碧桂园伪造公章办预售证引爆业内 总裁莫斌火速赶往南宁

碧桂园公司员工私刻公章，为项目办理“预售许可证”一事，轰动业内。

据知情人士透露，碧桂园集团总裁莫斌正火速赶往南宁，处理旗下南宁天玺湾项目私刻公章办理“预售许可证”一事。

该人士表示，私刻公章办理“预售许可证”这么大的事，不可能是一两个员工可以做到的。莫斌前往南宁正是调查和处理此事，具体情况将尽快对外公布。

5月4日，广西南宁市五象新区规划建设局发布通报称，碧桂园公司伪造该局公章及科室负责人签名，持伪造现场进度核验表在市住房局违规办理天玺湾项目4#-7#、9#楼商品房预售证。

南宁规建局称对碧桂园公司伪造公章及签名一事进行了报警处理，并将碧桂园公司列入黑名单，停办该公司在该局的一切审批手续，并要求各科室认真执行，还要求各科室认真清查各自责任前期审批及备案流程等手续办理情况，核查是否还存在其他伪造公章等违规行为，并在今后工作中定期自查。

5月4日下午，五象新区管委会规划建设局对碧桂园违规事件进行回应称：今日，发现我局内部通报《关于碧桂园伪造我局公章违规办理商品房预售情况的通报》在网上流传。经核实，文中涉及事项目前南宁市公安局良庆分局正在调查处理。

5月4日，碧桂园迅速发布《情况说明》，回应称，4月22日，我司天玺湾项目在未达到预售条件的情况下，项目开发部两名新进员工在未向领导汇报的情况下，私自虚报了上述五栋楼的《商品房预售许可实地查看表》，违规办理了《商品房预售许可证》。

碧桂园表示，目前，公司已对该两名员工进行了严厉教育，该两名员工已向当地派出所和有关政府部门自首，如实交代有关情况，等待有关部门的处理。

碧桂园称，此事虽因员工个人行为导致，但公司对此负有监管不到位的责任，由此给政府和业主造成不便甚至损失，公司深表歉意，并积极配合政府彻查此事，并郑重承诺对此事负责到底。同时，在保证质量的前提下，将加快施工进度，确保尽快达到办理预售许可证的形象进度，依法依规重新办理《商品房预售许可证》。

从上述《情况说明》可见，碧桂园并未明确说明是否有私刻公章一事。

5月5日上午，天玺湾项目一工作人员赵某某发朋友圈称，公司为保全自己的利益把责任推卸给了新员工。截图所示赵姓人员是否是涉事赵姓员工，或内容是否属实，《房地产决策参考》未获证实。

就碧桂园伪造公章一事，《房地产决策参考》咨询相关律师。

律师称，据《中华人民共和国刑法》第二百八十条：伪造、变造、买卖或者盗窃、抢夺、毁灭国家机关的公文、证件、印章的，处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利；情节严重的，处三年以上十年以下有期徒刑。伪造公司、企业、事业单位、人民团体的印章的，处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利。

据前述知情人士透露，公安机关和行政部门两方面都已经展开调查，开发商无论是伪造还是买卖国家公文公章，均涉嫌刑事犯罪。

一旦公安部门确认其触犯刑法，行政部门会将调查结果移交给公安。由于开发商提交虚假材料骗取国家机关获得预售许可证，因此，该知情人士认为，撤销预售许可证或成定局。

碧桂园天玺湾项目位于五象新区。2015年7月24日，碧桂园集团以445万元/亩的价格拿下该项目地块，总价45607.9738万元，楼面地价2300元/㎡。

今年4月24日，项目在南宁会展中心开盘，销售6亿元。

业内人士评价认为，作为碧桂园在南宁的排名前列项目，天玺湾竟不惜以违法手段来取得预售证强行入市，这在整个房地产行业都是十分罕见的行为，说明项目面临着急需入市销售的强大压力。

该人士认为，南宁天玺湾项目违规操作，与近年来碧桂园集团推出的将项目收益以及回款与项目管理层、员工收入直接挂钩的激励制度密切相关，项目迫于“压力”不惜铤而走险。

碧桂园高薪酬，在房地产行业有口皆碑。但是，在2014年登上高峰后，2015年开始回落。年报显示，2015年，碧桂园的薪酬总额为77.4亿元，相比2014年的121.58亿元骤降36.3%。截至2015年12月31日，碧桂园集团共雇佣68150名全职员工，相比2014年增加3281人。计算可知，2015年碧桂园人均薪酬为113573元，相比2014年的187424元下降39.4%。

