下一个10年 如何分享全球房地产红利?

公元1677年，在英国资产阶级革命浪潮中，格罗夫纳家族转身房地产投资，对于这个30年前在英国内战中成为没落贵族的家族来说，这是一次选择，从低谷走向重生。公元1950年，英国早已打开世界大门却尚未恢复二战损伤的元气，格罗夫纳家族开始在世界范围内以基金、合伙方式投资房地产，这是又一次选择，从英国走向世界。

荣枯相生是一门哲学。300多年过去了，格罗夫纳凭借全国60多个主流业务和房地产投资基金，以及掌握英国寸土寸金昂贵土地的资本，财富积累超过英国女王。如今，伦敦上百街道、广场、建筑都以格罗夫纳命名，甚至上海的瑞安广场、丽柏广场，都像是格罗夫纳的财富宣誓。

11月24日，在距离上海瑞安广场不到8公里的上海外滩W酒店，一场荣枯相生的哲学探讨正在进行，尤其对于楼市调控政策密集的2017年，显得可贵，在十九大报告“房住不炒”的明确导向下，如何从过去的传统单一投资转向创造财富价值，是个新课题，而存量商业地产的升级改造、新经济下的物流数据中心、新住房体系下的长租公寓、城市化进程催生的养老产业成为主要方向。

一组来自招商银行的数据则表明这一转变背后暗藏的市场需求。2016年，中国个人持有的可投资资产总体规模达165万亿元人民币，2014年至2016年年均复合增长率达21%，可投资资产1000万人民币以上的中国高净值人士数量达158万人，这意味着我国的高净值人士还在寻求机遇。

市场承压与需求增长的突兀矛盾暗藏机会。首届“宜信财富全球房地产投资高峰论坛”上，宜信公司创始人、CEO唐宁给出了答案。唐宁表示：“首先，房地产投资的暴利时代已去，价值投资已来，投资非投机，重在深入研究、全球配置、科技驱动；然后，客户对综合回报、增值服务越来越重视，基于房地产投资的移民、教育、择业、养老、传承等，需要端到端的专业服务；再者，客户应更为关注与先进专业机构合作，重视对机构的选择，而不是自己做项目。”

（宜信公司创始人、CEO 唐宁）

高净值人士需求内涵变丰富要投资收益更要财富传承

资本市场风云变幻，高净值人士的需求内涵不断丰富。公开数据显示，2016年高净值人士的财富目标以“保障财富安全”和“财富传承”为诉求，在各项财富目标中，这两项的占比分别接近30%和20%，子女教育和高品质生活分别占比近15%，创造更多财富占10%，其余10%为高品质生活和职业发展。

房地产的意义在于，它既是高净值家庭资产组合中不可或缺的组成部分，同时也是移民、留学、养老等美好生活的载体。与之相耦合的是，宜信财富在房地产这一资产类别所建立起来的强大的投资能力、服务能力及国际化能力，以及所能提供的多元化投资、移民、生活需求一站式增值服务。

支撑这一全链条增值服务的是宜信财富专业的房地产团队和丰富的操盘经验。

宜信财富好望角是宜信财富旗下投资移民和高端海外生活规划的品牌，拥有专业的美国房地产投资团队，在此基础上建立了房地产开发分析和尽职调查体系，通过多年积累，集聚了强大的项目获取能力、出色的投资能力和国际化能力。

引入金融手段、把价值难辨的房产改造成能够实现平等交易的理财产品为宜信财富好望角所擅长，美国国王队“金色一号”体育馆项目、猎人角5期和7期项目、洛杉矶第五大道豪华公寓项目、斯坦纳布鲁克林海军工业园改造3期项目、葡萄牙购房移民项目、马耳他国债移民项目便是见证。

正如宜信财富高级副总裁、宜信财富好望角创始人及总裁詹惠敏所言，“宜信财富好望角拥有一支与众不同的跨国界的房地产团队，与大多数中国投资美国房地产的机构不同，我们更加注重在美国的本土化。这个团队有能力把全球化的中国资本带进较好的项目，在忠实法律的前提下，发挥中国资金优势，搭建金融、法律、政治文化、土木工程、物业管理、投资管理等一系列的房地产投资关键网络”。

