重磅!南宁允许“商改住”!高库存高空置率的商业有救了?

10月29日，南宁往楼市扔下了一枚“深水炸弹”。一份“南宁市人民政府办公室关于印发商业办公项目调整为普通商品住房工作方案的通知”在业界传开。事实上，早在半个月前，南宁就已经有类似的文件传出，只不过当时是“送审稿”。如今，直接由南宁市政府办公室印发，同时改成了通知，不少部门和企业也表示已经收到该文件。允许“商改住”，不少业内人士解读，南宁是要出手“救”写字楼和公寓。那么，南宁库存高企的写字楼和公寓真的“有救”了吗？什么样的商业项目可以改住宅性质？调整又有什么条件？

南宁允许“商改住” 但不是想改就能改

南宁这份“商改住”方案，没有在官方渠道发布，但大V君了解到，不少部门和企业已经收到了相关文件。大V君也排名前列时间拿到了这份文件。

｜流传的南宁“商改住”

方案如果该文件属实，意味着南宁“商改住”政策即将落地。仔细研究这份方案，大V君发现有几个点非常值得关注：1、不是所有商业办公项目都可以调整为普通商品住房。方案提到，允许“商改住”的项目，为市区内2020年1月1日前签订土地出让合同的商业办公项目，但并不含五象新区、武鸣区以及广西-东盟经开区。

｜五象新区不在调整范围

2、申请“商改住”的项目需要满足6个条件。①已结清地价款；②项目（以栋为最小单位）未竣工；③项目（以栋为最小单位）未销售，或者已销售但与购房人协商取得书面同意意见的；④不位于城市规划确定为核心商圈和区域商业中心服务业集聚区范围内；⑤项目未被查封或者虽被查封，但作出查封决定的机关同意申请变更的；⑥不存在其他限制情形。3、项目调整重点审查内容比较苛刻。比如，要重点审查项目调整涉及的教育、养老、社区管理等公共服务设施是否满足要求。其中，在项目调整涉及的教育设施问题上，采取两种解决方式：一是通过新建或改扩建拟调整项目周边已有或已规划有的公办教育配套设施，以满足新增学位需求，由此产生的费用由申报企业承担。二是无法通过新建或改扩建周边公办教育设施满足需求的，则由申报企业从拟调整项目中提供土地新建或改扩建学校以满足需求。而且，项目调整不得提高容积率，其中商业办公项目原容积率超过 3.1 的，调整成为住宅开发后，住宅部分容积率不得超过3.1。从这些条件和审查内容来看，还是很苛刻的，“商改住”并不是想改就能改的。

南宁出手 高库存、高空置率的商业有救了？

从流传的文件可以看到，这次“商改住”方案，主要是为了防范和化解商业办公用房高库存风险，促进房地产市场平稳健康发展。那么，南宁商业办公用房库存究竟有多高？根据克而瑞广西区域统计数据，截至今年7月底，南宁公寓存量面积为145.45万㎡，去化周期31.9个月。这意味着，以现今的去化速度，要去化这些库存需要2年8个月。在此期间，还有大量的公寓产品源源不断地供应。

｜近1年南宁公寓库存量及去化周期情况（来源：克而瑞广西区域）写字楼方面，截至2019年底，南宁写字楼库存189.65万㎡，去化周期38.3个月，比公寓还要高。除了高企的库存，南宁商办项目还有着全国排名前列高的空置率。戴德梁行发布的2019年大中华区主要城市甲级写字楼市场情况显示，南宁甲级写字楼空置率高达54.3%，位居被统计的24个城市首位，比第二名的佛山高出近14个百分点。

｜南宁写字楼空置率高居排名前列放眼南宁，现阶段大量的商办库存，已经成为悬在楼市的“达摩克利斯”之剑。在这样的背景下，南宁“商改住”政策如果能得到落实，确实有助于转化一些商办库存。

“商改住”看起来很美实际效果或有限

“商改住”的政策，曾在多地都有出现，比如南京、广州、杭州等地。不过大V君发现，这些放开“商改住”的地方，并未掀起多大波澜，也没看到很多成功案例。业内人士认为，“商改住”看起来很美，但实际效果有限。原因有二：一是政策涉及面比较窄。比如五象新区并不在此次“商改住”范围，但是五象新区是南宁写字楼最集中的区域，写字楼的存量占全市甲级写字楼40%。

｜五象新区写字楼林立

另外，核心商圈、区域商业中心服务业集聚区范围内的项目不包括在内。这意味着青秀区东盟商务区、金湖广场这些核心商圈的项目也被排除在外。二是南宁“商转住”的条件有些“苛刻”。如项目调整不得提高容积率，要考虑中小学、幼儿园学位问题，新建、改扩建学校产生的建设费用由申请人承担等。这就会存在改造成本太高的问题。不乐观的说，南宁商办项目的去库存之路，依旧任重而道远。对开发商来说，与其期待“商改住”解决问题，不如做好自己的工作，拿地之前就做好规划。

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文字｜谢福平

编辑｜覃维维