又一浙系房企首进南宁!有些“陌生”但并不简单

近日，南宁地产朋友圈传来一则喜讯，浙系房企“宋都”首进广西、落子首府南宁！其拿地并非招拍挂形式，而是“曲线拿地”股权收购。这也是继金诺房产、’复兴建设集团、海华集团、绿城管理、中梁地产（计划中）后，又一家浙系品牌房企进军广西南宁房地产市场。对于广西本土购房者来说，这家房企或许还比较陌生，下面，克而瑞分析师从房企、项目、市场三方面，给你一一探析。

【01】浙系房企“宋都”，杭州最早“老十八家”之一，华东品牌房企10强！

　　2018年4月26日，宋都基业投资股份有限公司 （ “宋都股份”旗下上市公司）发布的《宋都基业投资股份有限公司关于全资子公司受让股权暨对外投资的公告》中披露了：通过受让股权方式进行对外投资以人民币约2.05亿元，收购了南宁市浙创投资有限公司的南宁市西乡塘区雅际片区一期旧城区改建项目的开发与经营80%股权。另外，将择机选择是否收购目标公司另外20%股权。本次股权交易的基准日为 2018年2月28日。

　　2018年4月28日，杭州宋都房地产集团有限公司官微“宋都集团”推文《拓疆八桂，落子邕城——品质宋都匠启大西南》，宣布了公司首进西南，并提及了不同城市间的开发理念，“不会简单地照搬之前在其他城市的产品，而是根据南宁客户的需求量身打造”。宋都南宁项目将延续专业匠造产品、注重产品细节，满足改善型人群对于品质的渴求。“未来宋都将以南宁为中心，逐步进驻西南其他城市；争取在较短的时间内实现多点开花，多区域布局，逐步树立品牌标杆，打造特色项目”。

图片来源：宋都集团官微推文文章

　　试问，看本文前你能点出几家浙江的房企呢？“宋都”是一家怎样的房企？

　　银亿股份、绿城中国、滨江集团、祥生地产集团、中梁地产集团、金诺房产、复兴建设集团、海华集团……它们都是来自浙江。进驻广西南宁房地产市场最早一批的浙系房当属：金诺房产（2001年左右）、复兴建设集团（2004年）、海华集团（2008年）。近年新晋的有绿城中国（2015年）、中梁地产（已成立广西区域公司，计划在广西多个城市布局）、宋都股份（2018年）等。

　　相关资料显示，“宋都” 总部坐落于杭州钱江新城CBD核心区域。公司起源1979年，前身为江干区住宅统建办公室；1984年更名为杭州江干区房屋建设开发公司；1995年，杭州宋都房地产有限公司成立，并被国家建设部核准为一级房地产开发企业；宋都股份是杭州市场排名前列批房地产企业之一（一共有18家房产开发商参加了1989年杭州市第二届房产交易大会，后来被称为“老十八家”）；2000年，成立杭州宋都房地产集团有限公司……目前“宋都”业务横跨浙江、江苏、安徽、广西等四省七地，累计开发量逾两千万平方米，是浙江省知名的房地产开发企业之一。产品线涵盖多元化物业类类型，从普通公寓到高端别墅，从毛坯住宅到精装修房，从住宅、复合商业到旅游地产。连续十年荣获“中国房地产百强企业——百强之星”称号，连续三年荣获“中国华东房地产公司品牌价值TOP10”称号。

分析师点评：

　　南宁是广西壮族自治区首府、北部湾城市群核心城市、海上丝绸之路有机衔接的重要门户城市，逐渐成为各派系房企全国性战略布局的考虑重点城市之一，开疆拓土及深耕区域的核心驻扎点。每个派系房企都有好几个“领头羊”，要想大伙耳熟能详、全国知名，就要有目标地全国性区域布局战略。每个城市（区域）排名前列项目从前期调研到土地获取，从项目开发销售、后期服务等不同阶段，都是机遇和挑战并存；消除当地市场对其的“陌生”、打响项目品牌口碑都是考验真功夫，玩不了虚的。

　　作为浙系房企老字号之一、浙江省较大的房地产开发企业之一、华东房企品牌房企10强，“宋都”低调务实，十分注重产品品质的打造；浙系房企开发项目的“共同点”，偏爱打造中高端品质住宅项目，售价普遍在区域板块房价较高位。

【02】广西首盘 “南宁雅际项目”，西乡塘区新阳龙腾板块，老城区成熟配套、毗邻邕江！

　　宋都布局广西排名前列项目为 “南宁雅际项目” ，该项目为南宁市西乡塘区旧城雅际片区旧城改造项目，南宁市浙创投资有限公司于2013年1月获得土地熟化人资格（“南宁浙创”的母公司为杭州复兴建设集团）。该项目总占地61.84亩，土地分为四期开发，目前一期地块开发了3栋商住高层已封顶并交付使用（2014年6月通过招拍挂成交，此前案名“春江花月”，占地约17.352亩）；二期地块在建（2017年3月通过招拍挂成交，此前案名“春江海岸”，占地约10.513亩），三期地块（占地约6.7155亩）、四期地块（13.9665亩）有待土地熟化后的土地招拍挂阶段竞拍（时间待定），由具备资格的土地熟化人竞买。可见，宋都将开发的“南宁雅际项目”产品，先是项目二期用地（占地约10亩），打造一线江景房。