（宜信财富好望角创始人及总裁 詹惠敏）

引领股债并举新方向平衡收益和风险

关于未来房地产投资，股债并举是一大趋势。由于近几年房地产调控组合拳频出，银行和房地产信托贷款等传统的债权融资模式已经不能满足市场发展，股权投资方式的房地产基金应运而生。但是，单纯的股权融资也存在投资人结构不合理、管理人水平有限，甚至个中利益冲突等问题，股债并举投资模式应运而生。

宜信财富理财产品总经理侯琳表示，“我们推荐大家关注真正的房地产股权投资机会，债权的本质是相对低风险、低收益，但是大家如果想在房地产投资领域获得真正的溢价空间，股权是不可错失的机会”。

（宜信财富理财产品总经理 侯琳）

宜信财富把握这一机会的秘诀在于全球房地产母基金。自2015年以来，宜信财富陆续推出地产机会型母基金、收益型母基金两大系列股权投资母基金，并且均为国内首创、超大体量、先进配置的美元母基金。

母基金的运作策略是“比肩巨人”与“分散”。首先，其与全球排名前10中的8家、前30中的16家先进地产基金深度合作，帮助客户实现母基金、单一基金、稀缺跟投项目的地产投资三步走；另外，投资人的资金可以通过母基金进入到门槛更高、门类更多的优质房地产项目中。

目前，宜信财富与IDG资本已经达成全面战略合作，先进财富管理机构和先进投资机构强强联合，无疑会让双方的业务能力如虎添翼。在地产领域，双方已经合作成立宜信财富-IDG资本地产专项基金，致力于挖掘中国新时代房地产价值投资机会，通过存量转化，提升不动产价值，为广大投资人带来可观收益。

宜信财富新加坡公司董事总经理、全球房地产投资母基金管理合伙人张鹏表示，“宜信财富全球房地产母基金是高净值人士分享全球房地产投资增值的优选途径。”

（宜信财富新加坡公司董事总经理 张鹏）

“宜信财富海外置业从项目选择到购房，为投资人提供全流程服务。我们在项目挑选方面有非常严格的程序，合作伙伴的选择标准也很严格”，宜信财富董事总经理周湲指出，“无论是我们的合作伙伴还是宜信财富，都非常珍惜客户，看中客户的利益，同时也珍视自己的声誉，爱惜自己的羽毛。所以只有和这样的机构合作，您的资产才是安全的”。

下一个10年如何享受房地产全球红利？

从国内走向全球是宜信财富增加收益、分散风险的另一筹码。

中国房地产报记者了解到，宜信财富海外置业团队深入调研全球主要经济体，如美国、英国、德国、澳大利亚、日本等门户城市的房地产市场，为高净值人士遴选国际一流城市的核心物业，并提供法律、税务、融资、出租管理的全面服务。

以澳大利亚为例，宜信财富与澳洲较大别墅销售运营商、澳洲最著名的房产机构之一RPM的战略合作，不仅增强了宜信财富逐鹿澳洲市场的决心，也将大大提升宜信财富的专业服务能力，为客户提供澳洲市场咨询等全方位战略策略：提供全方位的排名前列手市场调查报告，为海外客户提供包括物业投资、项目开发及高端房产在内的服务，帮助管理客户的物业资产。

RPM地产集团首席执行官Kevin Brown在《澳洲墨尔本投资置业发展报告》中揭示了澳大利亚未来地产开发模式和投资趋势，他指出，“西部走廊是悉尼和墨尔本两个城市中非常值得投资的地点，不仅因为它的经济增长，而且移民涌入和新增就业数量的因素，也能够为投资者带来机遇”。

除了澳大利亚，在此次峰会上，宜信财富高级副总裁、宜信财富好望角创始人及总裁詹惠敏在发布的《2017美国地产第三季度研究报告》详细分析了美国地产投资特点及趋势，并指出房地产债权类基金在美国市场的投资机遇。相较于实物房产，债权类基金起投门槛低，在资产配置中处于流动性、收益性兼具的防御位置，能够帮助投资者享受到全球房地产投资收益。

澳大利亚和美国的房地产市场所透露出的机遇只是冰山一角。宜信财富联合世界先进房地产咨询机构仲量联行（JLL）发布的《全球房地产投资报告》则明确指出未来中国及全球主要地区地产投资战略分析及趋势发展：排名前列，电子商务打破传统零售格局，推动全球物流市场；第二，欧洲和美国市场自住型住房短缺，推动多户型住宅市场增长；第三，旅游业游客量增长推动酒店业市场增长；第四，老龄化推动医疗相关的市场需求增长。

（来源：中国房地产报）

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