发改委“超级文件”来了,给房价打鸡血?事情没有那么简单

一份文件激起了千层浪！

4月8日，国家发改委发布了一份《2019年新型城镇化建设重点任务》的重要通知。

通知提出，将全面放开放宽城市落户限制（除超大特大型城市），推动1 亿非户籍人口在城市落户目标取得决定性进展，要继续加大户籍制度改革力度。

这意味着，未来将有1亿非户籍人口在城市落户，包括南宁在内的各大城市抢人大战一触即发。

文件还提到，有序推动哈长、长江中游、北部湾、中原、关中平原、兰州—西宁、呼包鄂榆等城市群发展规划实施，建立健全城市群协调协商机制。

南宁作为北部湾核心城市，依然是个前景广阔的城市，这对楼市是利好。

不少人认为，大量人口的涌入将带来住房需求量大增， 进一步刺激房价攀升。未来楼市走向如何？我们接着往下看。

NO. 1｜壹

这份可谓是城镇化进程“风向标”的文件，最引人瞩目的是全面放开放宽城市落户条件。

原文是这样的：

●继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制。

●城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。

●超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

●允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户。压实地方政府主体责任，强化督促和监测评估。 

按照文件要求，中国基本上所有的城市城镇（除超大特大城市京沪外），都必须大规模下调落户门槛条件。

可以预见，未来在中国，户籍发挥的作用将越来越小，户籍对于人口流动作用的影响将越来越低，甚至将逼近于“0”。

未来将有1亿非户籍人口在城市落户，在“收缩型中小城市要瘦身强体”的推动下，城市间的抢人大战一触即发。

未来人口的大量涌入，城市住房需求将增加，房价也将迎来考验。

NO. 2｜贰

我们所在的南宁，2018年，南宁中心城区人口已达383.98万，应属于常住人口300万-500万的Ⅰ型大城市。

也就是说，未来南宁将全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。

这对南宁吸引更多人口的涌入，是一大利好政策。而人口的涌入会不会带来一波房地产上涨的行情，房价也借机攀升？

先看目前南宁的户籍政策情况。

早在2017年12月1日，南宁市就已实行新的户口迁移政策。这份新政策被称为南宁市户口迁移史上“较低门槛”——《关于进一步调整完善南宁市户口迁移政策的意见》。

户口迁移新政涉及7个方面：

一、全面放开对高校毕业生、技术工人、职业院校毕业生、留学归国人员的落户限制。

对在南宁市有合法稳定住所的大学专科及以上学历人员、职业院校毕业生、取得国家职业资格证书或专业技术职称证书的各类专业人才，实行“零门槛”入户政策，其共同居住的配偶、未成年子女可以办理随迁。

二、优先解决重点群体在城镇落户问题。

对在南宁市有合法稳定住所的以参军进入城镇的人口以及其他农业转移人口，只需在本市参加社会保险并办理居住证就可办理本市城镇居民户口；获得市级以上荣誉称号的人员可直接办理本市城镇居民户口。上述重点群体共同居住的配偶、未成年子女也可以办理随迁。

三、进一步放宽进城落户的户籍准入条件。

将“在本市参加社会保险并办理居住证满2年”的户口准入条件调整为“在本市参加社会保险满1年并办理居住证”。简化落户手续，取消提供劳动合同证明材料的规定。

四、放开父母与子女相互投靠的限制。

取消父母投靠子女“男性需满55周岁、女性需满55周岁”年龄限制的规定，取消“父母身边无子女，方可迁一名子女”人数限制的规定。父母与子女相互投靠不受年龄以及身边子女情况、子女人数的限制。简化落户手续，配偶、父母与子女相互投靠取消提供合法稳定住所证明材料的规定。

五、进一步放宽广西北部湾经济区落户政策。

将适用广西北部湾经济区落户政策的范围由南钦北防四市，扩大至南宁、钦州、北海、防城港、玉林、崇左六市。取消了广西北部湾经济区内户籍人员在我市落户有关参加社会保险年限和居住年限的限制。非广西北部湾经济区户籍人员可以累积计算在广西北部湾经济区其他市参加社会保险的时间。

六、取消购买房屋、投资纳税等方式落户限制。

调整后的户口迁移政策不再将购买房屋、投资纳税列为落户的准入条件。

七、对迁往本市乡村地区的条件加以明确规定。

新的户口迁移政策除夫妻投靠、普通大中专院校毕业生毕业、军人转业、退伍安置回原籍之外，还对公民要求回原籍地乡村地区居住生活的准入条件增加了“在现户籍地未参加城镇职工基本养老保险连续满2年”的规定。

就此来看，南宁目前的落户政策已十分宽松。

自2017年南宁新落户政策实施后，南宁人口的流入也确实取得了明显的成效。

据测算，截至到2018末，南宁市中心城区流入人口约有180万，其中南宁市外流入人口约有90万，相比此前，人口涨幅明显。

对比近几年的南宁常住人口增长率，可以明显看出落户政策实施后人口增涨明显。

NO. 3｜叁

那么，对于《2019年新型城镇化建设重点任务》这份通知的发布，会带来什么效应？

国家发改委城市和小城镇中心研究员冯奎表示，落户条件要放开放宽、一些限制落户的做法要取消等，可以预见三大效果：

一是大城市、特大城市集聚人口可能提速；二是都市圈、城市群人口在城镇总人口中的比例将会进一步提高；三是相关的改革如“人地钱挂钩政策”将得到落实推动过程。

中原地产首席市场分析师张大伟认为，人口增加，必然带动土地指标和财政指标增加。这对二线城市及大都市圈周围三四线城市是利好。未来房地产市场发展重点也在这里。

对于房地产，经济学家任泽平认为，长期看人口，中期看土地，短期看金融。金融是杠杆，土地是供给，人才是房地产最根本的需求。

房地产长效机制的根本是确立人口流动趋势，顺应经济规律，发展都市圈，然后根据人口流动趋势人地挂钩，进行土地供应，实现供求平衡。

结合业内的观点，可以判断国家发改委这份“超级文件”，会对作为Ⅰ型大城市南宁产生这样的影响：

1、城市落户全面放开放宽，将会有越来越多的人涌入，南宁人口红利将得到持续释放。

2、北部湾城市群的建设，会增加南宁这座中心城市的辐射力和人才吸引力，这对城市发展前景利好。

3、人口的涌入必定刺激住房需求的增加，房价一定程度上会受人口红利的刺激，但短时间内不会立竿见影。

4、一组数据值得关注，2018年南宁商品住宅新增供应面积1009万平方米，同比上涨1.84%；成交面积1007万平方米，同比上涨2.94%。

也就是说，自2017年落户政策放松后，南宁人口增加了，但楼市供求依然趋于平衡。

5、房价的变动，除了人口，还与市场的供应密切相关，土地供应量如何，楼市供求关系怎么样？房价会不会上涨，是多重因素共同作用的结果。