较高实际楼面价14344元/㎡,前3季度南宁拍的地还不够

前3季度南宁拍的未达标，实际楼面地价可能比你想象中的要高。

时间来到十月份，楼市金九银十开启下半章，也来到了所有行业里销售压力较大的第四季度。

开发商如此，土地市场亦是如此。今年初，南宁市国土资源局官网于公布《南宁市本级2018年度国有建设用地供应计划》，全年的供应清单上要完成普通商品住房用地土地供应是4071亩。

如今三个季度过去，完成情况如何？今天小探来为大家总结一下前三季度的土地市场情况。

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供应量不足、7块地流拍

首先，从总体的供应量来看，1~9月南宁出让土地38幅，总计约2841亩，其中商品住宅用地占2580亩，仅完成了全年供应量的约63%，不到三分之二，这意味着第四季度南宁急需加大土地市场的供应量才能完成年初的目标。

分城区来看，兴宁区820亩成为供应量较大的城区，但若将泰康人寿的228亩剔除，其实土地供应大户还是五象新区，良庆未来可能依旧是南宁新盘最多的城区，值得注意的是老城区西乡塘前三季度的土地供应量也不少，500多亩，多集中在高新、相思湖、安吉板块。

前三季度一共有7块地流拍，其中的有地块位置偏的原因，也有拿地条件较为苛刻的原因，如近期流拍的兴宁区地块，由于限制了销售对象为“武警官兵”，比较特殊，因此流拍。

今年流拍的地块

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土拍市场小结

其次，对前三季度的南宁土地市场做一下简单小结。

1：限房价、限地价，开发商拿地越来越理性

今年出让的大部分都是限房价限地价的“双限地”，这大大压缩了项目的利润空间，加上全国楼市在第三季度呈现萎靡之风，使得开发商拿地越来越谨慎了。

也许是“坚决抑制房价上涨”的威力太强，楼市的金九银十非常平淡，不仅没有出现抢房，各大房开还给出不少的优惠折扣（虽然有些优惠是为了促销），但我们看到目前房价上涨的难度不小，房价又被政府“冻”住，因此开发商越来越不敢轻易拿地。

2：土拍现场出现不少大牌“新面孔”

蓝光、中梁、建发、美的、旭辉、融创、龙湖...越来越多的新面孔出现在南宁楼市，一线房企布局南宁，拿地的风险不小，很可能出现硬着陆的情况。但是我们依旧希望更多品质开发商多来南宁拿地，呈现更好的作品，因为楼市的健康发展，离不开良性的竞争。

3：限价环境下，高价地较少，但“面粉价”还是贵

由于限价的原因，我们在成交数据上很难再看到地王的诞生，但是竞产权移交面积环节的出现，使得有些地块的“面粉价”还是贵的，因为实际成交的楼面价可能不是你看到的那个数字。

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实际楼面地价较高14344元/㎡

接下来，我们来关注的就是“实际楼面地价”。什么是实际楼面地价呢，也就是那些有“产权移交面积”的地块，在计算楼面地价时，要把产权移交的面积剔除出去，产权移交的住房面积是要上交给政府部门的，因此这部分面积是不可售的，我们要算的应该是可售的面积，下面是计算公式——

实际楼面价=土地出让价格÷（计容面积-产权移交面积）

部分地块的实际楼面价

用这个公式一算，就会发现有些地块实际的楼面地价还是很高的。例如广源集团上个月在柳沙拿的地块，产权移交面积占计容面积的51.8%，可售面积不到一半，实际的楼面地价达14344元/㎡，已经高于南宁地王大唐臻观11400元/㎡的地价，说广源是南宁的新地王其实也不为过。

高地价依然有风险，但限价仍还在继续。官方公布接下来第四季度南还要出让2088亩地，供应量猛增，以完成全年的工地计划。那么限地价限房价的环境下，开发商还会积极拿地吗？抢地大战还会上演吗？是否会产生新地王？

每一次的土拍，小探也将会在各片区买房群里排名前列时间为大家带来成交结果和现场直播，敬请留意群内信息。

（加小探微信nnmt010，进南宁买房群）

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