断供5年的青山下,终于迎来了纯墅区

很多人说，南宁是一座没有“文化”的城市。

不信？考你一个问题：郁林是广西哪个城市？估计90%的人都会说：就是那个荔枝狗肉飘香的城市。答错了！郁林是1700年前的南宁。南宁不是没有文化，而是缺乏挖掘与发现。

这不，近期青秀山下出现一个“郁林府”项目。谁搞的？原来是龙湖！

入邕近3年，龙湖，在南宁已布局了5个项目，从品质改善到高端豪宅，从邕江之畔，转战青秀山。

龙湖，已“过江”在南宁闯出一片天地。但青秀山下的高端项目，真不是一般企业能搞掂。

这次，龙湖能上青山吗？

青秀山下，多久没有新的纯别墅项目了？

答案是，15年。

仅算别墅产品，也断供了5年之久。

纵观南宁主流在售别墅项目，不得不承认，一直存在一大痛点。

目前主城区主流在售/待售别墅约15个，大多是采取高层+别墅，或者高层+洋房+别墅的高低配业态，居住氛围不够纯粹。

图 | 2021年南宁主流在售别墅布局图

而纯墅区的项目，又不在城市中心，大多在远郊板块，有着不错的景观资源。

大V君朋友黄总冲着“田园风光”，买了远郊的别墅。一开始新鲜劲还挺大，天天住，1个月后频率就变成两个月去一趟，如今半年才去住一次！主要原因是交通时间成本高，还不如再回去城市中心的房子，生活、工作方便。

主城区尚且如此，何况是寸土寸金的青秀山下？

位于青秀山半山的英华路，继2004年阳光100半山丽园和2006年昊壮一品尊府入世后，就一直没有纯别墅项目。直到，龙湖郁林府近期正式亮相，给了南宁塔尖圈层一个新的选择。

图 | 龙湖郁林府区位图

这样一个地段，龙湖郁林府自身的产品“指标”也很硬核：城市中心容积率1.1的低密纯墅区。

这意味着什么？目前南宁别墅项目中，容积率1.1以下的楼盘一只手都数得完，稀缺性不言而喻。其中，纯别墅的项目仅2个，地处城市中心+纯别墅的项目，只有龙湖郁林府。

这个项目，其实自拍地起就历经坎坷。

2018年9月19日，该地块就曾经以“两限一竞”的方式出让，最终被广源以总价约1.64亿元拿下，实际楼板价高达17580元/㎡。

超高楼板价，外加1.1的超低容积率、建筑密度、限高、安保等限制条件，产品设计难度很高，最终广源无奈退地。

直到去年11月19日再度出让，被龙湖&宝塔联合体拿下，楼板价高达13227元/㎡。

图 | 龙湖郁林府地块出让海报（来源：克而瑞）

青秀山下一直缺纯墅区项目，为什么就龙湖敢做？

1993年，龙湖从山城重庆起家，28年间，龙湖深耕全国60余城，成功打造了40000+栋别墅，荣获5项中国房地产协会较高奖项“广厦奖”，12个项中国土木工程较高奖项“詹天佑奖”等荣誉，被业内称为“中国别墅专家”。其出品往往代表着一座城改善人居的天花板。

龙湖，一直被业内称为“别墅专家”。

例如，大V君曾看过的重庆龙湖舜山府，地处主城核心，是重庆高端人群中争相传说的神盘，也是重庆半山豪宅的代表之作。大面积的外墙玻璃，具有科幻现代感觉的铝板，构建了一个高贵的公建化立面。让人感觉是一个LV或古驰的珍藏品。

图 | 重庆龙湖舜山府实景图

正是因为这样的豪宅操盘实力，龙湖的设计团队经过实地勘测，并调用了龙湖全国的别墅代表作资源库，反复测算论证，经历了很多次的推倒重来，龙湖郁林府才终于亮相。

作为龙湖“府系”作品，龙湖郁林府打造为新中式墅区。

虽然都是新中式，但龙湖郁林府有挺多不同。

众所周知，近年来南宁新中式楼盘不少，但大多是直接copy苏杭一带的建筑，看起来较为雷同，傻傻分不清楚。在龙湖郁林府细细地转了一圈，大V君认为，龙湖可以说为南宁定制了一款新中式墅区。

图 | 龙湖郁林府实景图

为什么这么说？原因有以下几点：

① 结合南宁城市文脉。汉武帝时期，南宁隶属郁林郡，而且，邕江是郁江的一部分。大V君玩了20年的文字，竟然不知道，“郁林”就是南宁，可以看做是写在南宁城市基因里的一段远古的编码，历史文化底蕴浓厚。

