二套改善型置业,公园里/檀府/金域滨江怎么选择?|小探答疑035

回答密探网友本周在小探答疑栏目提出的一些买房难题。

近期小探收到的问题集锦（12.08-12.13）

韩晓东问：您好小探，看了你的推送觉得你又懂行情又负责任，所以就大胆问你了！想在五象买，属于二套房，首付在70万之内，现在备选的有万科公园里、檀府印象和万科金域滨江，求小编赐教！

小探答：你提到的万科公园里、檀府印象、万科金域滨江三个楼盘，基本的数据和优劣势对比如下——

如果你是考虑买二套房，那么买房应该是为了改善的需求。在一套房的基础上，对周边的配套、环境、小区的舒适度应多加考量。

万科公园里，目前在售的产品是洋房，户型为146㎡四房，层高11层，1梯2户，算了一下，如果按照12500元/㎡的单价按揭买，可能首付需要75万左右，在舒适度上，首推万科公园里。

其次，推荐看下万科金域滨江，但目前万科金域滨江推的是高层，因此可能不太符合您改善的需求，而且你的首付款也是比较高的，因此可以考虑咨询一下它们的洋房产品什么时候推，万科金域滨江的洋房才是真正的江景房，如果价格没有高得离谱，这个地段是不错的，家门前还有滨江公园，整体容积率才2，但如果是高层，入住可能没洋房舒适，但这个钱有这样的环境和配套，也相当不错了。

檀府印象就在万科公园里对面，但都是高层建筑，还有安置房，你给的首付预算也比较高，对居住环境要求比较高的，建议二套改善就不考虑了。

韩效东问：你好，现在纠结在东盟启迪科技城小区，位置房子都很满意，但对开发商和物业持怀疑态度，您了解吗？

小探答：南宁启迪东盟科技城开发商为广西启迪科技城发展有限公司，是一家千亿级的科技服务公司，与传统地产企业不同，该公司业务覆盖科技园区建设、科技园区金融发展、科技园区服务、科技园区金融、教育、传媒等，产学研全面发展，同时承担了清华大学社会服务功能的有机外延，为中国和东盟创业企业孵化、高新企业研发、创新人才培育、科技成果转化提供发展空间及先进服务。

从启迪科技城小区的规划来看，整块地总占地约277亩，各用途占比分配：商务约166亩，住宅约91亩，商业约20亩。可以看出这幅滨江综合体用地，商务办公占地面积占了大头，比例为整体的60%，而住宅约33%，商业7%。

商务办公、商业等性质产品占比较大，未来将打造成为一个科技产业园，因此对于整个小区住宅部分的建设和物业，与纯住宅小区相比，可能还是会有差距。

韩先生问：为什么APP上（58同城、贝壳找房等等）的房源比售楼中心的价钱低，应该怎么识别可信不可信，值得咨询不值得咨询啊？

小探答：价格之所以低是因为有吸引力，放入假的房源信息就是为了吸引客户，等到与客户联系时，再成功推荐其他的房源，都是套路。如果价格已经低于周边市场价很多了，该房要么已经售出，要么就是有问题。

小探个人运营有《粉丝卖房》栏目，都是粉丝真实的卖家房源，你可以关注一下这个栏目。

小赵问：首套房，资金预算，30万内首付的小三房。望探长推荐一下，邕宁区性价比高的楼盘，位置较好离地铁口一公里范围，配套好的离地铁远点也不要紧。万分感谢。

小探答:由于机场线待定，邕宁区目前在售离地铁比较近的楼盘不多，有大唐世家、恒大悦龙台、大唐盛世等，未来将要推出的距离地铁比较近的还有新城龙岗项目，案名已定新城悦隽风华，大唐阳光城项目。

这其中性价比较高的，推荐可以看下大唐的项目。

周轩问：二套首付只有35万，请问能买哪里，改善型？

小探答：二套首付只有只有35万，倒推总价，你可能只能考虑90万总价以内的房源。改善型，如果面积太小也谈不上改善，那么建议你去考虑目前周边配套稍微缺的房源，如果是毛坯房更好，这样价格上可能还能够得到，小探能想到的适合您的房源可能是，建工城、西乡塘的万科悦湾（目前听说有8字头起精装）、嘉和城、国悦九曲湾、龙光玖誉湾等。

以下是小探近期整理的优惠楼盘表，您可以参考下——

木子问：小探，凤岭南的合理价格是多少，未来还有多少升值空间，彰泰凤岭江湾怎么样？

小探答：今年凤岭南出让了三幅地块，分别是新城悦隽江山、彰泰凤岭江湾、中国铁建地块，这三幅地块在出让时就有了明确的规划要求，均为低密度地块，容积率全部控制在2.5以内，住宅高度也做了限制。不难看出，小高层、低密度是该片区的产品主流，也注定了偏中高端，将是改善置业集中区域。

既然是高端住宅区，价格应该不会太低，目前新城悦隽江山的首批预售证已出，毛坯备案价9000-10000元/平米，高层价格大概12000-130000元/㎡。我认为这个价格是比较合理且有潜力的，还是比较看好凤岭南的发展，未来人口涌入也会较快，滨江景观资源丰富，现在价格还在洼地。

彰泰凤岭江湾是在凤岭南和新城同期拿地的项目，规划是一个中小高层纯住宅区，密度低舒适度会比较高，彰泰对于小区品质，和物业管理都是不错的，个人还是比较推荐大家去看这个项目。