严厉调控目标：“坚决遏制房价上涨”，3个月后的“10·31”会议对房地产市场只字未提。在多层因素影响下，现在的南宁楼市表现如何？以后走向如何？

陈飞：全国房地产市场已经出现明显分化。以前是一荣俱荣，一损俱损，要么一起涨，要么一起跌。持续推进“各地楼市调控政策差异化”的今天，南宁是按照自己的实际情况进行调节。目前，南宁市场局部区域观望现象出现，甚至有些区域特价房增加，折扣优惠加大，但并没有全面蔓延的状况出现。再说，热点区域热点楼盘，还有品牌楼盘，因其优质资产，依然受到有购买力的人群青睐。

这是因为，实体经济艰难回暖，但市场还不明朗，走势并不明确，为了资产的保值增值，很多财富人士还是青睐优质资产投资。

至于南宁楼市未来，我长期看好。我看了统计数据说南宁每年的人口净流入大概是10万以上，这个数字可能还在不断增涨。南宁人口基本面非常好，这是排名前列个。

第二个我们再来看价格，南宁价格在所有省会城市里面，是比较理性温和的。人口的基础跟价格的基础，南宁都比较好，我觉得从这两个角度来看，明年至少南宁楼市的基本面是比较好的。

第五城传媒：现在全国多个城市的房贷政策发生变化，不但首套房，二套房的房贷利率也从上浮基准利率的30%变成15%，甚至回归基准。市场和政策的微妙变化，在南宁有何反应？

陈飞：我们也注意到全国不同城市的房贷利率下调的变化。除北深广松动外，南京厦门宁波等城市也在跟进。值得注意的是，这是一次没有统一部门统一政策指令的集体行动。

多年调控让市场形成“刺激反应”的惯性，只要市场有调控，购房者反向操作入市买进。可是，这一次并没有集体指令！背后意味令人深思。

再从大政策上看，是为改需跑步进场松绑的。现在国家不断出台政策促进民营企业发展，这是为未来的经济发展蓄能。整体经济向好，楼市也会向好。

还有，国务院出台政策要大力发展普惠性质幼儿园，切实减轻广大人民的教育负担。预计明年全国“两会”计划生育政策会进一步开放。所有的政策指向都是增加人口，发展经济。对未来楼市而言，改需市场前景广阔。

未来“二孩家庭”将成为常态，更有经济实力的人群如果在计划生育开放后，或许会有三孩、四孩！加上父母，我们的大户型需求将进一步增加。历史上看，曾经的“90/70”政策（90平方米以下住宅占比70%以上）早已成为过去。10年前市场大批量供应的是二房、三房，四房和五房稀缺。10年后，人居环境和人居需求进一步升级，改需大户型将成为主流需求。

02优质资产必然具有不可替代性

第五城传媒：刚才谈到，在市场分化的微妙事情，大宗优质资产更让高净值人群青睐。优质资产保值增值功能跑赢多种类型资产这是事实，也是多年市场的经验总结。什么样的资产才能称为优质资产呢？

陈飞：我记得白岩松在一个访谈里面提过一个观点，他谈的不是资产，是人。他说人的价值到底是怎么来体现的？很多时候不是说由你的幸苦程度体现你的价值，人的价值是由不可替代性决定的。

你越不可替代性，那你的价值就越高，比如说造原子弹一样，可能就只有那几个人弄的出来，所以他的不可替代性决定了他的价值。

同样的，我觉得“不可替代性原理”很适合作为对优质资产的评判的标准。一个楼盘，你在资源、景观、配套上具有越多的不可替代性，说明你是难以被复制，意味是稀缺。

稀缺是优质资产的必要条件。这是优质资产的横向评判。

纵向来看，评判楼盘是不是全国或者广西知名品牌，是不是在购房者中有很高的口碑？这也很重要。

➤嘉和城AAAA景区、活水水系、高尔夫环绕

03嘉和城是南宁首席“优质资产建造师”

第五城传媒：优质资产应该纵向横向全面评价，这让我想起嘉和城10多年前首期产品卖的是别墅产品。当时的别墅价格50万一套，现在已经上涨到380万以上。很多购买了嘉和城住宅和商铺的业主，今天也收获了资产的大幅增值。现在，在业主口碑中，嘉和城也收获了“优质资产建造师”的评价。嘉和城的“优质资产”有哪些不可替代性？ 

陈飞：市场只会越来越善待购买优质资产的人，这不但是嘉和城的经验，也是未来的趋势。

嘉和城有南宁不可复制的资源。比如说像高尔夫，南宁只有2个高尔夫，一处在青秀山，另一处就只在嘉和城。

还有像嘉和城温泉谷，温泉属于一种矿产资源，只有拥有了这样的资源才能开发。还有天然原生水系，湿地公园，嘉和城还有超大体量别墅集群，还有我们自己后天赋予了它的很多配套，比如说学校、医院这些，这些综合起来，让嘉和城很难有替代性。纵观南宁，拥有景区+成熟配套的近万亩大盘项目，只有嘉和城。这些都是其他楼盘不可复制的。

2018年，嘉和城的产品有重大升级。产品升级的调整主要有两方面。排名前列，嘉和城历经10多年开发，到现在剩余的地块可以说是较好的地块了，都是一些一线景观临水、临高尔夫地块，这样的资源本来就适合做一些高端改善型产品。

第二，我们对市场进行了分析，尤其是开放二胎以后，现在的家庭结构居住结构跟以前有很大的改变。在南宁以前有个说法：两房是刚需，三房是正常、四房是改需。开放二胎以后，家庭的结构变了，四房以上才是改需了。在住房的户型及尺度的要求上，客户的需求也变了，产品顺应需求调整升级。

第五城传媒：嘉和城高迪公馆亮相后，市场评价嘉和在改善型居住产品上有重大突破。厨房、阳台等多个功能空间有了新的设计和意义延伸。嘉和城在打造“优质改善型资产”上有何经验？

陈飞：家庭型的需求对室内空间的要求，跟别的改善性的要求是不一样的。首先厅的尺度够，因为客厅是生活中心。我们设计了双阳台，原因在于这样的家庭需要有一个生活阳台来解决掉一个晾晒的问题，需要留住一个休闲阳台来去满足我全家人的生活享受。还有提到的中西厨房，对于家庭来说厨房就是一个重要的地方。还有每间住房的尺度都会做的比较舒适。

凡是来看了我们高迪公馆的客户都对产品赞不绝口，房子前面是一望无际的高尔夫球场和水系，房子后面是嘉和城风情商业街区，未来地铁5号线延长线地铁口在楼下。这样的优质资产从资源到产品，从景观到设计都是排名前列无二的。

我们还请来了太古里商业设计团队对嘉和城商业进行升级设计。嘉和城本身有一些很好的水系资源，高尔夫的资源。我们将打造一个具有欧洲风情的主题商业街区，不仅满足未来10多万社区人口的消费，也将成为全南宁人民服务。这个风情街区将成为南宁新时尚体验商业的新中心。

嘉和城2018、2019年将迎来交房高峰期。这是购买商铺较好的节点，近期我们推售的商铺销售量都很火爆。

别墅产品方面，联排基本已卖完，现在还剩一些独栋。我们经常听说国家已禁批别墅，实际上独栋别墅才是真正法定上禁批的别墅，嘉和城的独栋别墅在南宁快成少有。

➤嘉和城别墅实景图