178㎡层院得529㎡空间!最炫户型,南宁人看了都想换房?

当楼市遇上凡尔赛文学，策划狗都被秒爆。列几条与诸君共赏：

双十一买的房子还挺宽敞，不过我还是喜欢小空间有安全感。

难过的时候就能在巴黎哭，在纽约哭，而不是像现在这样在北京我大平层的家里空荡荡地哭。

今天好难啊，拿错了另外一栋别墅的钥匙，被困在门口一个小时。

大V君精研凡尔赛文学后，终于明白“我走过最长最远的路，就是你的套路。”

套路中长大的大V君，对很多楼市新概念习惯会心一笑。

例如，所谓的“墅质洋房”，其实是12～16层的小高层；“3000精装标准”，够良心的可能只有1500；“国风大宅”把售楼部展示区装得很古典，社区、房子跟国风没半毛钱关系。

上周，南宁楼市出现一个叫“层院”的新品。不就是个新概念嘛，有啥不一样？后来粉丝提醒，据说178㎡平层院可得529㎡空间。大V君顿时来兴趣。

一层院子一层洋房还有一层楼中楼，这个“新品”很讨巧，把好听的概念装一起就是“创新”？好吃的都夹在一起，你是“肉夹馍”、“三文治”还是“汉堡包”？

不看广告看疗效，不看概念看实效。大V君决定去看看这是不是楼市“凡尔赛”。

一套层院

院子洋房楼中楼都有了？

大V君从五象绿地中心出发，驾车只需15分钟就到中南十洲。五象其实并不大，而是还有很多未开发区域让人觉得心理距离远。

直奔层院样板间。一座三层高的现代简约小洋楼，在五象蔚蓝的高空下，安静地伫立。没有“国风”没有“洋装”，中南你这是不懂包装抬高身价吗？

| 中南十洲实景

走进样板间，感觉没啥特点。一楼有个卧室和书房，还有一个大客厅和餐厅连在一起。6.6米的开间，比很多大户型都要大很多。4.7米长的厨房堪称“豪厨”，中西厨都可以设置。

客厅外的阳台，宽只有1.8米而已，好像也没啥突出。

置业顾问指着外面的花园说，“你看，外面的花园都是你的。”定睛一看，阳台之外有一个教室一样大的花园。

 | 178㎡E1户型的样板间花园

花园赠送面积真不少！

置业顾问把手转过90°说：阳台外沿着房子的绿地都是你的花园。

 | 178㎡E1户型的样板间花园

什么？270°环绕的花园？不仅仅有前庭后院，还有“左菜地右运动场”。大V君顿时有了好感。据测算，一层赠送的绿地面积达168㎡，几乎是一层建筑面积的2倍。

| 178㎡E1户型的一层示意图

这是一个穿“绿裙子”的美女户型呀！

置业顾问告诉大V君，层院是一栋7层的建筑，从下至上划分3个单元，分别是4层、3层、2层的院子。而多个退台形成的花园、露台和天台，就构成一幅立体的建筑风景。

| 中南十洲层院示意图

目前样板间是178㎡的“4层院子”，据说实得面积达529㎡，真有这么神奇？

别有天地在地下层。5.4米层高的采光井，有足够的高度划出一个夹层空间。夹层除了设计大厅外，还可以放跑步机，放麻将桌，做雪茄室？空间绰绰有余。还可以做储物区和家政区。

| 夹层空间样板间实景

再下一层，可以做一个会客厅之外，中南还很艺术地设计了一个儿童游乐区，装了一根滑管让小朋友滑滑梯。果然是有高度有空间就可以任性。

更任性的是，地下空间长超过10米，容得下2个车位。假如一个车位15万，买个院子就赚了30万。

一般洋房的地下采光井只有1个，中南却设计有2个！两面采光，光线自然更充足。

| 178㎡两个户型都有两个采光井

走上二楼。一个6.6米长的阳台连通2个朝南主卧，采光通风不错。楼梯的另一边还有一个开间3米的卧室，做儿童房或者书房空间也够大。整个主卧的功能空间层次分明，前花园，后衣帽间，最后是卫生间。

| 178㎡样板间实景

这个178㎡的“4层院子”，果然融院子、洋房、楼中楼一体。中南自称“五象全复式院落新品”并没有吹牛。

| 178㎡户型示意图

（阴影部分为赠送面积）

“4层院子”再上一个单元是142㎡的“2层院子”。除了有6.6米大阳台外，还有2个露台做花园，种花、养鱼、健身，任君选择。这个142㎡的“2层院子”不普通，增值空间至高39㎡，自拓率达28%。

| 142㎡户型图

（阴影部分为赠送面积）

“2层院子”之上是160㎡的“3层院子”。最惊喜之处是有一个6.2米层高的楼中楼。15年前，南宁人只要说我家住楼中楼，不是处级干部就是大老板。在楼中楼越来越少的今天，中南故意勾引南宁人的“情怀”？

