展望2018年南宁市房地产市场

焦点南宁 2018-02-26 16:28
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地铁概念物业价值凸显,成为房价上涨硬性支撑

•在精装与限价的趋势下,各城区价格差异缩小,2018年成交量预计继续维持在900-1000万㎡高位

•从南宁市商品住宅年度供需走势上看,南宁整体市场2017年供应量较去年多增161万平米,上涨19.3%,成交量连续7年上涨,但成交涨幅有所减小,继续刷新南宁市年度成交记录,超1000万㎡。

•2017年精装项目成交量占整体成交的比重超过七成,南宁市场大步跨入精装时代。从2017年土拍情况来看,下半年出让地块中,限价地块占主要部分,结合当前价格调控的政策形势,限价地块大概率将以精装产品入市。2018年计划入市的新盘中,仅少数项目预计推售毛坯物业,例如江南区威宁首府、邕宁区银泉一品天誉和良庆区沁园等项目,预计未来市场上的精装项目将愈加增多,精装项目的成交量所占比重将会提升。

•2017年市场政策不断收紧的情况下,成交量仍不断攀升,表明市场需求仍旧旺盛。但目前南宁市房价已站在历史高位,毛改精带来的高首付要求和较高的信贷成本,提高了刚需客户的购房门槛,在整体调控不放松的形势下,预判2018年度成交量或将小幅回落,但仍保持历史高位。

•新入市项目集中于快环以外新开发区域 

•沙井、相思湖、昆仑及五象为热点板块

•由于2017年多个住宅用地于西乡塘区、良庆区和兴宁区集中成交,其中西乡塘区和兴宁区个有9个,各占24%;良庆区有8个,两区各占21%,预计2018年将有多个新住宅项目集中于三个片区入市。

•目前荣和·公园里、大嘉汇·康悦、龙光·玖云著等项目已经开始预约,大唐·臻观、碧桂园雍璟台等项目已开放售楼部或设置外展点接受咨询服务,预计2018年上半年随着一批新项目入市,成交量在上半年将继续维持高位。

•预计2018年全年成交价格涨幅不大,价格在11000元/㎡水平线左右

•由2013-2017年南宁市商品住宅价格段成交走势分析,受毛改精影响9000元/㎡以下各价格段的物业成交量在2017年均明显下滑,而9000元/㎡以上各价格段成交量却大幅提升,其中10000元/㎡涨幅最大,成交量往高价位平移。

•受毛改精普及影响,2017年住宅成交均价同比大幅上涨24.5%,而从近五年南宁市房价涨幅来看,在毛改精之前,房价年涨幅在3-10%之间,涨幅最高为市场较火热的2016年。在政策环境不变的情况下,随着限价地块项目的陆续入市,整体均价将保持在11000元/㎡以内。从楼面地价来看,限价地块实际成交楼面地价要高于成交楼面地价,平均幅度在6%左右,而且部分项目地段位置等禀赋较好,不排除未来通过外收等手段突破限价的可能性。

•在即将入市的项目中,楼面地价4000元/㎡以上的项目占比达到35%,考虑到成本和政策限制因素,预计该部分项目将带精装价格入市,价格多在10000-11000元/㎡,少数项目在15000元/㎡左右。

•2017年下半年土拍竞价模式改变之后,多数竞价地块实际成交成本不降反升,未来新入市项目中高价项目将有所增加,其中兴宁区数量最多,预计未来该区域成交均价会有较大幅度上升。另外,随着限价地项目的入市,在销售价格受限的情况下,区域新项目间价格差异水平将会有所减小,价格策略在市场竞争中的灵活性越来越小,品牌、服务和产品等因素将会放大,未来市场或出现较明显的冷热不均景象。

•地铁概念物业价值凸显,成为房价上涨硬性支撑

•目前南宁市地铁线已开通2条,在建3条,随着1号线建成通车,地铁的价值越来越受客户认可,地铁沿线物业价格不断升值。从2017年价格变动来看,不完全统计,地铁沿线项目住宅价格平均涨幅为29%,高于全市住宅价格涨幅水平。

•从涨幅来看,五象新区地铁盘涨幅最为明显,总体涨幅在30%左右,地铁交汇处楼盘涨幅较大。随着三四号线建设进度推进,预计沿线物业仍存在较大的涨幅空间,尤其是位于途径五象新区三四号线沿线的项目更加受益。

•市场进入博弈阶段

•市场上随着价格的上涨和毛坯房逐渐退出,各城区的价格水平差距被逐渐缩小,给予客户较多的选择性。同时,由于信贷和限价的政策限制,客户购买能力受限,使得市场观望情绪出现,卖方为应对支付能力问题,房款分期政策将重现,买方则可能转向二手房市场。

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