超级大盘的操作模式,来说说中天·未来方舟

最近南宁有一个很火的楼盘，很多读者过来各种提问。这个盘就是位于南宁兴宁区昆仑大道上的绿地城。曾经我一度以为现在的绿地·西城国际花都会叫绿地城，最后没想到，绿地城被放在了三塘。作为前“宇宙排名前列房企”Green Land的全新超级大盘，绿地城理应值得人们期待。那么大部分人来问我绿地城的问题，统一可以归为一类问题，就是：“绿地城值得买吗？”而这个问题就很有意思，是可以慢慢琢磨的。要想弄明白绿地城值不值得买，你就得了解一个在中国堪称神盘的项目。

没错，我想说的楼盘是中天·未来方舟！这个项目可以说是长期霸占中国房地产单盘项目销售金额榜TOP10位置的超级神盘。而且你要注意了，是销售金额榜并不是销售面积榜，这也就意味着，一线城市和旅游城市的项目会非常有优势，因为一线城市和旅游城市的项目房价高，总价贵。2017年前11月的排行榜上，我们可以很清楚地看到，排名前10的单盘里，90%的项目均来自一线城市（周边）或者旅游城市。少有的例外，就是来自于弱二线城市贵阳的超级大盘中天·未来方舟。中天·未来方舟在弱二线城市贵阳，卖了将近120个亿的销售额。北上深这样的城市一套房，可以在贵阳买三套。这也就意味着，中天·未来方舟至少需要3:1的销售量，才有可能达到这个销售额。

我曾经一直很奇怪，因为南宁的嘉和城同样也和中天·未来方舟一样是超级大盘，并且在南宁也同样是期期卖爆，一年能卖60多个亿。那么到底超级大盘是有什么样的魔力，能够吸引那么多的人去买呢？这一次有机会实地感受中天·未来方舟，我才理解了超级大盘的操作逻辑。

在了解中天·未来方舟之前，你先得了解中天城投这家公司。很多人会把贵州中天与广西荣和、云南俊发、河南建业相比较，认为这是一家区域级霸主房企。然而实际上却不是这样的，曾经我排名前列次听到中天城投这个名字的时候，我以为这是一家ZF的平台公司，毕竟只有ZF的平台公司才会用“XX城投”这样的名字。但是中天城投并不是ZF的平台公司，不过它做的事情就和ZF的平台公司一样。它承担着贵阳的城市建设和开发，城市更新等重任，是贵州少有的上市房企。毫不夸张地说，整个贵阳市有1/3是中天打造的。这种恐怖的市场占有率，比起彰泰在桂林的占有率还要夸张。毕竟彰泰在桂林只是建房子，而中天不仅仅是造房子，而是渗透在贵阳城市生活的点点滴滴当中。

所以当我排名前列次看到中天·未来方舟的时候，我几乎是震惊了。举目四望，凡是能看得到的房子，全是中天·未来方舟。这种感觉，就仿佛置身于中天城投自己打造的城市之中。整个项目，不仅仅规划有住宅类型的高层、别墅、洋房，更规划有金融中心、商业街、游乐场、旅游景观区、森林公园等等。这种规划业态，相当于自己造一座卫星城。

项目占地1.5W亩，其中能够建设开发的有5600多亩，剩下的全部用来作公共和绿化用地。这是一种什么概念呢？大概就是，先造一座大型森林公园，让自己的项目紧挨公园，接着再沿水系规划建筑集群，把道路和桥梁全部修好，整体的大配套就变得非常优质了。有了大配套之后，再把BRT和地铁引入，完善学校、医院、商业街等生活配套，这样的楼盘就具备了一座城市，所有该具备的功能，这就是一个小城市。中天·未来方舟规划入住人口是17W人，从规划户数和规划人口，你大概就能猜出中天·未来方舟所针对的就是年轻的刚需客户。这里非常适合，那些刚结婚的新婚夫妇和刚有孩子的年轻人。

而对于贵阳的刚需来说，中天·未来方舟满足了人们日常生活所需的所有。宽阔的道路比起老城区窄小拥堵的交通来说，这里的交通状况是贵阳少有的不堵车的地方。此外，中天·未来方舟自身的大配套，无论是学校、超市、医院这些，都完备齐全，包括年轻人喜欢的影院、游乐场、公园、商业街。庞大的人口带来了吸附效应，让这里实际居住人口，我觉得能有20~30W。

但你很难想象，这个项目在当年也并非是一个优质的项目。其中一个比较大的硬伤就是距离主城区较远，距离市区直线距离大约2~3km，但是隔着几座山。而各位得知道“看山跑死马”，隔着几座山，那实际距离主城区至少也得有5~6km了。在当时来看，这里位置较为偏僻，基础配套设施较差。在中天开发前，这一片区域是一片荒郊野岭，荒无人烟的区域，周围不是山就是田，人们的接受程度不高。所以在当时这里的房价很便宜，而房价便宜自然就能吸引刚需人群，所有的城郊大盘都是这样起来的。

