预见2020丨南宁房价“涨”or“降”?这些区域或创新高!

焦点南宁 2020-01-08 20:01:19
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在2019年里,南宁楼市的价格给人一种“过山车”的感觉,相当地刺激。而2020年,南宁的楼市价格又该走向何方?

2019年的南宁楼市已经按下了终止符。在过去的一年里,南宁楼市的价格可以说是起伏不定,挑动着人们敏感的神经。

无论是尝到甜头的投资客,还是急需买房的刚需一族……都期盼着明年的房价较好能来个“大跳水”,投资的等着未来再捞一笔,置业的则希望花更少的钱圆买房的梦。然而,2020年南宁楼市的房价走向真的会如人们心中所愿吗?

就南宁而言,房价除了受调控政策、地价的影响,还会市场供求关系所支配。因此,小编将从这几点入手,预测一下今年南宁楼市的房价究竟如何。

△图片来源网络

南宁调控政策逐步放松,房价整体以稳为主

2019年12月23日,住建部有关负责人在全国住房城乡建设会议上表示,着力“稳地价稳房价稳预期”是明年的工作重点,并强调“房子是用来住的、不是用来炒”的定位,为全国楼市走向定下基调。

进入2019年以来,为贯彻落实“因城施策”的监管方式,南宁由2017年的“两竞一限”的抑制政策,逐渐转变为“一竞一限”,给了开发商的更多的利润空间,未来楼市买房需“捆绑车位、高价精装”的不良现象或将减少,大众的购买压力也能随之减少。

此外,还出台了“公积金贷款简化调整、商品房期房住房公积金贷款阶段性担保业务”等多项公积金政策,刚需购房者将能享受公积金贷款相对较低的利率政策,影响极大。

而今年地方政府实行“全面落实因城施策”,南宁对房地产调控拥有更多的自由度,未来楼市或将逐步放松,可能迎来全面松绑。基于此种情况,小编大胆推测,2020年南宁的房价不会下跌,也不会出现明显上涨,整体处于平稳的状态。

但是,由于今年政策已基本定调,且去年整个南宁楼市的营销风向在发生改变,例如“精改毛”等,因此今年的房价或许会波动不定,无法去准确预测,具体情况还得看市场如何发展。

发展潜力吸引外来人口,刚需仍是市场主力

随着广西壮族自治区“强首府”战略的提出,自贸试验区揭牌……南宁相继迎来了众多利好政策,为南宁打造成引领全区发展的核心增长极,提供了发展助力,未来潜力不可估量。

由于看好南宁的未来利好,许多投资客和外来人才纷纷来到南宁,进一步加快了南宁新型城镇化建设的进程。据南宁公布的《规划》,2020年,中心城区常住人口达到350万人左右,全市常住人口城镇化率达65%左右,户籍人口城镇化率达到48%左右。这要求南宁把周边大批的农村户口转变为城市户口,还要加快人才落户的进程,吸引外来人才落户城市。

当人口源源不断地流入南宁,无论是独自一人,还是拖家带口,来到新城市的首要任务就是安家落户,都是刚需的主力军。这些衍生出来的购房需求,将成为市场强有力的支撑。

目前,南宁市场还有多少套合适刚需人群入手的房源?据南宁住房保障和房产管理局的数据显示,截止至1月6日,南宁商品住宅可售存量为75437套,可售面积达8221764.88㎡。

△图为南宁商品住宅可售存量

其中,面积区间120-144㎡占19700套,占比较大,其次是90-100㎡有12593套,100-120㎡有12359套,将是未来销售的主力户型,非常合适一家人居住。

上面已经提过,现在的商品房住宅可售存量为75437套,按照全年的去化速度来计算,消化周期只有5.6个月,消耗速度较快。

不过,在上半年可能会有70个新盘入市,将有大量的房源涌入市场,在供应量明显增加的作用下,预计后期房价可能会出现波动。

△克而瑞发布的2019年1-11月南宁商品房供求量价走势表

据克而瑞发布的2019年1-11月南宁商品房供求量价走势表,可知南宁去年房价受供应关系的影响,走势为先上升后下降,再上升,特别是五月份,商品房成交均价达到较高峰,又火速下滑,整体走势起伏不定。

