凤岭北商业公寓成抢手货! 以小博大的投资如何选?
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如果用一个词来形容凤岭北，相信很多人的排名前列印象就是“寸土寸金”。
经过近20年的发展，凤岭北实现了华丽蜕变。如今，凤岭北已然进入价值兑现阶段，交通、学校、商业等配套已基本成熟，楼盘林立；不仅是改善、豪改需求的上选之地，也成为了投资客的关注目标之一。
但住宅受限，信贷收紧，门槛逐渐提高。在这样的背景下，小公寓以其成本低、租金收益高、政策限制少的特点，吸引了越来越多投资者的关注。
目前，公寓大致可分为三种类型，分别是普通公寓、商务公寓和酒店式公寓。
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简单来说，公寓的用地性质分为居住用地、综合性用地和商业用地。产权年限根据用地性质而定，分为70年、50年、40年。无论是哪种类型的公寓，户型、面积一般都较小，并且大多位于城市核心繁华地段。因为物业类型的不同，商业公寓的售价一般都略高于普通住宅。
但在全国性“住宅调控”的影响下，商业公寓因不限购、不限贷、总价低、入手门槛低等特点，深受投资客青睐，也因此催生了繁荣的商业公寓投资市场。据搜狐焦点不完全统计，目前南宁在售和待售的商业公寓项目有四十余盘。
商业公寓虽然越来越火，但任何产品都有两面性。
公寓户模
相比普通住宅，商业公寓往往占据城区核心地段，商圈集中，商业配套比较齐全，周边发展也很成熟，租金比住宅高，且投资门槛较低。
与此同时，商业公寓的劣势也显而易见。商业公寓产权年限一般都低于住宅；水电费、物业费较高，生活成本高；另外，商业公寓的配套设施限制多，如无法通天然气和落户读书等。
综合其特性看，商业公寓投资成本只占住宅的一半或三分之一，门槛较低，满足居住、创业、办公等需求，大可作收益稳定的投资品。同时亦可作短期的刚需购房者的过渡品，商业公寓不限购，完全不影响未来二次购房需求，但如果用作长期居所，并不适宜。
若要说起投资商业公寓，除了投资成本，大家最关心的莫过于投资回报率了。
从南宁租赁市场来看，2019年第28周，在南宁的六大城区中，1居室租金平均为1511.33元/月、2居室租金平均为2021.92元/月、3居室租金平均为2473.33元/月。
南宁各城区租金（数据来源：诸葛找房数据研究院）
具体来分析，各城区各居室租金价格表现各异，青秀区的租赁市场租金明显高于其他城区。凤岭北作为青秀区的“头牌”，租金更是一年更比一年高，投资年回报率6%以上，公寓已成为市场上的“抢手货”！
以凤岭北红盘——美泉1612公寓为例，35㎡左右的一居室租金为2000-2500元/月，50㎡左右的一居室租金约为3000元/月，收益远超平均水平。
数据来源：安居客
而凤岭北的租金之所以如此高，得益于凤岭北板块的“人口红利”。
名校效应下带来午托班、兴趣班、培训班等人流；交通枢纽的推动，南宁东站带来了3000万人流辐射；周边东盟商务CBD、青秀万达广场、会展航洋城及其他商务人流加持；这些都带来了大量80、90、95后租房需求。
与此相对应的是，以改善需求为主的凤岭北板块，今年投资性质的公寓项目超过十个。目前凤岭北在售和待售的公寓项目中，商业型的公寓比重较大，住宅型公寓仅有1个项目。户型都较小，主要面积段在30-60㎡之间，以毛坯交付。单价在1.2万-2万元/㎡之间，首付在30万元左右，总价基本在100万元以内。
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其中，荣和集团的两个盘：荣和城市东站城市广场、荣和金座，因其主打的新潮概念和优越地段位置而受到不少人的关注。
