中元节不说鬼话?请欣赏楼市“恐怖大片”

今天，我们聊点恐怖故事。

中元节俗称“鬼节”。没有一只成熟的鸭子能活着走出南宁。

不仅鸭子对这个节日心有余悸，南方的孩子也被这个节日的浓烈氛围笼罩，比如晚上街边一明一暗的香油蜡烛纸钱，又比如晚上9点后不能在外活动的传言。

但是在房地产行业，晚上9点尚早，凌晨12点的月色正好，通宵的加班狗时常有之。即便在这样的节日，依然践行加班狗的日常。

“鬼”都不怕，还怕什么呢？

其实，最恐怖的是：没有钱！

恐怖事件一：

开发商没钱！

下半年的楼市，开发商日子不好过。

8月底，大多数房企打出的是月末冲刺海报，24小时不打烊，不到最后一刻不收兵。

9月已到，至今却还没有楼盘发出达标的喜讯。而对比去年，有些房企已经全员到国外旅游了。

大V君的一些地产朋友也在诉苦，今年还没发过奖金。在朋友圈，也不难发现地产人离职或者控诉被离职的苦闷。

“活下去”，是年初很多房企高喊的目标。

在“黑天鹅”新冠肺炎疫情的影响下，房企业绩压力增大，因销售下滑、回款拉长带来的现金流危机成为笼罩在行业上方的乌云。

很多房企通过降低管理费，压缩成本，一度上演调岗、缩编、减薪等花式裁员。

上半年，南宁楼市也不容易。克而瑞广西区域数据显示，上半年南宁楼市TOP20房企权益销售金额共计403.12亿元，与去年同期的435.17亿元相比，下降7%。

下半年，更“恐怖”的事情也来了，“三道红线”压顶，房企可能借不到钱了！

最明显标志是8月20日，央行、住建部与部分房企的那次座谈会。

丨会议通知截图

8月20日，央行、住建部召集12家房地产公司在北京面谈，研究进一步落实房地产长效机制。还重点强调了要形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

名义是座谈会，其实是监管融资。

这次会议之后，“三道红线”出炉：

丨“三道红线”

红线一：剔除预收款的资产负债率不得大于70%；

红线二：净负债率不得大于100%；

红线三：现金短债比不得大于1倍

根据“三道红线”的触线情况，新规对房企按“红、橙、黄、绿”四档管理。绿色档最安全，3个指标全部及格。红色档，则表示3条红线全超过。

如果“为“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，则不得新增有息负债。

丨“红、橙、黄、绿”四档管理要求

“高债务高周转”一直是房企的顽疾。

这时候出新规，说明当前房企发债确实有点过头了。可以预见，现金流的周转问题是当前房企的主要问题，下半年房企将以降负债或成主旋律。

丨房企分档情况表（来源：国盛证券研究所）

新规高压之下，不同房企影响程度不同。

央企、国企预计受影响规模不大。民营企业受波及程度要远大，融资门槛提高，为获得高周转现金回流，会适当促销卖房。

很多房企预计会推出降价、优惠等政策回笼资金。

在南宁，据大V君不完全统计，8月就有34盘高唱“分首快乐”，推出首付分期购房者政策，同时一口价、低折扣、特惠房源等优惠充斥整个市场。

丨8月底南宁首付分期部分楼盘

不过，也有部分热点板块、热点楼盘走量依然保持较好。

接下来，预计还有会更猛烈的促销。但不幸的是，购房者没钱了。

恐怖事件二：

购房者也没钱！

相比开发商的资金紧张，可怕的是市场购买力衰竭。

大V君后台，不少购房者咨询买房。而有些购房者因为首付相差一两万，可能就要打退堂鼓。

刚需真的很难。

在南宁，除了五象、青秀少数楼盘热卖，其他区域成交表现疲乏。

房价高，购买力减弱，是主要原因。

克而瑞广西区域数据显示，受传统销售淡季、客户购买力受限等因素影响，7月南宁住宅供应环比下降16%，成交环降23%，楼市供求皆下滑。

7月，南宁商品住宅成交均价12751元/㎡，同比上涨7%。

丨来源：克而瑞广西区域

在全国，南宁房价上涨的比例也在前列。国家统计局7月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，7月南宁新建商品住宅销售价格环涨0.7％，位列全国第九。

丨7月70城新建商品住宅销售价格指数

很多购房者跟大V君诉苦，工资的涨速永远跟不上房价。

丨求职者期望薪酬和职位平均薪酬对比走势 （来源：广西人才网）

而“三道红线”，一方面限制开发商发债，另一方面控制新增房贷不能增长过快。对于购房者的影响则是，以后买房贷款，批贷可能就不那么容易了。

不可否认，严峻的全球经济形势，疫情的严重冲击，让很多人的钱袋子紧张起来。

这也跟高企的居民杠杆率不无关系。易居研究院数据显示，2020年二季度，个人住房贷款余额新增额创2017年以来新高，全国居民购房杠杆率为32.2%。

丨今年二季度全国居民购房杠杆率为32.2% （来源：易居研究所）

有业内人士，楼市购买力接近耗尽！对刚需而言，调控“6个钱包”可能才买得起一套房。

写在最后

传统意义上的“金九银十”已经来了。

如今，中央政策层面继续坚持“房住不炒”的定位，落实稳地价、稳房价、稳预期的目标。下半年的南宁楼市，预计整体平稳，利于刚需，投机者将不断淡出。

秋意浓浓，对于房企而言，也极具挑战。想要回笼资金，只能拿出更大的诚意，才能打动购房者。

从市场格局来看，区域分化是将继续贯穿下半年市场。主要体现在区域成交的分化、区域内不同板块的去化周期分化、企业格局分化、项目竞争分化等。

五象湖、五象南、凤岭南等预计继续成为热点，降价的可能性不大，但购房门槛预计相对更低。而其他板块，还要依靠渠道、促销等进行走量。

对于一些有刚需来说，这就是机会。但同时也要注意，买房优先挑选大开发商有保证的产品。