因此,小编预计由于上半年前期住房存量相对较少,受供求关系的影响,房价会呈平稳上升的状态。而下半年的房价走势如何,还要看开发商会以怎样的营业方式去刺激南宁楼市。

业内预测2020房价走势继续保持平稳

以上仅小编的个人看法,但也有不少专家谈及2020年房价走势时的观点,与小编的看法有共通之处。

旭辉控股董事局主席林中表示,2020年房地产市场的主题字是“转”,排名前列政策可能会稍微宽松;第二个市场会转暖;第三,房地产行业回归制造服务业,利润比较薄、价格增长得比较平稳;第四,需求转品质改善。

地产大佬冯仑也认为,要买房的话,暂时先不买,2020年下半年买。因为最近都在降,还在调控,而且大家口袋里的资金也紧,所以房价还会下调,你们再看半年。

还有一位房地产资深人士直言,未来3年房地产市场会不断挤掉多余的泡沫,让市场回归理性。他预测2020年房地产销售总量依旧会维持在15万亿元到16万亿元。在具体销售额构成上,市场预期认为2020年销售面积会在正负5%波动,但房价整体在调控下会继续保持稳定。

总体看来,许多地产业内人士对2020年房价走势的观点比较一致。那么,聚焦到南宁房地产,业内人士们又有什么见解呢?

早前就有业内人士表示,不能单纯从数据就得出南宁房价大涨的结论。“楼盘备案价上涨,是南宁在70城房价涨跌榜领跑环比的重要原因。”

另外,还有南宁房地产工作人员透露,其实南宁房价在2016年上涨得较快,现在已经进入平稳发展状态。

南宁地价频频刷新高,各区域房价或有落差

看完整体,看局部。如果南宁房价整体趋势为“稳中有升”,那么各个区域的价格趋势又将如何?

都说,地价的高低能对房价产生直接影响。2019年的南宁土拍市场,一幅幅高价地块被拍出,不断刷新了南宁的土拍市场。这么多高价地块流入市场,土地成本的增加,导致开发商投资开发成本上升,开发商为确保利润,具体成本会体现在房价上。

青秀区——三岸板块房价或将突破2万元/㎡

△2019年青秀区土拍市场未开盘项目

青秀区拥有便捷的交通网络,优质的教育资源,周边配套成熟,一直都是南宁的置业热门。

2019年,青秀区凭借着区域内的“网红”——三岸,更是出尽风头。彰泰凤岭江湾和新城悦隽风华在三岸一经入市,短短数月,就由1.2万元/㎡飙升到高层价格1.4万元-1.5万元/㎡,洋房价格1.8万元/㎡。

而中国铁建凤岭国际城首期价格11125元/m²起,上市不久就受到购房者的青睐。龙光天曜目前售价也达到了1.3万元/m²。整体看来,三岸版块内的楼盘价格区间在1.15万元-1.5万元/m²。

然而,在2019年的土拍市场,龙湖、美的、玉桶金等房企以实际楼面价1.4万多的高价入驻三岸,光是楼面价就比周边楼盘价格还要高。这几个高价地项目,如果今年能够入市,预计房价可达到2万元/㎡以上,三岸板块的房价又将突破新高。

虽说柳沙板块只出让了一块地,但是柳沙半岛的土地本就稀缺,周边项目更是主打高品质住宅,那么阳光城江山璟原项目势必不会脱离高品质路线。因此,通过参考地价和周边在售的华发国宾壹号1.7万元/㎡以上的价格,预计项目房价或有达到2万元/㎡的可能。

良庆区——五象湖高端项目2万元/㎡

△2019年良庆区土拍市场未开盘项目

2019年末的土拍市场,就属五象湖板块最热闹。五象湖板块作为高端改善住区,坐拥交通、配套、景观等优质资源,自身条件极其优越,也怪不得引来众多房企的争抢。

如若建发央玺、锦麟玖玺这两个高地价项目今年上市,小编认为,预计房价将与刚开盘不久的龙光天瀛持平,都是高端豪宅系列产品,相信突破2万元/㎡的价格,也是很有可能的。 

而路桥锦绣新城项目,距离路桥另一个项目路桥壮美山河不远。据小编了解,路桥壮美山河项目在1月5日开盘,售卖产品为116-143㎡的毛坯房,房价在1.2万元/㎡,可做参考。