此外，碧桂园的高负债也一直为人所诟病。

年报显示，2015年碧桂园实现合同销售金额约人民币1401.6亿元，合同销售面积约2153万平方米，分别同比增长7.1%和10.7%。然而，年报同样也显示，2015年碧桂园的毛利、净利虽然有所增长，但其毛利率却出现了下滑的趋势：2015年碧桂园毛利率只有20.2%，同比去年的26%下滑了6个百分点。

国泰君安（国际）发布研报称，由于碧桂园缺乏有效的去库存措施，公司的土地储备补充很有可能使得其资产负债表变弱，净资产负债率估计在2016-2018年增加到80%以上，且去库存压力仍将会存在。

招商证券（香港）预测碧桂园2016年底止的总负债将达到1092亿元人民币；净负债比率将由2015年6月底止的60%上升至2015/2016年底止的 80%/106%。

标准普尔评级服务机构在今年3月称，将碧桂园的长期企业信用评级由“BB+”下调至“BB”，碧桂园未到期的优先无抵押票据的债务评级由“BB+”下调至“BB”，碧桂园及其票据的大中华区信用体系长期评级由“cnBBB+”下调至“cnBBB-”。

标准普尔信用分析师黄仁斌表示：“我们下调碧桂园评级的原因是其利润率和财务杠杆恶化。2015年该公司利润率的下降幅度超过我们预期，而且激进的土地收购导致财务杠杆显著上升。我们认为，由于碧桂园将继续激进收购土地以支持较高的可出售资源，因此其财务杠杆不会复苏至我们此前预期的水平。”

至于新员工究竟是罪魁祸首，还是替罪羊，还有待下一步核实。

前述律师向《房地产决策参考》表示，如何认定单位犯罪与个人犯罪，主要从以下几个方面进行区分：

1、是否为了单位的利益，是否由单位的决策机构决定。单位决策机构产生单位意志，指挥单位行为的实施，任何单位成员在单位业务活动中依据决策机构的决定实施的行为，应视为单位行为。单位犯罪所具有的特定程序性，即符合单位决策程序，是它与自然人盗用单位名义或擅自以单位名义进行的犯罪相区别的重要特征。因而，单位内部成员未经单位决策机构批准、同意或认可而实施的犯罪行为，一般只能认定为自然人犯罪。

同时按照决策机构的决定实施的行为必须为了单位的利益。单位犯罪中，犯罪后的违法所得通常归单位所有，即因犯罪行为所产生的非法收益，受益对象是本单位或者本单位的多数员工；而自然人犯罪中，犯罪后的违法所得多半为自然人个人所有。如果不是为了单位利益，而是为了谋取个人利益，那么这种情况不应按照单位犯罪处理。比如《刑法》第三百九十三条规定在单位行贿罪中，因行贿取得的违法犯罪所得归个人所有时，依照刑法第三百八十九条关于行贿罪的相关规定定罪处罚。

2、是否是以单位的名义。行为以单位的名义实施是认定单位犯罪的重要因素之一，但是并非所有以单位名义实施的犯罪都是单位犯罪。1999年较高人民法院《关于审理单位犯罪案件具体应用法律有关问题的解释》规定：“盗用单位名义实施犯罪，违法所得由实施犯罪的个人私分的，依照刑法有关自然人犯罪的规定定罪处罚”。所以，打着单位的幌子，利用单位名义，为个人谋取利益的不法行为，当然不能认定为单位犯罪。

3、行为是否在单位成员的职务活动范围内，或者与单位的业务活动相关。单位只对其在业务范围内或与业务相关的活动范围内的行为负责。如果行为与单位业务没有任何关系，则不应让单位承担刑事责任。当然，单位的行为不拘于在登记机关核准的经营范围之内，也可以超出登记的经营范围，只要是与单位的业务活动相关或者说与单位的人格相关，也可以视为是单位的行为。但如果与单位的业务活动并无实质的关联，则一般不应视为单位行为。

关于碧桂园伪造公章一事的进展，《房地产决策参考》将持续关注。