“3层院子”共5房2厅4卫，还有3个阳台1个露台。一座楼中楼，仿佛提醒你身处“塔尖阶层”，还有星光露台，大阳台，让你有充足的空间仰望星空。

| 160㎡户型示意图

（阴影部分为赠送面积）

果然，中南的层院是“有层次的生活”。创造一个概念不难，难的是融合了洋房、院子、楼中楼的多种形态后，实得空间很大，可变换的场景很多。

简单2个词，“有用”、“很爽”。这些“汉堡包”户型，看起来挺好吃的。

这么炫的户型

都是被逼的？

2020年可谓南宁楼市产品的爆发年。

爆发的产品大致有3大类型。如果是靠近江湖或者公园的，一个劲地做大平层，用较大的尺度开拓观景空间。看景越多，卖得越贵，逻辑没毛病。

还有一类是做占天占地的院子。也做到了地下2层，地上4层，各种场景空间都能满足，可惜的是总价太高，一般人买不起。

还有一类做洋房。7层的洋房终于有点名正言顺了，但这类洋房的好处都给到了顶复和底复，中间层洋房单元形同“鸡肋”。

| 中南十洲实景

表面上看，由于南宁地价越来越高，很多楼面价超1万的楼盘，被逼做大平层豪宅提高溢价。

其实，南宁城市和人居的不断进化和市场竞争的日益激烈，才是楼盘产品大爆发的根本原因。

市场爆品这么多，如何评价一个产品的好与不足？就拿中南的层院而言，炫是炫了，在市场上能不能打？

回看2020年南宁楼市产品创新，进化逻辑无非是产品设计的“四化”：

中南的层院的“四化”，无疑非常均好。

当然，中南的层院并不见得人人喜欢。有人喜欢层院“上上下下的快乐”，就有人喜欢“世界是平的。”更有追求纯粹的人，恨不得一栋楼都是他的，足以傲视苍生。

| 中南十洲层院示意图

群体不同，需求也就不同。层院好不好，看对谁而言。

中南只不过找准一个切入点，打造一个介于高层、大平层、洋房，与院子、别墅间的“中间产品”，让更多改需有一个平滑的可接受的舒适空间。

上表是一个相对定性分析比较各类产品的表格，不是为了证明那个品类更优或者更劣。只为说明，层院这种新品的出现，恰恰填补了一个“中间市场”。

既向往院子的雅致生活，又有洋房的时尚追求，还有楼中楼的气派体验。换句话说，“文人”、“富商”、“干部”的居住体验都能在层院实现。

首付可能30万起

选择“南宁国际旅游度假区”有价值吗？

直奔主题，层院价格多少？

目前开发商还没有公布，但大V君打听到，中间单元可能要150万起（准确消息请等候官宣）。

| 中南十洲鸟瞰意图

假如你有150万，你会在五象南，也就是现在大热的“南宁国际旅游度假区”买套层院吗？

换言之，“南宁国际旅游度假区”有没有升值潜力？

先对比150万大概能在各个区域买到什么样的房子。根据各区域的大致房价，大约能这么买房

五象湖的房子当然很有价值，地铁交通也很便利。可是你花个150万，才拥有一个小三房，只能凑合小两口之家。

根据规划，地铁3号线延长线到中南十洲，虽说开通大概还要等个四五年，但如果有车一族，15分钟到总部基地，交通也很便利了。

| 地铁3号线南延至那马利好中南十洲

从区域外延发展区域看，南宁国际旅游度假区无疑是城市发展下一站。

根据规划，万有（南宁）国际旅游度假区规划3.3万亩，投资约500亿元。

光有钱也不行，房地产的下半场还要看产业和人。根据规划，这里还将建6大主题乐园和12座主题度假酒店，未来预计每年吸引游客约3000万人次，带动相关产业就业10万人。

| 中南十洲位于万有（南宁）

国际旅游度假区规划板块

以较近的广州长隆为例，项目坐落在番禺区华南板块，十几年前是“荒芜野地”，配套极度匮乏，2006年板块均价仅3000元/㎡起。

长隆进驻后，各大开发商纷纷进驻，促使地铁等基础配套设施完善。2020年1~8月，华南板块的房价达41929元/㎡，12年时间房价上涨了360%。（数据来源：CRIC）

今年华南板块的商品住宅价格，还高于同期番禺区31584元/㎡及广州市主城区39934元/㎡的价格。大型城市文旅产业对房地产市场影响，超乎很多人的想象。

| 番禺区华南板块土拍成交情况

当然不能直接把广州与南宁比较，毕竟一个是超一线城市，一个是准二线城市。相对比较，就会发现了区域产业很人口转移的规律：

城市必将沿发展主轴转移产业和人口，趋势所在，价值潜在。

回看五象湖，为何较好的铁学商资源落位其中？凤岭，也是如此。

这是指挥棒舞动者的城市经营策略，城市蛙跳式发展，落子未来城市中心，划分城市发展边界，引导资源与人口流入。

今天，地铁3号线延长线工程招标正在进行；国际旅游度假区项目一期配套路网工程正式开工；中南十洲继续斩获拓展项目土地……当年五象湖热火朝天的建设场景，只是换了上演的地点，主角却更硬核，格局也更大。

| 中南十洲项目位置示意图（来源：南宁晚报）

今天你买一套层院，或者前几年升值速度不快，但随着各大配套落位，地铁开通，价值提升才会加速。

就像五象湖等重点发展区域，从一片荒芜之地开发到铁学商湖呈现，再到逐渐成熟，也就5年时间。这5年，五象湖房价从“5字头”，翻倍到“2万+”。

传奇，正在继续向南。你敢不敢继续向南？