很多广西的老铁们，很容易就想到一个广西神盘的影子，那个楼盘叫嘉和城。那么嘉和城最开始的初心是打造一个以文旅产业为依托，度假养生型小镇，这从嘉和城的业态规划上就很明显的看出来了。与嘉和城相比，中天·未来方舟还规划有大体量的商业和写字楼，也就是说，中天·未来方舟业态更为全面，它不仅仅只承担居住和旅游服务功能，它甚至要自己打造CBD商务区。这个不仅风险要比南宁的嘉和城大得多，对于开发者的实力更是一个巨大考验。

当然相对的，风险越大，投资收益也就越高。这类综合型超级项目一旦成型，大体量的商业和文旅可以快速地推动土地溢价，释放土地红利。在这一点上，纯文旅型项目是不如商务综合型项目的。这一点在房价的表现上，感受尤为明显。中天·未来方舟在2013年的时候，房价不过3字头，如今已经飙升至9字头的毛坯房价，短短5年时间翻了3倍，这个速度远非嘉和城可以相比的。

那么，再来说说为何拿地佬们都偏爱于拿大体量的大盘吧，尤其是实力越强的房企，往往更喜欢拿大盘。原因无非有那么几个：1.大盘的开发周期长，土地可以慢慢升值溢价，利润高；2.大盘可以发挥的余地大，能规划设计出更为优秀的产品；3.大盘可以带动城市发展，扩大品牌影响力；4.大盘的资金流可以灵活流动，配资更为灵活。

以中天·未来方舟为例，这样的大盘，房企们是不可能一口气全部拿下来的， 肯定是采用分期出让形式。前期由于土地荒凉，配套缺乏，地价低，房价自然也低。而这个时候，房企们往往采用成本价销售策略，不求赚钱只求回本，这部分的销售回款主要用于支付银行贷款和下一笔拿地资金。剩余的资金则用来改善配套设施，待项目入住人口越来越多，那么自然就需要生产和消费，土地的升值速度会加快。接着第二期，第三期，第四期……每一期的价格都比前一期升高，那是因为项目越来越成熟，土地带来的增值自然会让房价越来越高，房企们赚的主要是土地溢价。而当房企们的开发节奏起来后，资金压力就变小了，这就是大家俗称的“滚动式开发”。

然而，大盘造城的模式对于开发商来说是好事， 但对于ZF来说却是一件需要深思熟虑的事。因为，城市里的土地有限，ZF的主要收入来源就是卖地，其次是税收。大面积的土地出让，价格是很低的。假如一次性把土地都卖完了，以后ZF就失去了重大的经济来源，那后续的配套也就没钱改善了。而ZF需要后续的税收作为卖完土地后的良性循环，则必然需要引进产业。故而，现在的大盘多数都是打着产业地产的名义进行开发。无论你是做旅游也还是工业园区，有了产业的支持才能保证ZF有后续收入，ZF才会把大地块卖给你。不过，很多的房企往往打着产业地产的名义，先开发住宅，把住宅卖完之后，随便做点产业应付ZF。往往最后产业做不起来，给ZF说一句“打造产业难度大”又把问题丢回给ZF。这就让ZF感受到了欺骗，这不是废话嘛，正是知道产业难度大，所以ZF才希望房企能提振产业。毕竟地卖了，产业没做起来，未来的后续收入就没了，ZF的损失就贼大。故而，现在ZF也学精了，不可能再让你轻易勾掉大地块开发了。

最后，再来说一下为什么会有那么多人去买超级大盘，甚至越往后开发，买的人越多。因为大盘往往房价会低于同区域其他小楼盘，而配套要优于同区域其他的楼盘。小楼盘的配套很依赖于市政，大楼盘却可以自己打造配套。一旦配套落地，大楼盘的舒适度将完爆小楼盘。无论从自住还是投资角度，选择大楼盘都不会吃亏的。并且，越早买的人，未来的收益就越大。理由就是前期，房企要让利回本，加速资金回笼，必然价格便宜。随着各项配套的完善，大盘所拥有的后期爆发力强，土地升值潜力明显。尤其是当人口填入，人口红利必然会带动大盘的产业发展。

只有一种情况的下的大盘请谨慎购买，那就是拿了一块地价非常昂贵，并且周边仍然有大量廉价土地的项目，这样的项目，等于已经透支了未来的升值潜力，未来价格将处于长期横盘期，对于投资型购房者来说，根本享受不到土地红利，那拿着这笔钱不如去买银行理财。对于自住型购房者来说，高昂的还贷压力将降低自己的生活成本。这样会产生滚雪球的效应，楼盘的商业也很难做起来，并且会恶性循环，最终把开发的房企拖垮。

最后，中天·未来方舟的成功仅仅只是个例，不具有普遍性。它有着很多特殊的原因在里面，但给了各位一个重要的参考依据，买大盘就要趁早。否则，就去买已经相对配套成熟的小盘。