男子12年前购买“福利房”,法院判决协议有效却无法过户!

焦点南宁 2018-04-12 09:55:58
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来源:南宁中院

南宁市的曹某12年前从宁某手上购买了一套市场运作房。不料房子装修好又住了10来年了,房子仍登记在宁某名下。去年,曹某将宁某夫妇告上法院,结果虽然赢了官司,但房子依然无法过户。

12年前买市场运作房 卖房人“变卦”无法过户

2005年初,宁某所在的单位在南宁市农院路筹建市场运作房,已经有房的宁某便将购房指标转让给了曹某。双方约定,宁某将集资建房权利转让给曹某,转让费为2万元。协议签订后,曹某以宁某的名义支付了24万余元的房款。

2007年12月,集资房建好后交付,曹某很快就装修好并入住了。2016年12月14日,宁某领到了该房的房产证,却以种种理由拒绝将该房产过户至曹某名下,还将爱人冉某登记为该房屋共有人。

2017年7月,曹某将宁某夫妇告上西乡塘区法院,要求宁某将该房产过户到他的名下。

卖房夫妇双双“变卦” 认为卖房行为无效

宁某认为,双方买卖协议违背了当时国家的相关政策,属无效合同。依据广西相关政策规定,单位组织市场运作方式建设住房,必须以解决单位职工住房困难为前提,优先安排无房户和住房面积未达标户等等。在当时市场运作房(集资房)属政策性福利房,转让这类房产的协议是得不到国家的政策支持和认可,是无效协议。

况且,在2005年,当时的政策并未规定职工购买了市场运作房就不能享受其他政策性福利房。而现在的政策是,职工如买了市场运作房就不能享受其他政策性福利房。以致于现在,他无法获得现单位危房改造房的认购资格。如果认定当时的协议有效,那曹某既可获得他的政策性福利房,另又可申购其所在单位正在筹建的带有政策福利性质的危房改造房。

而冉某也认为双方的协议无效。因为丈夫是瞒着她卖房,她得知后不同意。该房应属夫妻共同财产,曹某明知宁某瞒着她出售夫妻共有财产,还配合宁某的行为,属于恶意串通。

法庭认定转让协议有效 但房屋不能过户给曹某

法院审理认为,宁某将市场运作房转让给曹某,双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的协议。签订协议书时,宁某虽未取得房屋权属证书,但曹某起诉时,宁某已经取得该房屋的不动产权登记证书。且该房属市场运作房,参照商品房的规定办理房屋权属证书,虽建房单位要求职工附条件地享受购房福利,但法律法规对职工购买市场运作房的资格并无明确限制。所以,双方的转让协议是有效合同。

协议签订后,宁某以个人名义与建房单位签订市场运作方式住房认购协议,且该房初始登记于宁某一人名下,曹某有理由相信宁某有权处分。该案中,曹某与宁某订立合同时意图通过支付对价获得房屋的所有权,双方并无损害冉某利益的恶意等等,法院认定双方不存在恶意串通。

在协议履行的10余年中,宁某未积极履行协议约定,向曹某转移该房的所有权,反而将未参与出资购房的冉某作为该房的共同共有人,办理了登记手续,宁某的行为构成违约。由于该房登记于宁某、冉某二人名下,根据《物权法》第97条规定,处分共同共有的不动产的,应经全体共同共有人同意,现冉某明确表示不同意出售该房。

今年1月,一审法院判定双方的转让协议有效,但驳回了曹某要求宁某夫妇协助过户的诉讼请求。曹某不服判决,已经提出上诉。

尽量不买福利性质的房屋

法官提醒

审理该案的卢法官称,该案看似曹某赢了官司,但是住了10年的房子依然不属于他。该案的判决,依据的是物权法排他性质不受合同相对性的约束。虽然曹某对该房屋属于善意取得,但房屋权属证书中增加了冉某的名字,只要冉某不同意转让该房屋,曹某就不能办理过户手续,曹某只能要求解除合同。当然,他可以要求宁某夫妇赔偿他这么多年再购买同地段同类房屋差价的损失。

卢法官说,近两年,类似购买福利性质房屋的二手房纠纷越来越多。每个案件的情形都不相同,结果也会不同。

卢法官建议,市民购买福利性质的二手房,一定要了解清楚该房屋能否上市交易,如果可以交易,一定要钱房两清。对于产权情形不明晰的福利性质的二手房,建议尽量不要购买,因为运气的成分太高了。

作者:蔡梦婕

来源:西乡塘区法院

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