房企的脸上写满了“要钱”两个字

焦点南宁 2018-07-10 10:26
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房地产企业的态度就是:别停,我要。

翻开中国房地产并不久远的历史,每一次都写着:要钱!要钱!要钱!

6月24日,周日,央行降准的消息刷屏,特别是房地产从业人士的朋友圈:7月5日起,下调国有大型商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金利率0.5个百分点。这是今年以来央行的第三次定向降准、第4次使用货币工具。

一言以蔽之——大概7000多亿元人民币的流动性,如滔滔江水,倾泻而下。   

这会滋润哪些焦渴的心?

先来算一笔稍微复杂一点的账:央行降准带来的7000亿元流动性,两大流向,5000亿元会流向“国有大行”,2000亿元会流向城商行、农商行、邮储银行等。

其中,国有大行的5000亿元被定向到债转股,且明确要有台账。像老百姓过日子记账一样,买什么花了多少钱,什么时候花的,都要明明白白。那么问题就来了,有没有人敢做假台账?这可不是两口子过日子老婆揪你的耳朵,而是警察叔叔敲你家房门。

不过,还是有一条口子留了出来:央行并未明确禁止房地产行业的债转股,这也意味着,可以向房地产行业输血。可各位房地产老板不要高兴得太早,监管层的精英们难道不会想到这问题?

监管的要求是不能把贷款给那些固定收益的项目。固定收益是什么?就是债。对于房地产行业来说,所谓的股权投资,说白了,绝大部分都是债,或者说明股实债。道理很简单,房地产行业的收益就放在那里,哪个老板真愿意挥刀割肉出让股权?

所以,这国有大行的5000亿元,会不会给房地产行业输血?答案是,会。可是能输多少?答案是,基本上很难。不过,有总比没有强。

再来说2000亿元给城商行、农商行、邮储银行等的流动性。相较国有大行的5000亿元而言,对房地产行业来说,这2000亿元的想象空间更大。

对于这2000亿元流动性的使用,央行的附带条件是定向给小微企业,并且纳入宏观审慎监管框架。不得不说,央行的初衷是好的,可对于这些城商行、农商行和邮储银行所在地而言,好项目、好企业的比例,一般而言比例会小很多,这决定了2000亿元的流向渠道有限。同时,这些三、四、五线城市,楼市的盘子较小,很容易有契合空间。

综合看下来,这7000亿元的流动性,对于房地产行业来讲,还是有相当想象空间的。

有和没有,是性质问题。多和寡,是程度问题。更何况,在目前,对于众多融资渠道被严实堵死的房地产行业来说,要什么自行车?

以史为鉴,可知兴替。翻开中国房地产并不久远的历史,歪歪斜斜地,每一次都写着:要钱!要钱!要钱!可谓字字铿锵。

2008年、2011年和2015年,央行三次降准,降准之后,房地产行业翻身时间在一年之上,恢复明显。换句话说,一颗药丸下去,本来要完的节奏,变成了硬挺,起码能挺到明年上半年。

如果你知道房地产企业对资金的饥渴程度,那这次降准带来的流动性,简直是续命的圣水。

6月中旬,以高端别墅著称的某地产30强,给内部员工发了一个超大“福利”。内容大概如此:集团拟进行新一期福利集资,正常如下:1、金额要求:100万元起,增加额须为50的倍数,比如150、200、250……且汇款人必须为员工本人;2、期限:7月1日起算7个月到期,强制前三个月后提前一个月申请支取。6月30日前打款的,按收到款项的次日开始计息……

请注意,前方高能,重点来了——3、年化利率:100—300万元为18%,300万元及以上20%。每三个月付息一次。

这哪是集资啊,这分明是直接给员工发钱啊!今年“感动中国”评选,这家公司的员工,一定要给你们的老板投一票。

窥一斑而见全豹。这家企业的“福利”集资,只是地产全行业“钱紧”的极端代表之一。

事实上,自去年以来,房地产行业融资渠道日益狭窄,至今年五月以来,市场上频传多家房企发债中止,甚至不乏知名房企。

据公开报道,5月24日,重庆龙湖企业拓展的一笔80亿元公募显示为“中止”,随后公司修改了申报材料,重走流程,拟募集的金额从80亿元调整为50亿元;5月25日,花样年集团拟发行的50亿元住房租赁50亿元私募债戛然中止;三天之后,碧桂园2016年拟发行的200亿元公司债在几经反复之后,再度中止;5月29日,富力非公开发行2018年住房租赁专项公司债券也遭遇“中止”,这笔债券发行额度为60亿元。

