“两会”报告120字定调2022楼市:刚需改需大胆买房

120字，除了“三稳”，继续“房住不炒”，还有“因城施策”。似乎今年全国“两会”政府工作报告，关于房地产的内容似乎没有“新闻”。当行业回归常态，没有新闻，才是“较好的新闻”。缓水静渊。平静的水面下，潜藏2022楼市的运行逻辑。看完这篇文章后，有“合理买房”需求的刚需和改需，可以大胆出手了。

今年政府工作报告，有关房地产的表述只有120字：继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

图 | 今年政府工作报告对房地产的描述

感觉，这是老调重弹。话虽一样，背景不同，意义也有变化。“房住不炒”依然是底线。从2016年提出开始，连续6年，这个定位就没有变过。“房住不炒”继续大旗飘扬，意味着炒房客和投机性资金必须彻底离场。银保监会主席郭树清在3月2日表示：我国房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转。一年前，郭主席的表态是：房地产是金融体系较大的“灰犀牛”。一年时间，“三道红线”像三把锤子，把房地产疯狂的公牛们给骟了。

图 | 历年政府工作报告对房地产定调（来源：子木聊房）

今年的“房住不炒”，意味着楼市赢得一个难得的天晴日朗、风平沙净的整体环境。换个思路解题。如果市场涌动的是炒房客和投机性资金，还有“合理需求”刚需和改需的份吗？

“三稳”目标不变。依然要“稳地价、稳房价、稳预期”，这与去年底中央经济工作会议“稳字当头、稳中求进”的工作总基调基本一致。都知道“三稳”是目的。如何稳？要看手段？谁来稳，要看主体。主体有两个，地方政府还有国企央企体系。这里重点说国企体系。大V君了解到，广西一些国有房地产企业，未来只能自己开发，不能与高周转的民企合作。而很多地方政府因为公共设施建设，如何补偿“修路”国企？多拿几块地呗！今年，是国企拿地的狂欢年。不想拿也得拿。这是任务。一些资金雄厚，信誉良好的央企，也得到了银行大笔的授信。注意，资金只能用于盘整“优质资产”，不能拿地。这意味着，今年的国企和央企掌握着“拆雷”资金。这意味着，今年房地产上下游都要跟国企、央企玩。当然，国企央企也有良莠不齐的。买房，要看品质、责任、情怀、担当。如果更好一点的国企，还讲究建筑美学和服务品质。

图｜2月28日北投时代售楼部人气满满保障+市场两条线协同发展。继2018年全国两会后，再次强调“租购并举”。而“加快发展长租房市场”的提法，预计接下来将出台更多土地、金融等支持租赁市场化发展的政策。2022年GDP增速目标5.5%左右，这在世界范围来说是很高的。这就是预期，这就是较大的稳预期。可是今年国际环境风云诡谲，国内经济大环境更要稳定。房地产依旧是支柱产业，这已成共识。这也意味着，楼市整体环境是“中性偏宽松”。一直让人人心惶惶的“房地产税”今年没有提及。一叶，知春。

当然，房地产税虽“迟”，但必“到”。

大V君注意到，今年的工作报告再次重提了“因城施策”，促进房地产业良性循环和健康发展。你得读懂中文词语的博大精深。“因城施策”是一面双刃剑。房价过快上涨的时候，大刀削去“苗头”。房价下跌影响经济影响稳定怎么办？化刀为犁，凿岩引流。没有给你说一个“松”字，但在游戏规则范围内，你看着办。今年前两个月，已有至少40个城市出台楼市宽松政策，包括公积金政策调整、信贷宽松、吸引人才补贴购房、减免补贴契税等。

图 | 今年来全国40多城出台楼市宽松政策例如近日，广西南宁、广东中山、山西晋中、湖北宜昌、四川自贡等多地先后出台发布公积金新政，明确放宽公积金申请发放政策，包括降低二套房首付比例、提高贷款额度等。还有像赣州等城市，直接降首付，首套房贷降低到20%，二套在非限购区域首付30%，在限购区域首付50%。相比而言，降首付比例对需求端的影响更为直接，除了直接调节首套房、二套房首付比例，还包括对首套房、二套住房的认定标准的变化。目前除京沪深这三个城市，楼市政策依然非常严厉外，其他的区域，或多或少都有些放松，就连广州和苏州这样的城市都已经大幅下调了贷款利率。请注意，这是“边际宽松”并非根本性变化，都是“带枷锁”的舞蹈。有关房地产的金融政策和货币政策，最终看央妈。

今年房地产最有想象空间是“满足合理住房需求”。如何才叫合理？用什么手段满足？可操作空间和手段都很大。地方政府用得好，是真本事。可观察到的事实，南宁的房地产信贷环境进一步宽松。除了公积金政策调整，南宁多家银行还放松首付款和流水的审查，部分银行的房贷利率也降了！

图｜网传消息截图，经核实确实有银行放宽审核首套房利率都在6%以下，多家二套房利率保持在6%左右，广发更是降至5.95%。工行某支行的个贷客户经理更是表示，目前该行的首套、二套房贷利率，均为近3年的较低点。2022年，还有更多“合理住房”需求被规划产生。城市更新是重头戏。华润置地与轨道交通合作的5600亩“五一路项目”，应该会得到大力推进。

图｜华润五一路旧改大致范围南宁火车站改造也有新设计方案流出。尽管没有官方消息，但这也是大势所趋。此外，还有鸡村，还有建政路的旧改大项目……感觉南宁市老城区都值得“更新一遍”。轨道交通，会得到推进。围绕地铁6号线、机场线和武鸣线，可以有更多TOD项目出现。这可能有点遥远。但南宁市区内屯里、新营房、2号线延长线轨道小镇项目有可能得到大力推进。据了解，新村停车场轨道交通上盖物业，会有利好发生。更多剧透，就不方便了。提振“合理住房需求”，文旅地产哪能缺席。华侨城从“西部”神奇转移到“东部”，还有牛湾文化旅游岛也剪彩动工了。据说明年“五一”，就可以上岛逛街。

图｜青秀华侨城效果图

图｜牛湾文化旅游岛开工现场还有一大变数，南宁的“人才房”、“安置房”供应增加。谁是人才呢？谁需要安置呢？这对楼市整体供需和价格有何影响？点到即止吧。“满足合理住房需求”，是一句很有效果的“经文”，但不要念歪了。 

写在最后过去的一年房地产金融领域“拆雷”成功，投资客离场了，更适合有需求的购房者从容买房。有合理购房需求的刚需和改需，更应该大胆买房。整体环境和政策都偏宽松。楼市几乎每五年一个调控周期。这个周期，别辜负了。买房买哪里？浓眉大眼的国企央企站最前面，你可以好中挑好，还可以挑选有情怀和美学，有责任和担当的。当然，资金和信誉良好，身板硬朗的民企也不错。有时候，民企更能做出“小而美”的精致作品。“合理需求”下，南宁城市的饼会铺得很大。如何选？多余的话不说，就选城市中心或区域中心的。中心，才有“馅”。