买房赠送面积有猫腻,小心办不了房产证!

“一房变两房、两房变三房”、“送飘窗、送露台、送花园”……这样的广告语随处可见，在房价飙升，寸土寸金的城市，开发商赠送面积让很多购房者感到很高兴，觉得自己占了便宜。然而，这种“送面积”的房子买着靠谱吗?

“赠送面积”是指开发商利用商品住宅现行的建筑设计规范，尽量多设计可利用但又不计算或只计算一半面积的居住空间，以提高单位使用率，让购房者觉得“物超所值”。

通常情况下，开发商赠送的面积多是阳台、飘窗、露台、错层、地下室等。对此，不少购房者认为自己是赚到了，殊不知，这些“赠送面积”，有的本是购房者应得的，有的是开发商擅自改规划违建的面积，在所有权上得不到法律的保护，甚至还可能没法办不动产权证。

哪些“赠送面积”本来就是购房者应得的?根据住建部2014年7月1日出台的新版《建筑工程建筑面积计算规范》规定，半封闭的阳台、没有顶盖且在房屋户型之外的露台、结构净高低于2.1米的飘窗、结构净高低于2.2米的夹层等本来就不计入建筑面积，是购房者应该免费获得的使用面积。

根据新版《建筑工程建筑面积计算规范》3.0.3规定，“对于形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在2.10m及以上的部位应计算全面积;结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位应计算1/2面积;结构净高在1.20m以下的部位不应计算建筑面积。”如果开发商要赠送的阁楼的结构净高在1.2米以下，这种阁楼原本就是不计入建筑面积的，那么开发商的赠送就不成立。

除将本该购房者免费获得的使用面积计入“赠送面积”外，一些开发商还将小区所有业主共有面积，例如顶层露台、地下室空间等赠送给部分特定购房者。开发商的这种行为是违法的，因为开发商无权将公共部分的面积赠送给私人使用。

此外，还有一些开发商所谓的“赠送面积”是其擅自改变规划违建的，即在项目通过审批后，开发商又对原有设计进行修改，例如通过搭建楼板、增加跃层等对户型进行二次改造。这种做法不仅会使整个建筑承重变大，破坏原有的抗震、防灾设计，降低楼体安全系数及使用寿命，更重要的是，这种擅自修改设计规划的开发商没法办理大产证。

现实例子：

据澎湃新闻报道，上海嘉定的香溢璟庭二期的业主一直没法办理不动产权证，而问题就出在开发商的“赠送面积”上。据了解，当初香溢璟庭叠墅洋房的卖点就是超大的“赠送面积”，即在办理交房手续后，由开发商搭桥，业主统一委托建筑企业进行搭建。对于这类“二次改造”，当地房管部门认定这部分面积属于违建，所以叠墅洋房的房子办不出大产证，购房者自然也就没法办理不动产权证。

贴心提示

1赠送面积的条款要切实的写入合同当中去

赠送面积一般位于阳台、入户花园等部分，绝大多购房合同中都不会将赠送面积这一项写入，当然产权证也很难体现出来。后期赠送面积如不能落实，或因为赠送面积出现质量隐患、产权纠纷，遇到抵押、继承、拆迁等情况时，法律就难以保障业主利益。

2小心羊毛出在羊身上

很多购房者认为，“羊毛出在羊身上”，开发商怎么可能赠送面积给购房者呢，天下没有免费的午餐，买房送面积只是开发商的一种促销手段，说不清是“馅饼”还是“陷阱”。有些开发商所谓的“赠送面积”，其建筑成本可能已被分摊进了房价，购房着实际上是自己买单。

3赠送面积要注重实用性

部分楼盘为了追求更多的“赠送面积”而舍弃更合理户型设计的可能性，会影响到楼盘外形甚至内部结构。