更要命的是紧张情绪开始蔓延。有报道称,排名50开外的房地产企业已经不在大型银行开发贷的名单之中,部分银行甚至将合作范围缩小到20强房企。

抛开房企发债接连遭遇“中止”的技术原因,一个不可回避的事实是:那些高负债、高杠杆的房企的日子,真的不好过了。

日子不好过,可终归还是要过。

至于过法,各家房企拿出的手段各异,可万变不离其宗——高周转,依然是终极利器。

所谓高周转,通俗解释就是房地产企业拿地后,从设计、报建、平整、运营,再到施工、开盘、网签等程序高速完成,尽一切可能缩短项目周期,进而加快资金周转。

众所周知,碧桂园是房地产高周转模式的代表和典范。这家高周转宗师最近的表现,可谓不遗余力,做到极致。

今年4月上旬,碧桂园连续下发三份文件力促高周转速度,“任何部门都要围绕高周转,为高周转让路。”文件显示,“设计院接到营销户型配置及设计要求后,当天内通宵出图”。

设计员如何通宵出图?据媒体报道,杨国强自认为经得起测算,一幅广泛流传的杨国强内部指示截图显示,一个优秀的规划设计师年薪为36万元每年,每月3万元,10天1万。如果下午下班后接到设计要求,找5人通宵做出来,连续两天假补休,也是5人×2天=1人10天,即付出一万元的设计工资而已。

坊间戏言:按此逻辑,500个女人同时怀孕,就可以在一天内把孩子生出来了。这样的要求无疑是以牺牲设计员的健康为代价,因此遭到设计员的强烈反弹。

不过,换个角度,相信碧桂园的高层们不会不明白人不是机器,不能以简单的算术题来衡量人的血肉之躯。可这种方法以内部文件的形式被爆出来,也可推断高周转也让碧桂园本身不堪重负。

其实,不管是碧桂园的通宵出图,还是中梁地产的“要么交业绩,要么交尸体”,还是以部分房企为代表的发文取消休息日,房地产企业的如此种种,本质都是让钱滚动得更快,让每一分钱的价值都被榨干吃净,新钱还旧债,这边刚割下稻子,那边就等米下锅了,根本不能停下来,也停不下来。

对于资金的渴求,至少很长一段时间内,房地产企业的态度就是:别停,我要。

原文链接:

翻开中国房地产并不久远的历史,每一次都写着:要钱!要钱!要钱!

6月24日,周日,央行降准的消息刷屏,特别是房地产从业人士的朋友圈:7月5日起,下调国有大型商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金利率0.5个百分点。这是今年以来央行的第三次定向降准、第4次使用货币工具。

一言以蔽之——大概7000多亿元人民币的流动性,如滔滔江水,倾泻而下。   

这会滋润哪些焦渴的心?

先来算一笔稍微复杂一点的账:央行降准带来的7000亿元流动性,两大流向,5000亿元会流向“国有大行”,2000亿元会流向城商行、农商行、邮储银行等。

其中,国有大行的5000亿元被定向到债转股,且明确要有台账。像老百姓过日子记账一样,买什么花了多少钱,什么时候花的,都要明明白白。那么问题就来了,有没有人敢做假台账?这可不是两口子过日子老婆揪你的耳朵,而是警察叔叔敲你家房门。

不过,还是有一条口子留了出来:央行并未明确禁止房地产行业的债转股,这也意味着,可以向房地产行业输血。可各位房地产老板不要高兴得太早,监管层的精英们难道不会想到这问题?

监管的要求是不能把贷款给那些固定收益的项目。固定收益是什么?就是债。对于房地产行业来说,所谓的股权投资,说白了,绝大部分都是债,或者说明股实债。道理很简单,房地产行业的收益就放在那里,哪个老板真愿意挥刀割肉出让股权?

所以,这国有大行的5000亿元,会不会给房地产行业输血?答案是,会。可是能输多少?答案是,基本上很难。不过,有总比没有强。

再来说2000亿元给城商行、农商行、邮储银行等的流动性。相较国有大行的5000亿元而言,对房地产行业来说,这2000亿元的想象空间更大。

对于这2000亿元流动性的使用,央行的附带条件是定向给小微企业,并且纳入宏观审慎监管框架。不得不说,央行的初衷是好的,可对于这些城商行、农商行和邮储银行所在地而言,好项目、好企业的比例,一般而言比例会小很多,这决定了2000亿元的流向渠道有限。同时,这些三、四、五线城市,楼市的盘子较小,很容易有契合空间。

综合看下来,这7000亿元的流动性,对于房地产行业来讲,还是有相当想象空间的。

有和没有,是性质问题。多和寡,是程度问题。更何况,在目前,对于众多融资渠道被严实堵死的房地产行业来说,要什么自行车?