合景叠翠峰位于华润置地悦华年项目附近,周边配套有待完善,预计价格将在1.3万元/㎡左右,波动不大。

邕宁区——龙岗板块房价跨度大

△2019年邕宁区土拍市场未开盘项目

自从五象新区开始开展以后,邕宁区也跟着旧貌换新颜,越发地宜居起来了。特别是被获批为特色旅游名县后,其投资价值更是“水涨船高”。

从2019年的土拍市场来看,邕宁区拍卖的地块多集中在龙岗板块。现在龙岗在售楼盘不多,较高房价为保利君悦湾的2.8万元/㎡,龙光玖珑臺、威宁·龙岗东邻家广场售价为8500元/㎡,盛湖悦景、南宁万达茂1.1万元/㎡,价格跨度很大。

其中,还未开盘的金科博翠天宸、天隆江湾学府项目,与世茂金科博翠江山距离不远,而后者目前参考均价为1.3万元/㎡,预计整体差距不大。 

西乡塘——旧改项目房价基本稳定

△2019年西乡塘土拍市场未开盘项目

西乡塘作为老城区,剩余可开发土地资源不多,因此很多拍卖地块为旧改地。其中,万隆爱立方、南宁华润置地广场、百益燕台春、洋浦星都是旧改项目,周边生活配套较为成熟。从项目的容积率来看,未来的产品以刚需为主,预计房价会在1.1万元-1.3万元/㎡左右。

而洋浦星项目位于位于明秀西路旁,紧邻大学东路与清厢快速路,距离地铁1号线及5号线(在建)的交汇站广西大学站约150米,还占据着商业、学校的优质资源,位置优越。项目占地面积94亩,按照规划4.5的容积率看,估计又一大刚需产品。目前周边在售的建发鼎华•北大珑廷1.1万元/㎡,瀚林学府1.5万元/㎡,这样看来,该项目的价格预计会在1.1万元/㎡左右。

整体看来,西乡塘区域房价基本稳定,不会有太大的变化。

兴宁区——整体价格相差无几

△2019年兴宁区土拍市场未开盘项目

兴宁区作为南宁市历史悠久的老城区,周边生活配套齐全,是老南宁心中难以割舍的情怀。近年来,兴宁区正在朝着“宜居宜业宜游”的生态示范区努力,是不少购房者心中的置业热门。

据不完全统计,2019年兴宁区出让地块中,还有7个地块的项目处于待定或未上市阶段。

从项目品质来看,小编十分看好在其他城市表现出色的万科第五园。万科第五园作为万科的高端改善系首要产品,本次推出的产品为低密度洋房和合院,相信以万科的能力,在南宁也有会不俗的表现。

而和平新天地将打造为朝阳商圈新的购物广场,为周边住户未来购物提供更多的便利。

其余地块项目由于缺乏详细信息,亮点还不明确,预计房价将和兴宁区大部分项目价格相差无几,可能会在1万元-1.2万元/㎡左右。

江南区——空港仍是区域价格“洼地”

△2019年江南区土拍市场未开盘项目

随着南宁城市发展规划“重点向南”,一个个重点项目,一条条交通网络开工建设,江南区的整体的价值正在不断提升,深受刚需一族的喜爱。

对于江南区而言,2019年的土拍重点在空港板块和五一路板块。不过,由于空港板块周边配套还不完善,称得上是江南区的价格“洼地”。

虽然,悦桂融创云图之城及悦桂绿地新世界两大文旅项目的开盘,为该板块注入新的活力,但短期来看,对房价的影响不会太大。因此,房价和周边在售楼盘价格持平,预计会在5300元-7000元/㎡,刚需一族可以考虑。

而深石锦上城、金树新项目、建发新项目、云星新项目都位于五一路板块,周边配套相对齐全,未来地铁开通的话,价格还会有上涨的可能。假如这些项目都在今年开盘,比照周边项目1万元/㎡左右的价格,预计定价会在1.1万元/㎡。

总结

综上所述,2020年南宁的房价估计是不能如大家所愿了,跌是不可能跌的,整体将遵循“稳中有升”的趋势。

除了青秀区的三岸板块和良庆区的五象湖板块“涨势”较为明显外,其余其余价格变化不大。

因此,想要买房的朋友,与其等待房地产走下坡路,不如主动出击,认真研究下项目好坏,把握住心仪项目的较佳购买机会,达成置业心愿。

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编辑:菠萝包

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