投资沙井商铺 单价1.4万元/㎡的全能街铺够不够“养三代”?

俗话说：“一铺养三代，代代都不差。”商铺，如今仍不失为一个投资好去处。如今，南宁楼市也不断涌现出地铁铺、写字楼底铺、社区铺、街铺、市场铺……

近日，中昂·国汇打出了“全能街铺，回报率超8%”的宣传海报，吸引了一大批投资客。

究竟回报率超8%是一个什么概念，沙井这个地段的商铺值不值投资，这就是我们今天这篇文章要讨论的问题。

商铺投资回报率超8%  多是名义数字

效果图

在投资商铺的时候，如何选择好的商铺呢？目前基本以投资回报率作为参考，一般来讲，投资商铺可以在5-8年收回成本，年出租收益率可达6%以上，优质商业铺可达10%以上。当然不同的商铺情况也不同，具体可通过以下两个公式来计算：

1.主要适用于没有贷款的一次性投资：

计算公式为：(税后月租金-每月物业管理费)×12=年租金收入。故，年出租收益率=年租金收入/购买商铺总价。

2.主要适用于贷款投资的收益计算：

计算公式为：(税后月租金-按揭月供款-每月物业费)×12 =年租金收入。故，年出租收益率=年租金收入/(首期房款+按揭贷款)。

举个例子，南宁某土豪全款投资中昂·国汇临街商铺，购入价格1.4万元/㎡（目前中昂·国汇商铺主力价1.4万-1.6万元/㎡），面积为30㎡，投资总价为42万元，每月物业管理费按5元/㎡·月计算，参考项目周边富康园商铺80~100元/㎡·月的租金标准，最后年租金收益大约在6.4%-8.1%之间。

所以，开发商的投资回报率8%多是名义数字，具体实际情况的话还需剔除管理费，空置费等额外费用。因此，回报率超8%这样的宣传语，要理性看待。

商铺投资 关键还看地段

相比住宅投资，商业投资会受诸多影响，如人流量和消费水平、区域规划、产品业态等。在如此多的商铺中选到优质商铺，无疑十分考验投资者的眼光。

近年来，随着“城市整体向东、重点向南”战略规划不断推进，南宁的城市发展迅速。特别是在“提升江南，核心向南”的核心发展战略下，沙井板块通过近几年的建设，交通、商业、教育、生态等配套不断完善。

南宁“两轴一核四心”布局图

2019年初，南宁提出城市“一主四副”规划，江南区沙井板块跃升为南宁四大城市副中心之一，多重利好叠加，沙井板块地位再度提升。

从区位来看，中昂·国汇位于新会展商圈，发展潜力巨大。特别是在一个刚需聚集的居住核心区，只要有楼盘交房，刚需业主等不及商业成熟就迅速入住，反而能快速促进商业成熟。

对商铺投资而言，养铺期的长短往往决定了商铺的前期价值。一般来说，越成熟、人口密度越大的区域，商铺价值往往越高。

除此之外，中昂·国汇的商铺还具有投资的几大要素。

壹

交通路网四通八达，带动片区商业繁华

中昂·国汇区位图

中昂·国汇位于邕津路与智兴路交汇处，属于江南区沙井板块。项目周边有同乐大道、三津大道、邕津路、智兴路、智和路等主要城市主干道路，网路发达，距离新会展中心商圈4公里。

无论是到朝阳商圈、西大商圈，还是五象航洋商圈，都在半小时车程内，而且中昂·国汇与地铁4号线延长线（规划中）智和路站约直线400米距离。交通除了出行便利外，也会有效地带动人气，给片区导入更大人流量和商机。

贰

10万消费群体，三重消费力互为补充

随着电商的迅猛发展，传统零售受到很大的冲击力，不少商铺亏钱，甚至闲置。而社区底商是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商铺，通常是社区及周边的人流量为保障。

中昂·国汇周边项目 点击查看大图

项目2公里范围内，分布了近十个楼盘，包括碧桂园公园壹号、万科悦江南、绿地新里璞悦公馆、富乐新城等多个大盘，数万人口。

中昂·国汇周边楼盘

中昂·国汇周边楼盘

其中，万科悦江南、绿地新里璞悦公馆等属于纯住宅小区，自身没有商业配套；而碧桂园公园壹号虽规划有底商，但数量并不多。

中昂·国汇周边情况

据悉，中昂·国汇一期400多户将在今年10月份或年底交付。另外，碧桂园公园壹号（共1259户）预计2019年底一期交房，绿地新里璞悦公馆（共2334户）预计交房时间为2020年，万科悦江南（共2388户）预计2021年6月30日前整体交房。未来，中昂·国汇社区铺辐射力将覆盖这部分人群。

除了社区外，项目对面就有规划的小学和初中，距离不到200米，而在项目周边的500米左右就有南宁市江南区富康幼儿园、沙井富乐幼儿园等，1000米左右就有富乐小学、同乐小学等多所学校，除了提供便捷优质的教育保障，也为社区商铺业主提供了稳定的客流。

北面仅一路之隔是富士康员工宿舍楼，拥有2万以上的职工。西面是城市绿化公园公交车枢组站和大型凤巢湖水系公园，都是人员密集的场所。项目北面的东盟硅谷科技园可吸纳7万人就业，现在已有2万职工常住于此。

未来，随着楼盘、学校及其他配套设施的交付，区域人口入住率不断提升，这些楼盘业主、学校师生以及职工都将是商铺潜在的消费人群。

叁

商铺投资价格洼地，投资门槛低、升值空间大

克而瑞广西区域数据显示，8月南宁商品住宅成交均价11450元/㎡，商业均价20796元/㎡。

中昂·国汇社区底商在建

目前中昂·国汇商铺主力均价在14000-16000元/㎡之间，相对于南宁现在动辄3、4万元/㎡的商铺来说，中昂·国汇还处于价格洼地。商铺面积最小22㎡，投资总价30多万元，首付15万元起，投资门槛低，受到众多投资款的热捧。

中昂·国汇售楼部

据调查，中昂国汇项目周边富康园商铺租金水平在80-100/㎡·月之间，年收益大约8%左右；且目前商铺价位合理，性价比较高。随着周边楼盘的不断交付使用，在原有的市场基础上，人流量和租金水平仍有上升空间。

肆

商铺规划设计出彩，真正的全配置“功能铺”

中昂·国汇商铺平面图

中昂国汇社区商铺产品规划设计也很出彩，是真正的全配置“功能铺”。5.05米层高，买一层可用两层，建面约22-111㎡，都是一层全临街商铺。另外，配置了油烟道，独立洗手间、水、电和网络，城市管道燃气、空调机位等，配置齐全。业态不受限制，餐饮、药店、培训班、便利店、菜鸟驿站等都可以经营。

商铺门前配置停车位，停车位充足，车位配比超1:2，规划合理。便捷充足的停车位可有效的引导，吸纳消费人群的抵达，让客户驻留性大跃升，聚集更多人气。

如今，中昂·国汇一期住宅即将在今年10月份交付，首期22~111㎡临街准现铺也已开售，投资门槛低，买一层享两层。

最后要提醒投资者的是，虽然投资商铺赢利前景看好，但是并非所有商铺都能保证赚钱。对于想投资小型商铺的投资者来说，要考虑的因素是所选地点区域性商业气氛是否浓烈，如人口密集度、日均人流量、消费能力及结构、配套设施结构等。

作者/Luki

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