以史为鉴,可知兴替。翻开中国房地产并不久远的历史,歪歪斜斜地,每一次都写着:要钱!要钱!要钱!可谓字字铿锵。

2008年、2011年和2015年,央行三次降准,降准之后,房地产行业翻身时间在一年之上,恢复明显。换句话说,一颗药丸下去,本来要完的节奏,变成了硬挺,起码能挺到明年上半年。

如果你知道房地产企业对资金的饥渴程度,那这次降准带来的流动性,简直是续命的圣水。

6月中旬,以高端别墅著称的某地产30强,给内部员工发了一个超大“福利”。内容大概如此:集团拟进行新一期福利集资,正常如下:1、金额要求:100万元起,增加额须为50的倍数,比如150、200、250……且汇款人必须为员工本人;2、期限:7月1日起算7个月到期,强制前三个月后提前一个月申请支取。6月30日前打款的,按收到款项的次日开始计息……

请注意,前方高能,重点来了——3、年化利率:100—300万元为18%,300万元及以上20%。每三个月付息一次。

这哪是集资啊,这分明是直接给员工发钱啊!今年“感动中国”评选,这家公司的员工,一定要给你们的老板投一票。

窥一斑而见全豹。这家企业的“福利”集资,只是地产全行业“钱紧”的极端代表之一。

事实上,自去年以来,房地产行业融资渠道日益狭窄,至今年五月以来,市场上频传多家房企发债中止,甚至不乏知名房企。

据公开报道,5月24日,重庆龙湖企业拓展的一笔80亿元公募显示为“中止”,随后公司修改了申报材料,重走流程,拟募集的金额从80亿元调整为50亿元;5月25日,花样年集团拟发行的50亿元住房租赁50亿元私募债戛然中止;三天之后,碧桂园2016年拟发行的200亿元公司债在几经反复之后,再度中止;5月29日,富力非公开发行2018年住房租赁专项公司债券也遭遇“中止”,这笔债券发行额度为60亿元。

更要命的是紧张情绪开始蔓延。有报道称,排名50开外的房地产企业已经不在大型银行开发贷的名单之中,部分银行甚至将合作范围缩小到20强房企。

抛开房企发债接连遭遇“中止”的技术原因,一个不可回避的事实是:那些高负债、高杠杆的房企的日子,真的不好过了。

日子不好过,可终归还是要过。

至于过法,各家房企拿出的手段各异,可万变不离其宗——高周转,依然是终极利器。

所谓高周转,通俗解释就是房地产企业拿地后,从设计、报建、平整、运营,再到施工、开盘、网签等程序高速完成,尽一切可能缩短项目周期,进而加快资金周转。

众所周知,碧桂园是房地产高周转模式的代表和典范。这家高周转宗师最近的表现,可谓不遗余力,做到极致。

今年4月上旬,碧桂园连续下发三份文件力促高周转速度,“任何部门都要围绕高周转,为高周转让路。”文件显示,“设计院接到营销户型配置及设计要求后,当天内通宵出图”。

设计员如何通宵出图?据媒体报道,杨国强自认为经得起测算,一幅广泛流传的杨国强内部指示截图显示,一个优秀的规划设计师年薪为36万元每年,每月3万元,10天1万。如果下午下班后接到设计要求,找5人通宵做出来,连续两天假补休,也是5人×2天=1人10天,即付出一万元的设计工资而已。

坊间戏言:按此逻辑,500个女人同时怀孕,就可以在一天内把孩子生出来了。这样的要求无疑是以牺牲设计员的健康为代价,因此遭到设计员的强烈反弹。

不过,换个角度,相信碧桂园的高层们不会不明白人不是机器,不能以简单的算术题来衡量人的血肉之躯。可这种方法以内部文件的形式被爆出来,也可推断高周转也让碧桂园本身不堪重负。

其实,不管是碧桂园的通宵出图,还是中梁地产的“要么交业绩,要么交尸体”,还是以部分房企为代表的发文取消休息日,房地产企业的如此种种,本质都是让钱滚动得更快,让每一分钱的价值都被榨干吃净,新钱还旧债,这边刚割下稻子,那边就等米下锅了,根本不能停下来,也停不下来。

对于资金的渴求,至少很长一段时间内,房地产企业的态度就是:别停,我要。(来源:财经天下周刊)

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