南宁某小区业委会选举投票未达“双过半”却获备案?!

记者讯：小区成立业委会，目的是为了维护业主的合法权益，行使对物业管理等组织进行监督、协商、谈判等职能。业委会成立犹如一场维权战争，若想在这场战争中获得优势，要学会洞察相关政策，抓住关键，方可合法合规。

2019年下半年，凤岭南恒大苹果园小区就上演了一场轰轰烈烈的“成立业委会”活动，从筹备组公示的投票权数到现场投票和结果公示，直至最近备案结果的公布，一直备受关注，各种声音不断。接到众多业主的爆料，记者对整个事件进行了深入调查和采访。

筹备之初　业主大会筹备组公示数据遭质疑

笔者调查到部分业主和物业相关说法，证实成立业委会筹备组之初，热心业主拉横幅、大喇叭广播、贴传单等各种筹备活动进行得风生水起。但是，在小区业主群里，大家都对筹备组公示的投票权数公告提出质疑。光是一幢幢去数，小区专有部分物业总建筑面积和业主总户数，远远不止公告出来的数据。开发商卖出的每套房子在市住建局均有销售备案手续，调查和确认数据并非难事。业主们对此议论纷纷。

据业主张先生向笔者反映，他通过向开发商问询到恒大苹果园销售备案的房子有4649户，这与筹备组公告的2683户足足有近2000户的差距！根据相关法律法规，筹备组应确定并公示苹果园小区的业主身份及业主总人数及专有部分面积。而其未能有效履行职责又或者是弄虚作假？就算公示期没有业主提出异议，筹备组公告的苹果园小区的业主户数也是错误的，有关部门应该予以确认并及时纠正，不可能罔顾事实把4649户变为2683户。

投票未达“双过半”　　投票结束两个月后公布业委会获备案　　

2019年11月2日，在青秀区政府房管部门、津头街道办事处和青环社区的指导监督下，小区业主大会选举投票进行开箱验票，次日，筹备组在小区内张贴通告结果，投票权数数据与初期公示数据相同。投票结果显示，《业主大会议事规则》、《管理规约》两项获得的投票权数均是1811票，未达到恒大苹果园4649户投票权数的过半。

《通告》贴出来之后，许多业主对该筹备组做法由质疑转为担忧，4649户的恒大苹果园业主，有近2000户业主平白无故被取消了投票权利。为顺利推进小区业委会成立，开发商也在该投票结果通告后，排名前列时间向有关部门递交了《关于对南宁恒大苹果园小区业主大会会议投票结果的投诉书》等材料。2019年11月15日，南宁市住建局回函将相关事项告知开发商。

继上述回复，12月5日，南宁市青秀区住建局也针对开发商提出的《业主大会会议投票结果的投诉书》进行回复，回复内容主要针对筹备公示过程未有接到对投票权数户数的质疑和投诉等程序问题，但对投诉书提出的户数和面积数据核实确认问题只字不提，似乎以程序合法回回避了内容合法这一关键问题。

之后，业委会成立活动陷入沉寂，一直未未公布投票选举结果，这让广大业主和笔者颇为疑惑。

直到2020年1月中旬，有热心业主在业主群上发出南宁市青秀区住房和城乡建设局红头文件，通知恒大苹果园业委会排名前列届业委会予以备案。

这份红头文件刚在业主中传播，经部分业主转发并咨询，开发商随即发布公告：

热心业主提供的红头文件表明：小区业委会已通过备案成立。开发商回应的公告是业委会选举投票结果并不成立，因为并未实际达到“双过半”。笔者心里也十分疑惑，既然已经有相关政府机构的红头文件，开发商为何还能如此硬气发公告？这个“双过半”到底是个啥？带着不解，笔者咨询了相关专业律师，以下为律师科普：

根据《南宁市业主大会和业主委员会指导规则》第二十条：“筹备组成立后，应当做好以下筹备工作：······（四）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专业部分建筑面积”；

第三十八条：“业主委员会候选人经专有部分物业总面积1/2以上业主且占总人数1/2以上的业主同意方可当选业主委员会委员”；

第五十条：“······业主委员会自城区、开发区房管部门备案之日起成立”等规定。

开发商手握的“双过半”即为：“物业总面积1/2以上业主且占总人数1/2以上的业主”。经笔者深入调查发现，该小区实际的总户数约为4649户；在9月份，该小区业委会筹备组公告中表明，小区业主总人数为2683户。而根据筹备组统计并公布的业主委员会选举票数仅为1800多票，显然没有达到关于专有部分物业总面积1/2以上业主且占总人数1/2以上的业主同意的标准。因此，小区业主大会未能依法依规选举产生业主委员会委员并成立业主委员会。

由此可见，开发商发布的公告，也是有政策法规依据的。采访过程中，笔者一直很纳闷：连小学生都能算得清楚的数字，为何却出现如此低级的“乌龙”结果？这背后到底是怎样的利益瓜葛与博弈？有没有弄虚作假和以权谋私？我们仍不得而知。现在双方各执一词，后续事件笔者将持续跟进。

该小区的业委会成立活动演变成一场闹剧。笔者也温馨提示广大市民：成立业委会不能盲目，要熟悉并吃透相关的政策文件、相关法规。如上案例提到的“双过半”规定，就是业委会成立非常关键的政策依据，如若有人错误引导或者故意规避的，都是对政策文件的错误解读，对业委会成立，也是有害而无利的，甚至需要承担相应的法律责任。相信谁也不敢惹火烧身，毕竟我们是一个法治国家。