在“买一层送一层”的公寓广告铺天盖地时，荣和东站城市广场抛出了“国际枢纽中芯”、荣和金座也打出“她时代”这样别出心裁的宣传标语吸人眼球。
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当前南宁公寓市场竞争日趋激烈，百家争鸣，产品严重同质化。卖地段、卖配套、卖品牌还未必能打动购房者。而荣和这波操作，无非是在探寻产品差异化之路，期望杀出一条“血路”。
所以，无论是荣和东站城市的“国际枢纽中芯”，还是荣和金座的“她时代”，都是将产品优势放大，其产品本质并未改变。
当然，这些新概念也并非无用之功。在实际情况中，概念成为现实，能在一定程度上，增加产品的附加价值。
举个例子来说，荣和金座构筑以服务高端女性客户为中心的“她时代”生态经济圈，以荣和金座QUEEN’S公馆为消费主场 ，将女性客户的服务需求进行整合。
若荣和金座能实现这样的规划蓝图，届时与招募品牌服务商一起，形成一站式服务生态体系，必然会提升“她经济”场景的品牌美誉度和价值。
按理来说，荣和大力地做新概念的宣传，必然是对自身的产品充满信心，这样的产品应该升值潜力不错。
但事实是，概念超前、新潮≠投资潜力。“投资房产，关键还是要看地段”，这才是房产界的“金科玉律”。
平心而论，荣和东站城市广场、荣和金座之所以受到投资客的关注，较大的原因还是其所处的地段位置。
荣和东站城市广场、荣和金座所在位置 点击查看大图
荣和东站城市广场效果图
荣和东站城市广场位于凤岭北东站圈，距离南宁东站约400米距离，周边人流汇集，地铁、学校、医院都有，唯独欠缺大型商业。不过，荣和东站城市广场将会打造约60万㎡的商业，成为东站圈的商业补充。
荣和金座实景图 （来源网络）
荣和金座位于凤岭北板块佛子岭路与凤凰岭路交汇处，路网发达，但同样欠缺大型商业。项目2公里范围有多个成型的社区，距离南宁东站约1.9公里，距凤岭儿童公园约1.5公里。另外，项目自带博雅幼儿园、北大附属实验学校。
荣和金座周边人流
荣和东站城市广场周边人流 （部分图片来源网络）
从地段和人流方面看，荣和东站城市广场依托了东站的巨大人流，投资公寓的升值潜力更大。荣和东站城市广场涵盖了住宅、V住宅、大型mall、主题商业街、星级酒店等多种生活业态。此外，荣和东站城市广场负一层有地铁预留口，未来将与南宁东站南广场连通，承接更多人流。
荣和东站城市广场公寓户型图
荣和金座实体样板间
荣和金座公寓户型图
从产品户型来看，两个盘都推出了5.09层高的毛坯LOFT，可打造双钥匙户型。其中，荣和东站城市广场目前推出43㎡的毛坯公寓，暂无样板间，仅户型图供参考。而荣和金座则推出了55-85㎡的公寓，选择空间更大。
从投资的角度来看，荣和东站城市广场为期房，参考价格为2万元/㎡。而荣和金座的主力参考价在1.6万-2万元/㎡之间。两个盘的价格都不低，前期投资回报率较低。不过，荣和金座的较大优势是现房，买下即可出租拿收益。
有人流，就意味有收益，在看似红红火火的市场中，投资公寓的风险仍不可忽视。
南宁作为弱二线城市，缺乏支柱产业，财政上对土地的依赖程度超50%。因此导致房产行业过渡开发，写字楼和住宅空置率在全国名列前茅。这也就意味着，公寓也有空置的风险。
▲各城市土地财政依赖度表格截图 （数据来源：智谷趋势）
根据同策-数联天下发布的数据，今年上半年南宁办公和酒店式公寓供应爆涨，共推出约77.52万㎡，同比增长37.52%；成交27.58万㎡，同比下降16.35%。显然，目前南宁公寓存量过大，供大于求，短期内会对租赁市场和投资收益带来一些冲击。
因此，还是那句老话：投资公寓优选地段，只有好地段，才能保证收益。
作者/Luki
部分图片来源网络
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