杭州宋都·江宸府效果图

　　“南宁雅际项目”二期用地（地块编号GC2017-005），位于西乡塘区江北大道以北，雅际路东侧，于2017年3月22日通过一级土地市场（招拍挂）底价成交，成交单价845万元/亩，成交总价8883.8822万元（折合0.89亿元），成交楼面地价2535元/平米（当时还没有“两限一竞”）。该地块规划指标显示，容积率＞4.0且≤5.0，建筑密度＞20%且≤35%，绿地率≥30%，特定地区限高≤100米。计容建筑面积中不同性质建筑面积比例的控制要求：商业（批发零售）≤10%，其余为住宅（城镇住宅）。建筑主体外观设置夜景工程，并要求该夜景工程与建筑主体同步设计、同步审批，同步施工。

“南宁雅际项目”二期用地（地块编号GC2017-005）地块位置示意图

　　从地图上看，项目地段和资源都相当优越。其毗邻朝阳商圈，周边配套成熟，附近有秀田小学（在建）、沃尔玛、边阳菜市等配套。地块周边在售项目不多。距离该地块周边楼盘有融创•融公馆（后续新组团待亮相）、奥园•永和府（在售，待推新）、天健城（在售，待推新）、瀚林新城（已交付）、同标·雅里人家（已交付）等。

“南宁雅际项目”二期用地及周边商住小区的位置示意图

　　目前，融创•融公馆、奥园•永和府、天健城的商品住宅含精装的成交均价基本在10000元/㎡左右（注：天健城首批次房源为毛坯交付，均价“8”字头；此后开盘的房源均为精装交付）。新阳龙腾板块在售或待售商品房项目里，宋都“南宁雅际项目”临江和近主干道江北大道更具竞争力。

　由于项目二期地块占地不大，推测或最多可建楼栋仅2栋，总房源数量也不会太多。宋都“南宁雅际项目”正式亮相有待官方发布，目前暂无信息，易居（中国）企业集团·克而瑞将继续关注，将在“南宁微楼市”后续推文。

分析师点评：

　　对于宋都广西首盘——南宁雅际项目（位于西乡塘区雅际路与江北大道交汇），地处老城区新阳龙腾板块，毗邻邕江，朝阳商圈辐射，一站式都市生活都是亮点；而老城区成熟配套的同时，原有支路路网或许不能满足日渐饱和的住户，以及原规划部分居住区人口密度或过大，亟需改造，这也是老城区旧城改造过程中的需要面对的，外部市政配套建设涉及相关部门，开发商并不能左右。

　　宋都将带给广西市场、南宁市民怎样的1号作品，有待面纱揭晓，我们拭目以待。

【03】招拍挂与收并购、合作开发成常态！各派系房企逐鹿八桂大地！同区域板块竞争愈加激烈！

　　房企获取土地方式有多种，最为常见的是一级土地市场的招拍挂（我们常提到的经营用地“土拍”），前些年土地市场没有什么政策，攀比地价成为一时风潮，参与招拍挂的房企竞拍愈加激烈，地价也跟着“被拍高”；近年来随着房地产市场相关政策收紧、调控加码，“多限”趋势下，地价、房价均被设“限”门槛，房企的拿地成本、开发成本、利润控制等方面也跟着在变，特别是个别高地价项目会遇到“有价无市”，销售周期被拉长，或者开发周期“延后”等影响。

　　近年，通过收并购、合作开发的项目日渐增多，各有所需、多方共赢；转让方将加快周转，分散风险，又盘活存量，促进资金流动公司、快速回笼资金，提高净利润，进一步降低资产负债率；受让方或将减少拿地成本，更快获取新项目、布局新晋城市区域板块。放眼广西南宁市场，华润、万科、绿地、保利、碧桂园、融创、阳光城、大唐、新希望、彰泰等品牌房企是其中的佼佼者。

　　随着中国—东盟博览会永久举办地定址广西南宁、北部湾城市群发展规划推进、多项国际赛事在广西首府南宁举办等城市名片的传播，越来越多的品牌企业关注广西市场，争相进驻；房地产市场方面，南宁、柳州、桂林、玉林、北海是近年品牌房企高集中度较高的5个城市。京津、川渝、（上）海派、浙系、闽系、粤系、港系、外资企业纷纷抢滩八桂大地，广西本土桂系房企与区外派系房企的竞争和合作并存。获取土地、储备项目的方式趋向多元化、多渠道竞争，一级土地市场招拍挂，与二级土地市场收并购、合作开发将成常态。

　　在同区域板块竞争，是“单打独斗”，还是“三个好汉一个帮”，购房者偏爱“独一份”，还是青睐“抱团”，你也是“参与者”之一，有待时间和市场给出答案。

　　对于近年来国内房企或房企开发项目股权转让激增趋势，曾有业内人士分析指出，随着调控政策的逐步收紧，一些不具实力的中小开发商只能通过卖地、卖项目等方式来自救，或剥离现有“累赘过多”的房地产业务，有的甚至退出房地产市场，行业将迎来新一轮洗牌。

分析师点评：

　　广西房地产市场愈加欣欣向荣，百家争鸣,百花齐放！竞争与机遇并存，新一轮房企洗牌正在进行。对此 “焉知祸福”，不可一概论之。就购房者而言，不论哪个楼盘项目，项目开发商的“家底”和近来状况，购房者应该主动去了解，毕竟开发商的资金实力、产品、服务、品牌口碑等，将直接影响未来业主入住后的生活，这都是购房者看房时、买房前不可忽略的重要关注点。