图 | 古代郁林郡地图

而且，“郁林”二字，不仅概括出南宁“半城绿树半城楼”城市特点，还点明了项目近青山的区位特点。

②拥有媲美全国豪宅的一线江山资源。国内的顶豪产品，坐拥一线江景的不少，拥有江景+山景的并不多，还是城市中心的，“国宾区”之中，更是凤毛麟角。

图 | 青秀山实景图

龙湖郁林府，项目地处青秀山下，紧邻约两万亩的南宁中心绿肺，距邕江直线距离仅700米，双5A的江山资源，再加上城市中心，还是国宾区，拥有媲美国内顶豪的江山资源。这样的地段资源，就如同重庆渝中区的国公馆板块，十分珍稀。

③ 尊重南宁的堪舆文化。龙湖郁林府，占据南宁楼市中的“风水宝地”，不仅属于国宾接待区，与荔园山庄仅一路之隔。青秀山下，邕江环抱，玉带环腰御龙宝地，上风上水，与国宾馆风水手笔同出一脉，脉承青山龙脉之运。从上俯瞰，是一个万绿丛中的“绿如意”。

④北高南低，打造龙抬头地形。龙湖郁林府通过地势高低差，形成左右护卫，后背靠山， 前有财运的藏风纳气的聚财格局，犹如潜龙卧伏。顺势产生“龙抬头”的昂扬向上的动势。

图 | 地块打造龙抬头地形

这么看，猛龙要上山，可！

⑤ 取法明清王府，细节满满。龙湖郁林府的建筑以王府形制，墅顶采用单檐庑殿顶为原型，传承官帽威仪。外立面采用赤茶色屋面瓦，尊贵内敛。大门三开间府门形制，层层挑檐，魂承官制气宇，六片菱形景墙，层层递进，遥呼相应。将壮锦纹饰元素刻入细节，精工匠作，还原古代豪族宅邸。

图 | 龙湖郁林府打造为王府形制

图 | 龙湖郁林府参考的是寿皇门庑殿顶

⑥《十六观》园林生活场景在南宁的有机再造。俗话说，山不在高，有仙则名；水不在深，有龙则灵。龙湖郁林府效法先贤文士，在园林里打造《十六观》，营造了王府花园里的雅居生活。

承载着南宁的文脉、双5A江山资源、国宾区，还地处城市中心，龙湖郁林府文化底蕴浓厚，自然要打造引领城市人居的作品。那么，项目的产品是否扛打？

看过龙湖郁林府的户型，可以发现，不少数据指标都很硬核，可以秒杀不少竞品。项目占地32亩，共规划有11栋住宅，其中6栋为联排，5栋为叠拼。

图 | 龙湖郁林府效果图

从布局来看，联排产品位于项目南侧，可以享受两大中心景观，而且通过地势高低差，可以赠送全明地下室。户型仅288㎡一个。叠拼产品位于北侧，楼栋间距较大，景观视野优越，面积段在167~211㎡。

户型设计上，拥有高赠送+超大面宽+大空间尺度+全明地下室等几大亮点。

赠送面积，大到没得说。以288㎡联排产品为例，买4层，还可赠送地下2层，和顶楼阁楼，实得面积约700㎡，赠送率高达143%。这在南宁别墅产品里，这一赠送率算是高的。

二是空间尺度很舒适，而且南向面宽做到优质。该户型单层面积超过100㎡，一层做到南北双入户，超大宽厅，采光面做到了13.4米。好处就是全明户型，一眼望出去就是绿意盎然的花园，在这喝茶聊天，或者来场party，都完全hold得住。

四楼可以打造成另一间超大主卧，这间主卧的更大亮点是观景。约16㎡的北面露台，还有约15㎡南向屋面，意味着白天有很好的采光，夜里更是能赏星看月。想要更接近月亮，晚上可登上5楼的小阁楼，别有一番风味。

地下室有5.8米层高，可隔成两层，并利用地势高低差，可做成全明通风和采光，打造成阳光车库。有天有地有花园，该户型仅30套。

图| 288㎡联排样板间实景图

叠拼产品的设计也十分走心，可以说是叠墅价格，享受联排尺度。

183~211㎡下叠，较大可用面积约525㎡，赠送率较高达140%，与目前青秀、五象、兴宁等片区的叠墅产品相比，赠送率较大。

以183㎡户型为例，室内可拓展成五房三卫，还自带35~60㎡私家花园+220㎡地下室，较大使用面积约420㎡。无论是花园，还是户内赠送面积，在周边区域都属较大，居住体验感接近联排产品。

167㎡上叠户型，拓展后可打造成四房三卫，室内赠送23㎡，南、北面分别带14㎡、8㎡大露台，南北双露台再加上50㎡屋面花园，实际使用面积约250㎡。而且上叠产品最吸引人的，还是顶楼的私密庭院，白天可享受阳光沐浴，晚上可观星辰万象，是一款高性价的顶豪产品。

一块城市中心的低密靓地，但又是一块限制条件苛刻的地块，该如何打造，龙湖郁林府已经给出了答案。作为龙湖城市中心豪宅作品，项目未来是否能上演“豪宅也疯狂”，让我们拭目以待。